美國的老房子
我常從吃、穿、住、行、醫、教、娛、訊等方麵比較中美，常感歎國人在住上難與美國相比，一是美國有至少一百五十年的住房建設積累，其次是國人建房受空間限製。
中國隻在過去三十年才慢慢修建現代化的住房。衡量一地人民生活水平的最好標誌是廁所，而現代化住房的重要構成部分是坐式抽水馬桶。十九世紀中葉抽水馬桶就成為美國住房標配。裝抽水馬桶得有下水道係統和充足的水電供應。我十六歲後就在國內縣城、省城、京城居住，但直到九六年來美前還沒坐過抽水馬桶。有回住一省城上流人家，發現他們隻有抽水馬桶，我坐上去如夢中見無數人盯著般惶恐不安，無論如何拉不出來，隻得憋著跑出老遠找間臭烘烘的公廁才心舒體釋。來美後蹩了很久才適應坐式馬桶。坐式馬桶衛生些，但用蹲式有強身健骨、利腸益腎之功。國內公廁還多是蹲式，常想為何搞個半個現代化？後來才知蹲式減少接觸，比較衛生，也順應國人習慣。我老家農村很多人家都裝了坐式馬桶和蹲坑，但坐式馬桶都成為擺設。
美國上世紀七十年代開始反城市化，即城區中上收入開始向郊區遷移；在美國人口不斷增長時很多城區居民持續減少，很多城區白人被迫遷出而由低收入的少數族裔占領。很多大城市出現城區衰敗（Urban Decay) 。中國過去數十年都致力於搞城市化，其實中國現在該搞的是鄉村化（或說反城市化），即鼓勵城市居民去農村把大量廢棄的鄉村房基利用起來，建設可沿用百年的前衛民居，這會帶動中國經濟新一輪發展高潮。中國現有的交通、通訊、水電供應等為鄉村化提供了基礎。
作為房產經紀人我常帶人看房。芝加哥城區的老房讓我心生感慨。很多房子是一九零零年前後建的。那時美國建築技術和材料都是世界一流。湖濱的豪華大樓牆基用的是巨大的花崗岩石，有的高達數十層，一百多年的建築內外依然散發華貴之氣。多單元的小居民樓也確是不動產：曆經百年依然巍峨聳立，再過百年依然挺立；這些老式磚石房十二級台風都巍然不動，大火也燒它不垮，不像現代用鋼管木頭泡沫膠合板朔料等新式材料建的光鮮房子，屋頂、外牆幾十年就得大換，龍卷風一卷、大火一燒就灰飛煙滅。但一進到窮人區多單元的居民樓內就常聞到大麻臭，房內更充塞大麻、煙草和各種怪味；狹小的空間住四五人，人多精神萎靡，如活地底；破沙發爛衣服亂七八糟，地麵凹凸不平, 牆壁斑駁陸離, 廁所破破爛爛；地下室的牆皮屋頂半掛半落，有的下水管或牆壁還破裂滲水，夏天一股黴味，冬天有絲煤氣臭。這類房子便宜，有的一居月租六七百，兩居也就千來塊。從硬件看，這些老房主體結構不錯，但它的下水道係統老了。美國百年以上的大城市的下水道係統都需翻修，工程極其浩大；動輒要數千億美元；那是政府的事。政府能維持日常開銷就不錯，故而隻能頭破敷頭，腳爛包腳，哪兒壞了修哪，不可能全麵翻修，因為舊的並非功能全失。買老房最怕的就是電路和各種管道壞掉。百多年的管道難保不壞；壞了修起來動輒上萬，業主也是能湊合就湊合，真破裂損了房子有保險。還有就是整個芝加哥方圓百裏的老房都房基沉降傾斜，以致地麵不平，床放不穩，洗衣機會走路，球放地上會飛滾。這些老房子的老年病無可救藥，好在房子再過百年也不會因地基下沉、地麵傾斜而倒塌。
房子價值在於社區環境，或說房子軟件。中國窮人總體還有點上進心，且都享受不錯的公共安全, 而美國很多老街區滿街都是大麻臭，毒品流行；搶劫、槍擊、偷竊、砸車犯罪猖獗。美國窮人區的治安是頑疾，隻有把美國海外八百軍事基地的駐軍全拉回來駐紮在這些街區才有望好轉。去這些地方買房投資是冒險，好在犯罪率與房價成反比。
看美國城區的老房就忍不住想到這些老房就如美國本身。這些房子體現了美國曾經強大的建築力，曆經百年仍結實漂亮，巍然聳立，還將百年不倒，但內部老化不可逆轉，無從修複。
zanecai
2024年12月18日
