投資物業的特點和驗屋注意事項

        近幾年，購買投資物業的華人朋友越來越多，我常常接到一些投資房業主谘詢問題的電話。盡管他們的房產不是我檢驗的，但隻要是我了解的知識，我都會一一解答。我發現其中絕大部分問題都是業主在驗房時就應該了解的房產基本知識，因此，我覺的有必要和計劃購買投資房的朋友談一談投資物業的特點和驗屋注意事項。

投資物業的特點一：樓宇安全
作為物業的業主，為租客提供安全的居住環境是最基本，也是最重要的責任。因為任何與安全設施有關的人身傷害或財物損失事件，都可能讓房東成為被訴訟或被調查的對象。因此，作為可能的繼任房東應詳細了解所買樓宇的安全係統，不僅要知道當前狀況和有無問題，還要了解其如何工作、工作條件及要求等。在新租客入住時，房東應介紹有關的安全注意事項，或寫入《租約合同》以明確責任。

驗屋注意事項：
和自住房相比，投資房的安全係統和設施要複雜得多，特別是多套物業。常見的包括：消防疏散、消防通道、緊急出口、疏散平台和樓梯、消防標示、應急照明、消防報警、滅火器、防火牆和防火門等等。驗屋，可能是最好或者是唯一能係統了解此類信息的機會（現任房東不見得樂意介紹或了解這些情況）。驗屋時，驗屋師會仔細檢查和介紹，並指出存在問題和改進建議。買方應跟隨驗屋師一起檢查，理解驗屋師講的情況並記錄一些主要信息，如位置、狀況和工作原理等備查。

投資物業的特點二：樓宇管理
對於多套物業的業主，要想做好樓宇管理，首先應了解有關的基本情況（有些也涉及樓宇安全，如緊急情況時如何斷水、斷電、斷氣等），如：上水總閥的位置和分戶控製方式；電力係統的進線和開關位置、分戶進線和控製方式、計費方式、接地方式和位置；下水係統總線方式和檢修閥位置；取暖係統類型、控製、計費方式、控製開關位置；公共區域管理控製方式；消防控製室位置和管理方式；........等等。隻有掌握了這些基本情況，才能結合自己條件製定合適的樓宇管理方案。

驗屋注意事項：
對於上麵所述的內容，有些是驗屋內容所涵蓋的，驗屋師會為你介紹或在《驗屋報告》中注明。有些是驗屋內容以外的，買方最好事先想好並主動提出問題，一般情況驗屋師會樂意幫助回答。另外，驗屋時，賣方一般也會在現場，這是了解情況的最好機會。

投資物業的特點三：樓宇維護
買投資物業的目的是投資賺錢，主要來源有租房收入和物業增值。而要實現這二個目標最基本的是房產要保持良好狀態，因此，樓宇維護保養必不可少。例如：出租房的屋頂一般為平屋頂（ BUILT-UP ROOF），如果保養得及時、周到，這種屋頂的壽命可以達到幾十年；而若疏於管理，可能會在幾年內徹底損壞。象這樣的例子，在投資物業繁多的功能項目中還有很多。

驗屋注意事項：
驗屋中，除了指出存在的問題，驗屋師一般會介紹有關房屋維護保養常識。買方應積極參與其中並聽明白所講內容，不明白的要及時問清楚，最好做記錄。為了方便客戶，我們公司向每一位客戶贈送《房屋保養及常用價格手冊》，其中詳細列出了每季應該做的維護保養工作，並對一些常見的維修、翻新項目列有參考價格表，以備預算時參考。另外，我們還贈送《建築專業名詞中英對照》，幫助客戶理解或非常容易地查找生僻的建築專業術語。

