天朝房市蹦極 美股會受影響

李嘉誠撤了。。。。。。。 李迅雷：茨涅茲周期下行暗示房價下跌為期不遠 當前房地產已經捆綁了中國經濟，投資者預期中央政府不會出台嚴厲的房地產調控政策，而地方政府更不願意打壓房地產去斷送土地收入來源，這就是房價繼續攀升的原因——大而不能倒。但要知道，行政調控對於資產價格的波動而言，最終是失效的，久漲必跌的房地產泡沫破滅案例，在全球屢屢可見。　 　　若今後三年內出現金融危機，則危機級別相對低，有利於中國加快改革步伐，中國今後還有希望跨入到高收入國家行列。　 房價下跌的五因一果 　　（經濟下行趨勢一旦形成就難以逆轉）　　 　　我對房價走勢的判斷是明年或者是後年全麵下跌，房價下跌的拐點或已到來，這是一個多因一果的累積的過程。這個過程或者可以放緩，但卻無法避免。 　　主要的理由來自以下5個方麵。 　　首先中國的建築周期早在2010年就已經見頂。建築周期又稱庫茨涅茲周期，一般15-25年為一周期。比如美國上一輪建築周期2000年見頂，由於美國采取了寬鬆貨幣政策，故2005年才出現房屋銷量回落，到2006年房價才出現下跌，直至2009年初建築周期觸底。 　　中國的情況估計也不能例外，建築周期為中周期，實際上也可以看成是房地產周期，若以20年為一個周期計算，上去10年，下來10年，而我們中國經濟增速也在2010年與建築周期同步見頂了，一旦進入下行趨勢將持續10年左右，這階段即使出現庫存調整的回升，也改變不了下行大趨勢。 　　盡管2010年之後，房價總體大幅上行，但房地產投資增速卻已在2010年見頂。從邏輯上講，量比價先行，隻要今年房屋銷量回落，則明後年房價將全麵下跌。 　　如今，人們已經普遍開始擔憂三四線城市的房地產過剩問題，事實上，在過去十餘年中，城市人口增長0.5倍，而城市建成區麵積增加了接近1倍，很多三四線城市都存在建設用地過度開發問題，城市建設空有架子卻沒有產業支撐，最終隻能是人去樓空、當地政府負債率大幅上升。 　　第二個理由和人口遷移速度與人口老齡化有關。具體的表現是，一方麵是三四線城市人口快速流失，同時一線城市人口流入。總體上勞動力供給不足，人口老齡化。 　　仔細分析，首先從人口角度來講，中國的人口紅利已經比原先預期的提前三年結束了，從2012年開始，中國勞動力已經開始減少了。日本房價下跌，和中國一樣，也是從勞動力減少開始。表現就是勞動力淨減少，勞動力增速下滑。這是從勞動力供給的角度來說。 　　其次，從人口流動的方麵來講，農村人口流到城市人口已經減少了，農村現在基本上沒有什麽年輕人了。農村人進城少了的話，連租房需求都會下降了。所以人口對房地產價格的影響主要就是兩個方麵，一個是勞動力供給不足，人口老齡化，一個就是人口流動。 　　第三個理由是從資產的角度，房地產作為資產價格的一種，隸屬於實物資產。2011年三季度可以看成是實物資產（對應虛擬資產）價格的趨勢性拐點，首先是黃金價格出現大幅回落，之後銅鋁、鋼鐵、煤炭等價格也紛紛回落，並擴大到藝術品/高檔白酒等子行業，大量實物資產的價格都往下跌了。 　　下跌的原因，因為整個債務水平過高，產生去杠杆的需求。去杠杆的過程就會引發價格下跌。 　　第四是從債務的角度分析。債務增長必然會牽扯到利率，債務規模越大，還本付息壓力就越大，利率越高，資產價格越低；反之，利率越低，資產價格越高。現在對購房者來說，房價越高，則負債越高。 　　2008年以後，中國經濟整體負債率進入加速上升階段，總負債/GDP從2008年的197%升至2013年三季度的286%，其中企業部門負債/GDP從85%升至121%，金融部門非存款負債/GDP從62%升至88%，政府部門負債/GDP從31%升至43%（其中地方債以官方公布的10萬億計算），居民部門負債/GDP從18%升至35%。 　　這裏需要說明的是，總負債規模與發達國家相比，並不算大，而且其中也有重複部分。且從經濟整體來看，負債率肯定低於100%，因為其等同於社會金融資產在總資產中的占比。 　　但這裏有兩方麵需要引起重視，一是2008年前總負債/GDP的變化不大，幾乎是一條平走的曲線，但2008年至今的短短五年中，總債務增速居然超過名義GDP的45%，如此高的債務增長速度，屬全球罕見。 　　