各位網友，大家新年好！
好久沒有給大家updated灣區地產了。不少網友送QQH來要求我寫個帖子。
元旦一過，就有不少客人來找我看房。一時間10來個客人周末看；周日看；上午看；下午看，忙得不亦樂乎。可是幾個星期下來，人人complain市場上找不到自己的dream house。有幾位說， 我出到90萬了呀， 你怎麽還是給我找的小黑屋啊。 所以一個contract也拿不到。原因是什麽呢？
首先，目前regular sale 太少。許多owner都認為房價已下降太多，現在賣不合算。所以盡量撐著。市場上大部分是trustee sale， REO和 trust sale。這種房子狀況往往不太好。要不就是老人downsize或賣掉手中的investment property。想想看,退休老人能有多少財力和精力來maintain房子和管理房客呢？出租房狀況往往是要比自住房差一點的。
其次， 現在還是冬天淡季，有些seller還在準備上市。就看Super Sunday以後了。
再者，由於這幾年來房產市場低迷，很少有人願意花大手筆來remodel / upgrade 房子了，最多做做repair就算了。的確，房子的價值是要靠 routing remodel / upgrade來maintain價值的。 如果大家都defer，也會影響房價。
銀行的貸款審查還是非常嚴格。估價師又故意把房價往低裏做，這也會影響房價的整體上升。
按理說，市麵上的inventory少，房價應該上升才對啊。可是銀行還是不斷有房子慢慢放出來。現在銀行是地產市場的最大market maker。本來市場上的房源消化差不多了，新掛牌的房子價錢應該上去才對啊。可是過了幾天又有幾戶short sale / REO 成交。由於這些交易是前幾個月進入合同的，所以價格還是當時的市場價。這樣又把市場reverse幾個月回來。房價就一直在bottom折騰。
上個月去Board裏training，一位白人資深地產分析師說，historically，加州地產是11年一個周期。前4年是上升期， 後7年是下降期。 上升期房價漲得非常快，下降期房價跌得很慢， 很長，沒有哪個賣家願意自動降價的。這次周期是double cycle。 從1996年一直上漲8年到2004，所以下降期應該為14年。當然啦， 再怎麽降，也不會降到上一次的低點。現在哪裏還有比1996還低的房價嗎？ 但是市場絕對不會exactly follow 數學的statistics model，所以再過4～5年應該回到上升期了。最後，大吼一聲：“Right now, it is the best time to buy the real estate!".
我的客人大部分是二類： 一類是80後，90後的年輕人首次購屋，像穀狗，非死不可，推特，林克頓，蘋果或其他雲計算公司的員工等 ； 另一類是快退休人士買投資房。
買家的sentiment還不是很高， 非常保守。像一對年輕夫婦，一個在穀狗， 一個在林克頓，完全有能力買在破落丫頭。 但他們還是在東灣看房， 說買個60， 70萬的就好了。
明星學區的房子則是a totally different story. 像破落丫頭，哭破天奴， MSJ，二個字：搶！搶！搶！； 加！加！加！ 看房子的人群像菜市場一樣，前一個經紀還在帶客人看房子， 後麵就有好幾個經紀帶著其他客人在門口等。 到offer cut off 前一個小時，買方經紀把客人叫到自己的辦公室，10分鍾一個電話給賣方經紀問手上共有幾個offers，然後在最後一分鍾和買方敲定要加多少來搶這個房子，當場打印，當場簽字，當場email 或 FAX 出去。
當然這個情況是從自住屋買家來講。 從買投資房的準房東來講，也許破破爛爛的房子就是他們的 dream house，可以殺價啊，可以 fix up 再flip 出去啊。
