想學老地主flip的看過來

先普及一些tax的知識。老地主忙了1個月掙了6萬，很多是辛苦錢，他能keep6萬的大部分（通過出租房的passive loss來抵flip的active gain）。而我們多數可能不行，需要交45％的稅 (Fed 28-35%, state 5-11%, med tax 2.9% starting soon, and AMT due to short-term gains)。

IRS關於passive loss有三類劃分：passive investor, active investor, and real estate professional. 這裏多數人算1 （有full time工作，出租房交給人管）， 少數人（有full time，但是自己親自管理）算2，隻有full-time real estate agent 可以算3。

隻有real estate professional 可以無限用passive loss （主要來自於出租房的depreciation). 如果是active investor 最多能用2萬5的loss來抵，但是有10萬收入的限製，板上多數人超過這個收入，所以也行不通。passive investor更不可以用passive loss 。

我不是discourage大家做flip，賺總比不賺好。但是flip需要對房地產市場有很好的把握，對修房有經驗，和有大量現金或者能便宜的借到現金。總之，不要看老地主賺錢容易，他也是經過多少年的積累（財富和知識）。

我對老地主很敬佩，他願意在這裏share他的經驗，大家應該當作一種學習的機會。眼紅和酸葡萄的心理不可取。