二是由於金融負債的分布失衡，會使得某一經濟主體金融負債過多，導致債務利息超過資產收入，會使得其現金流變負從而失去造血能力。2013年6月份一度出現的“錢荒”危機，其本質也是金融產品期限錯配導致結構失衡而引發的。 　　由於負債總是與資產相對應的，企業、政府與居民的負債，在中國以銀行為主的金融體係下，對應的大部分是銀行的資產，而銀行的資產構成與質量，決定了銀行風險的大小。目前銀行獲得的資產抵押物中，主要是房地產。 　　據海通證券銀行業研究員統計，銀行表內貸款中，按揭貸款占13%，開發貸和建築貸占10%，地方政府融資平台占15.2%，故38%的貸款直接與房地產和融資平台相關；在表內貸款中，54%是抵押貸款。銀行的表外貸款預計為13萬億-16萬億，其中70%左右投向房地產和融資平台。由此可見，土地與房產的未來價格變化，基本決定了銀行資產的風險度。 　　最後從匯率的角度看，現在人民幣還在繼續升值，但也不是無限的。隨著中國經濟的下滑，競爭力的減少，勞動力薪酬的提高，這些因素都將影響匯率的走勢，人民幣還是會貶值的。人民幣一旦貶值的話，就導致了熱錢流出。這個時候房價就會下跌了。 　　所以房價下跌將是一個多因一果的過程。雖然從政府到銀行都不想看到房價的劇烈波動，但是下行周期一旦開始，就很難改變它的發展趨勢。 　　金融風險和資產價格的關係 　　（如果不敢在三米跳板上跳水，則注定要站上十米跳台） 　　如果再采取老方法——比如說政府要穩增長，再通過增加投資，增加負債的方式循環——負債增加後，你的投資沒有效率，財務成本太高，遊戲就很難持續下去。因為，有效的投資必須要有現金流支撐，如果隻是每年借，還，再借，再還，就很難持續。 　　另外，房地產出現拐點的時間，基本上也對應中國發生債務危機的時間。或許是基於房地產對中國經濟的舉足輕重影響，政府在房地產調控政策上，也愈發小心翼翼，唯恐一著不慎，滿盤皆輸。 　　回顧中國曆次製定的五年規劃，都是將GDP的增速目標設得比較低，目的是為了調結構、轉變經濟發展方式。但落實到每個年份，則又將GDP增速目標調高了。比如，2014年是“十二五”規劃執行的第四年，頭兩年的GDP增速都超過或接近8%，高於規劃預期目標一個百分點，而2013年卻又將穩增長的目標定在7.5%。在這個目標下，調結構幾乎是不可能實施的，且企業、政府及居民債務規模的增速仍將維持較高水平，這又在積聚金融風險。 　　當住房作為自住的消費品時，其價格水平更多與購房者收入水平或租金水平相關；而當住房變為投資品時，其價格則更多受各種預期影響。 　　當前，房地產已經捆綁了中國經濟，故投資者也預期到中央政府不會出台嚴厲的房地產調控政策，而地方政府更不願意打壓房地產去斷送土地收入來源，這就是房價繼續攀升的原因——大而不能倒。但要知道，行政調控對於資產價格的波動而言，最終是失效的，久漲必跌的房地產泡沫破滅案例，在全球都是無一幸免的。 　　所以，風險越早釋放，會越有利於經濟的複蘇。如果不敢在三米跳板上跳水，則注定要站上十米跳台。 　　隱形擔保、剛性兌付，是可以讓債務風險延後，地方債也可以讓中央埋單。但即便你控製住負債端的風險，你能控製得住資產端的價格下滑嗎？即便你能左右利率，你還能永久控製住匯率嗎？故障如果隻是一個部件引發的，好解決；但如果是整個機體都出了問題呢？ 　　因此，金融風險的發生時間，未必取決於債務規模有多大，卻主要取決於負債所對應的某類資產的價格波動拐點何時出現。而金融危機爆發的深度和廣度，則取決於這類資產價格波動的幅度和所對應的負債杠杆率水平。 　　若今後三年內出現金融危機，危機級別相對低，則有利於中國加快改革步伐，中國今後還有希望跨入到歐美日等高收入國家行列。例如，日本上世紀70年代也出現了房價回落，但由於經濟轉型成功，城市化進程的推進，則在1980年代繼續保持繁榮，房價也創出新高。中國若在今後堅持全方位改革，讓市場來決定資源配置，則中國即便經曆了房地產的回落，仍然可實現轉型成功，則中國也同樣會有下一輪類似日本1980年代的經濟繁榮。但如果為了穩增長而繼續采取政府主導投資模式，繼續加大債務規模，一直拖到五年後才出現房地產泡沫破滅，則消費剛需基本耗盡，城鎮化步伐也放慢了，中國步入中等收入陷阱的概率大大增加，中國經濟或許隻能成為1990年代後的日本和如今的拉美了。 　　（本文由南方周末記者舒眉采訪整理）