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有朋友一直想在國內買房子，但吃不準時機，最近說好象國內的房價開始在回升了，但不知道是市場的實際情況呢，還是有炒作的嫌疑。這篇紐約時報的報導，恐有啟示。好象是有人快撐不住了，至於是買家還是賣家，自個看。
2009年4月3-銀行麵臨來自在中國房地產押注的巨大損失
上海-回到好時光- 2007年初-美林證券，德意誌銀行和其他金融巨頭的銀行家們把賭注押在一個48歲的地產大亨身上，他被認為是中國的下一個億萬富翁。他們借給他的公司4億美元，鼓勵他獲得大片土地，並計劃在2008年年初推出 Evergrande 房地產集團公司，以21億美元在香港上市。一年後，中國的房地產市場已經陷入困境， Evergrande麵臨嚴重的債務，華爾街銀行家們遇到巨大損失，因為該公司的股票未能上市出售給公眾。
現在，分析家們說，當國際銀行家，私人股本交易者和對衝基金經理們趕來，希望在世界上最大的建設熱潮中狠狠撈一把時，Evergrande已成為中國的投機性投資時代的象征。分析人士稱，通過對中國房地產市場短期，有時甚至是倉促的資本投注，一些世界上最大的金融機構可能已經喪失了100億美元。
“他們是貪婪的。”一個曾擔任摩根士丹利在中國的首席經濟學家的獨立經濟學家謝國忠說。 “他們都急於在股票市場中撈一把。因此，他們告訴開發商去購買更多的土地。他們毀了很多好公司。”
雖然房地產市場下滑的規模目前尚不得而知-一些大城市的房屋銷售在下降15%以上後，有小幅回升- 在大地產項目的投資已陷於停頓。
目前清楚的是，房地產火爆的部分原因是由外國投資者造成的，他們在過去四年裏向中國房地產市場投入數百億美元，希望能搶購寫字樓，豪華別墅和大開發商的股權份額。 摩根士丹利房地產基金在上海花超過二億四千萬美元買下一座建築，凱雷投資集團-the Carlyle Group 收購了豪華別墅群，JP摩根資產管理在2008年購買了一個中國大開發商，富力地產-R&F Properties ，的12%的股份。
為了獲得巨大的回報，許多全球性投資者使用複雜的offshore-海外不受稅法限製的投資方式，如可轉換債券和優先股，享受稅收優惠，並允許它們能夠更容易地繞過北京對海外上市的中國企業投資的嚴格控製。這種投資往往是經由開曼群島或英屬維爾京群島。
最受青睞的投資方式是公開上市前的股票交易。擁有充裕資本的外國投資者通過境外實體發行可轉換債券，作為向中國的房地產開發商投資數億美元的辦法。當開發商準備在香港出售股票時，公司以打折扣的上市前股票支付外國投資者的初始投資或債券。
分析人士指出，外國投資者越來越熱衷於此類交易，有時未能權衡風險。投資者通常找到開發商，通過境外投資方式向該公司投入大量資金，鼓勵開發商使用資金積累巨大的土地儲備，以增加公司的價值，然後準備在香港的股票上市。股票上市不到一年後，許多投資者即準備退出，出售其在香港股市的股票，獲得巨大的利潤。 投資者也希望能從人民幣獲利，人民幣對美元比值的增長，比投資本進入房地產市場更誘人。
“一些可轉換債券是非常複雜的。”普華永道公司在香港辦事處的合作夥伴理查德孫說。 在過去的5年中，中國房地產開發商通過在香港發行股票獲得數十億美元集資的成功，使這種獲利策略受到鼓舞。例如，中國在2007年成為世界上最熱門的股票上市市場，中國的開發商獲得了創紀錄的83億美元資金，根據普華永道會計師事務所的資料。 /當年最大的一個交易，碧桂園-Country Garden，由摩根士丹利幫助上市，集資19億美元。這位創始人的26歲的女兒很快成為最富有的人，至少是在紙麵上。根據福布斯雜誌，當年身價估計約一百六十億美元。