投資物業的特點四：樓宇維修
驗屋中一般都會發現一些需要維修的問題，隻是問題有大有小、有多有少，不必大驚小怪。需注意的是：對於投資物業的要求，不能按自住房的標準來檢驗，特別是在內部裝修方麵。
樓宇維修方麵的問題可分為二類，第一類為可增值性維修，例如更換或翻新屋頂。屋頂本身屬消耗類構件（象汽車的輪胎），在使用一定時期後需要更換，此類維修是正常的，並不是因房屋問題所致。屋頂翻新後，物業的價值會隨之而增值。因此，此類維修的費用是投資性的。類似的維修項目還有：更換門窗、外牆；升級電力係統等。第二類是非增值性維修，這種是指因房屋本身的質量問題或年久失修而導致的維修項目，如：基礎牆裂縫；木結構腐爛、下水道堵塞等。此類維修項目隻是為了解決房屋存在的問題，很難有增值的可能（危房改造再售者除外）。因此，作為投資者，在計算投資收益時應區別對待驗屋時發現的樓宇維修問題。

驗屋注意事項：
驗屋中，驗屋師一般會為客戶分析問題的成因、可能或潛在的危害以及維修建議。買主應充分了解問題的性質、類別和危害程度，以便事後維修或聘請維修公司時能有的放矢。

投資物業的特點五：樓宇改造
最大限度地挖掘出租物業的潛力是明智的選擇，好多人在看房時就在計劃如何改造現有房產，力求利益最大化。為了穩妥起見，在此想提醒以下幾點：
1，有些老房子的安全設施不符合當前規範的要求，但符合當時的要求。對此類房產，政府一般同意維持現狀。但如果要改建或擴建，新老房產均須符合當前的規範要求。因此，動工前，最好谘詢政府有關部門，以免節外生枝。
2，任何的改造應盡量避免影響或改動房屋結構。對年老的房子，盡管有些地方不規整，但經過多年洗禮，房屋整體結構係統已經穩定。有時某些局部的改變會對其他部分帶來意想不到的影響，甚至影響整體穩定性，得不償失。
3，若改造工程涉及安全部件，或工程較大、較複雜時，最好聘請有資質的專業人員施工，盡管花費會高一點，但能獲得相應的“質量保證”，使用放心；也有利於在出售房產時減少買方的顧慮而賣個好價錢。

驗屋注意事項：
驗屋中，不妨與驗屋師交流一下你的改造計劃，征求他們的意見和建議。一般情況驗屋師會樂意幫你出主意或提出有關注意事項。

投資物業的特點六：樓宇環境
了解樓宇的環境質量同樣是買主需要注意的事項。內部環境中，居住環境的衛生狀況應予以重視（看房時的重點之一），現在政府對出租物業居住環境的監督和處罰越來越嚴格，房東應對物業的整體衛生狀況負責。外部環境中，首先應檢查《地界圖》（CERTIFICATE OF LOCATION）中有無違規內容，並比較《地界圖》和實際是否相符；其次，對外部環境中影響安全的部分應特別留意，如：大樹，擋土牆，懸挑構件，車庫出入口，永久建築退讓電力線距離等。

驗屋注意事項：
樓宇環境的檢查也是驗屋的內容之一。驗屋時，如果發現有蟑螂、老鼠等害蟲的跡象，驗屋師會在報告中注明，並建議買主聘請專業滅蟲人員做專項檢查來定論，不可掉以輕心。核對《地界圖》的有效性是由公證師負責，驗屋師負責檢查實際狀況，有疑問時，會對比或參照《地界圖》。

投資物業的特點七：房產買賣
如果對房產不太了解，最好請有經驗的房產經紀人做買方代理，這樣可以得到很多幫助，少走一些彎路。過戶時，應注意向賣方索要一些原始單據和《用戶手冊》，了解賣主正在使用的維修，保養服務公司，保險公司的信息資料。同樣應保留好在你的任期內所作的維修工程的單據、質保書等，待賣房時交給下一個買主。
驗屋注意事項：
綜上幾條所述，驗屋不僅僅是查找問題，還是了解房產情況，學習房產知識的絕好機會，所以，在談OFFER時不要輕易放棄這個條件。鑒於投資物業與自住房相比有上述的諸多特點，在聘請驗屋師時，要先詢問驗屋師有無檢驗投資房的經驗。另外，為了能更好的理解，掌握驗屋師所介紹的內容，要根據自己的語言水平來決定聘請西人或華人驗屋師，不應盲從。