說說國內的房市

我前幾天跟幾個中歐的EMBA聊天（最近經濟不景氣，大家都去讀EMBA了），其中就有做房地產的，雖然大家手上都攥著好幾套房子，沒有一個看好國內的房市，我沒上過大學的做開發商的小學同學也不看好。金融學裏有一個概念叫Tobin's Q, 意思是說一個東西的價格應該和它的replacement value差不多。EMBA告訴我，再好的房子，造價不會超過3000RMB每平米, 算上地價（高樓的地價平均到每一層是很低的），稅，費及各種成本，無論如何如何也不會上萬。另一個valuation measure, 租售比，也會得出同樣的結論。國內的房價有很大的程度是地產商的壟斷，囤貨和炒作。increasing urban population and lack of supply of land is just a fairy tale they made up and fed you and hope you'd believe, as many did. 房地產的周期是很長的，趨勢的形成和逆轉都是很難，但趨勢一旦形成，不會輕易逆轉。

現在各地政府都在救市，因為地方政府的利益和房價息息相關，不但是GDP, 如果房市大跌，地產商資金鏈斷裂，銀行和地方政府會很難過的，平常被掩蓋住的壞賬會暴露出來，有些人會丟官甚至掉腦袋的。但這一切，都不會以人的意誌或行為為轉移的。就像政府通過減息，injecting money 來挽救股市，隻會在短期有效，趨勢的反轉，都是在政府救市措施結束了很長一段時間，市場恢複到正常的valuation, or more realistically, becomes significantly undervalued以後才開始的,比如說2000年的IT bubble。similarly, 這次的股市下跌也是在Fed的加息周期後很久才開始的。政府為什麽要救市，因為市場還要跌。市場為什麽會跌？因為it's overvalued。and when market corrects, it will always overshoot, on either side. 矯枉必須過正。

這次中國的房地產市場可能會很難看，讓我們拭目以待。不過危機是危，也是機，但不知道周期會有多長，因為這次上漲也經曆了很長的周期，造成的房市的extreme overvaluation.