最大的上市前投資交易原本會是Evergrande 公司，由一位受人尊敬的企業家徐嘉蔭-Xu Jiayin控製的，總部設在廣東省的房地產開發商。 Evergrande 一直在積極建設龐大的財產，如在廣州的皇家風景區。外國投資者提供了數億美元，然後開始購買遍布全國各地的大片土地。 投資者們說，當該公司於2008 年籌措其上市銷售時，Evergrande 的上市價值將超過穀歌2004年的十七億美元，而該公司的創始人徐先生，將成為中國最富有的人，淨資產接近70億美元。 但是，中國政府努力控製房地產泡沫的措施，使得住房銷售下降-影響開發商的利潤，有助於終止了該公司的上市。此外，香港蓬勃發展多年的股票市場在多年的暴漲後開始下滑。
上市被迫取消後，Evergrande 被迫向外國投資者尋求資金來償還其巨額債務，其中大部分欠款來自其購買的土地。該公司稱它已經借貸18億美元，大部分來自外國投資者，如美林證券，德意誌銀行和瑞士信貸。 這些機構和Evergrande 都拒絕接受采訪。
分析人士說，該公司的舉動太冒險。“其實，這是一個大的冒險。”華中證券房地產分析師韋博-Wei Bo說，暗示該公司的巨額債務。“Evergrande孤注一擲，I.P.O. - 公開招股上市。I.P.O.是會給Evergrande 帶來巨大的資金。但在它得到融資前， Evergrande已經擴大得太快了。”許多其他的開發商也采取了相同的路徑。普華永道的孫先生估計，在首次公開募股市場崩潰時，有15~20個中國開發商也在等待上市，外國投資者約有40億美元投資於這些公司。
因為公開上市的開發商股票價格的崩盤，其他財產的投資者也受到不利影響。一些大開發商的股價從一年前的高點下降了80%。隨著大筆債務與微薄的銷售，許多開發商正麵臨嚴重的現金流動問題。一些外國投資者正在重新談判上市前的交易，幫助獲得額外的現金或尋求脫離一個可怕的市場。
這對開發商是更大的壓力，需要找到資金來償還銀行或債券持有人。“許多開發商現在或不久將違約。”賤賣資產專家，一家中國大律師事務所King & Wood 的高級顧問Jack Rodman說。這家律師事務在試圖幫助債權人管理海外房地產交易。 “許多交易是相關的，所以有巨大的債權人會議在行。”他說，因為許多交易是在境外達成的，解決它們很困難。 這些交易的債權人很多是設在美國的私人股本基金，對衝基金和幾乎所有主要的華爾街銀行。
開發商們有一定程度的實力，因為中國的國有銀行並沒有把自己的貸款作為證券賣給投資者，象西方銀行那樣-銀行能夠耐心等待。但是，如果住房銷售在未來的一年中不能回升，開發商和銀行可能都會麵臨一個更加嚴重的問題。 /主管JP摩根亞洲房地產投資的Bryan Southergill說，幾乎全球範圍內所有的房地產市場都從近期高點大大下跌，許多很不景氣。雖然有一些亮點，他說，隻是不景氣的程度而已。 許多私人股本投資者失去了大量的金錢後，在撤出。因為股票價格的低迷，首次公開募股市場基本上是關閉了，一些中國最大的開發商們的股票在彪升後已下跌80%，外國投資者們也在計算自己的損失。
“現在，許多投資者都被套住了。” Southergill先生談及私人股權投資者時說。“那些在2007年市場頂峰投入全部資本的是最慘的。”
Banks Face Big Losses From Bets on Chinese Realty
April 3, 2009， By DAVID BARBOZA
http://www.nytimes.com/2009/04/03/business/global/03realestate.html?hpw=&pagewanted=print
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