萬楓的博客

喜歡胡思亂想,想過的事,忘了,隔不久又會重新想一遍,為此浪費很多寶貴時間。建個博客寫下來,免得忘了。
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關於賣投資房的稅

(2015-04-05 06:05:37) 下一個
 [今天重新複習了這個問題,看了不少的回帖,我自己重新捋了一下,希望現在我把這個問題理解清楚了,記下來,你們看是不是對。]

首先搞清一個問題:這個ordinary income包括不包括long term capital gain?也就是說賣投資房得到一大筆錢會影響(推高)ordinary income bracket嗎?回答是:不!我以前的疑惑,是對這個不清楚。
 
下麵,再看這賣投資房的稅,包括兩個部分:
 
一部分是房子的增值部分,即賣價減買價(包括一些花費)。這個是Capital gain,若持有房子超過一年則為long term capital gain. 
 
Long term capital gain rate現在Federal ordinary income tax brackets 為10% 和 15%的免交。從這點來說,說到退休無收入或收入能減少到這個水平(夫婦低於$74,900)的不失為一個好選擇。而brackets在25%, 28%, 33% or 35%的均為15% 。隻有Federal tax bracket 為39.6%才交20% 。而這個ordinary income是不包括long term capital gain的。所以long term capital gain的增加不影響ordinary income的brackets。

但是,如果ordinary income低,long term capital gain是不是就可以無限製免稅呢?也不是!這個需要下麵這個worksheet幫忙。大概那意思是你可以免一部分,超出的還是要按不同情況交的。
 
 
 
另一部分,為Depreciation recapture。這是把你本來應該交的,但延遲交的折舊部分上交。這部分的稅率也不是固定的,謝梁大轉的德易的糾正,是ordinary income tax rate up to 25%。如果你那時的ordinary income低,買投資房不會都按25%,而是和你的ordinary income tax rate相對應。所以,不必擔憂,你現在是15%的bracket,將來沒收入了,卻要按25%交depreciation recapture tax。
 
還有,推遲賣還有一個好處,因為這個Depreciation recapture up to 25%的稅率不compounding。這是個對房東極為有利的一個公開的秘密。即這個稅率不是按你所欠年限累加的,它隻在最後賣的時候算一次。
 
比如說你去年買了一房,Depreciation為10萬,若按25%算,等於你是借了IRS稅款2萬5千,這個2萬5千今後每年一分錢利息都不要,一直等到你賣房的那年還2萬5千。所以,這種無息的借款,不用白不用。這種好事今後每年都一樣享受。加上通脹的作用,現在的2萬5千二十年後就不是事了!
 
所以總的說來,隻要不怕被煩死,投資房賣得越遲越省稅。當然,風險是怕IRS耍流氓,把這個Depreciation recapture提高。但我想即使提高,也不會影響以前發生過的折舊。
 
下麵網友提的問題:買價40萬,賣價39.9萬,折舊8萬。無recapture稅對嗎?

不對!買價40萬,折舊8萬後,你的adjusted cost base是32萬。賣價39.9萬,雖然沒有capital gain但 39.9減32還有7.9萬的depreciated value,你要為這部分交recapture tax. 除非你賣價為32萬,則沒有了recapture tax。在這一點上IRS很聰明的。

我增加了一個計算器連接,這個計算器包含了capital gain和recapture tax的自動計算,甚至把州稅和3.8%的medicare surtax也加進了,希望對你有用:
 
 
 www.orexco1031.com/Calculators/CapitalGains.aspx

[以上隻是我的理解,需要幫助的請向專家谘詢]

 
——萬楓
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