瑞典買公寓如何衡量業主協會好壞

在瑞典買房不外乎獨棟別墅 (Villa), 聯排別墅(Rådhus) 和產權公寓(Insats lägenhet). 很多同學正直踏上工作崗位，立業之際自然也願意買產權房居住，因為長遠來說無論在居住質量，經濟上都比租房要好,也為以後住別墅創造條件。道理很簡單，從租房到購買幾百萬的別墅經濟上跨度很大，須循序漸進。

買產權公寓大家的選擇條件自然首先是地理位置，房子大小結構，周圍設施，交通情況，綠化環境等等。但很多有經驗的人都知道業主協會的狀況也是具有決定性意義的。

為什麽Insats Lägenhet 是產權呢？因為公寓內牆，門等一切都由業主自行處理。這個產權也是個人財產納稅基數的組成部分。業主自己承擔公寓門內的保險。至於詳細責任劃分界線，很多 業主協會 (Bostadsrättsforening，BRF) 都有具體解釋，稱為 Gränsdragningslista.

從很大程度上，瑞典業主協會和中國各大城市的差不多。有以下特點：

- 是獨立經濟法人(意味著每年要報稅結算)

- 有自立章程(Staga)約束

- 每年業主大會選董事會(Styrelsen)

- 收入主要是業主物業管理費及出租商業用房租金

- 一般請專業物業管理(Fastighetsskötelse) 來負責日常維護

你購買的是這個業主協會BRF 的份額。這個份額越大也就意味著業主對協會的經濟責任越大。如果協會債務累累，那也意味著業主要通過管理費承擔的部分越多。

每月所交是物業管理費，一般變化不大，主要用於大樓公用設施維護，屋內取暖，垃圾處理及房地產稅等等，當然還有協會債務的利息和本金償還。每年的協會年會上業主們都會得到由董事會提供的這筆費用的使用報告, 也就是所說的Årsredovisning. 準業主都可以向經紀人或BRF 索取去年的報告，以了解BRF 的經濟狀況。

報告中我覺得最重要的是：

- 債務情況

- 每年維護支出

- 長遠維護計劃(Underhållsplan)

好的協會有以下特點：

- 負債少

- 物業管理費穩定

- 有多個街麵商業房出租且客戶穩定(租金算協會大家的收入)

- 大修項目都已完成不久

- 成員比較多(大家共同承擔風險，太多也不利於管理)

- 多年來管理有方(一個好的小區從外麵花草植被整理就看得出)

- 房子自然升值多

現任右派政府已作出減免地產稅的大選保證，這將有利於BRF減低開支。當然目前能源價格的上漲也部分抵消這一贏麵。

近年來瑞典房價是節節攀升，昨天新聞報導斯德哥爾摩市中心的公寓均價已過了50000kr/平米。

隨手寫來，有遺漏之處還望各位業主補充。