胡星鬥: 中國房地產真相

中國房地產真相

胡星鬥

中國的房地產業堪稱是劣等市場經濟的代表。劣等市場經濟是欺詐、尋租活動猖獗、通過權力、裙帶關係配置資源的偽劣市場經濟，而中國的房地產業正是偽劣市場經濟結出的“碩果”。

中國的房地產對GDP的直接貢獻率，2006年就高達10.74%，間接貢獻率11.50%，綜合貢獻率超過20%，怪不得地方政府視房地產為命根，無論GDP政績、財政收入，還是個人貪腐，都出自房地產。譬如杭州市一年賣地一千多億，而它的地方財政收入僅520億。另外，據2009年全國工商聯報告《我國房價何以居高不下——房地產開發的總費用支出一半流向政府》中顯示：9個城市的調查結果是，在總費用支出中，流向政府的比例為49.42%，上海達到64.5%，也就是說房價的一半以上成了地方政府的收入。

全國人大副委員長、著名學者成思危說：為了行賄，開發商必須把利潤打到30%，實際上他們自己的利潤隻有15%，而腐敗額占到房價的15%（法製晚報，2009.4.24）。房地產實行的是長流程管理，從立項、規劃到驗收、銷售許可共有100多個環節，全部掌握在官員手中，每個環節至少要花10幾萬元。通過改變土地用途、提高容積率、允許土地延期開發、批準貸款等，官員皆獲得巨額的好處。

房地產業也成為官員洗錢的主要渠道，貪腐的黑錢大多進入了房地產。譬如在上海，市房地局副局長殷國元擁有30套房，浦東新區副區長康慧軍夫婦擁有24套房，浦東外高橋規劃建設處處長陶建國擁有29套房。這些都是落馬的官員，隻是冰山的一角。

官員和富人動輒擁有幾十套住房，而普通百姓則不可避免地成為房奴。

合理的房價與家庭年收入之比，世界銀行的標準是5：1，聯合國製定的標準是3：1，現實中，美國是3：1，日本是4：1，發達國家最高的是悉尼8.5：1，紐約7.9：1，倫敦6.9：1，首爾7.7：1，東京7.9：1，新加坡5：1，而中國20~30：1，北京上海杭州等地甚至達到40：1以上。

國際上廉租房一般要覆蓋15~20%的人口，發達國家覆蓋30~40%人口。新加坡86%（另一數據為84%）的國民住在組屋（經濟適用房）中，香港公屋（廉租房）解決了30%以上人口的住房問題。美國住宅法規定，低收入者隻需要支付25%的租金，餘下的部分由政府付。加拿大規定，低收入居住者隻需要支付租金的25~30%。而中國的經濟適用房僅占總住房麵積的6%，廉租房的覆蓋人口不及5%，曆年完成的保障性住房不及各地政府承諾的一半，如2009年承諾60多萬畝保障性住房用地，而實際上隻有30萬畝。就連這麽一點點保障性住房過去還大多為富人、公務員所侵占，北京的經濟適用房住戶50%以上用於出租（法製晚報，2007.2.12）。對於騙購經濟適用房，2010年4月住建部《關於加強經濟適用住房管理有關問題的通知》，對騙購、可能獲得上百萬利益的懲罰也僅僅是取消5年內再次申購的資格，而在香港騙取公屋（廉租房）卻會被判刑，如85歲的某退休大法官因騙取公屋而入獄11個月。

由於貧富不均、居民投資渠道少、房地產稅製不合理等原因，當前我國70%以上的購房者是投機需求，60%靠貸款炒房，這樣不僅大大地抬高了房價，加重了房奴的負擔，而且更加劇了社會的貧富分化。國際上住房空置率的警戒線為15%，而中國為30~40%，有錢人的房子空著，而普通百姓望房興歎，這樣的社會怎麽和諧？據報道，中國擁有5套以上住房的人超過200萬人，前不久，深圳一個人出於對國家調控房市的恐懼，一下子拋售了680套房子。

某些房屋開發商的不仁不義更加劇了平民百姓的痛苦。雖然開發商的名義利潤率隻有15%，但因為他們的自有資金很少，絕大部分靠貸款，所以他們的實際利潤率在100%以上。另外，開發商通過改變容積率、囤地惜售等辦法，又攫取了大量的利益。目前，全國房地產開發商囤地麵積約10億平方米，足夠兩三年開發，而每年開發商完成的土地開發麵積僅及應開發麵積的40%，這進一步加劇了房屋供給的緊張。

據報道，目前開發商偷逃稅總額達到11億元，但是卻沒有一個開發商因此而被判刑。國稅總局調查顯示，在偷漏稅案件中，房地產業占90%，山東的專項稅收檢查發現，80%的房地產企業偷漏稅，在北京欠稅企業的所欠稅金80%是房地產企業欠稅。

麵對如此的房地產劣跡，應當如何進行房地產業的改革呢？

首先，應當加強供給，實現供地方式的多元化。不能僅僅隻是地方政府征地、供地一條路，而應當允許集體土地進入建設市場。集體土地如果沒有開發建設權，隻能讓土地被征收，成為“國有土地”，地方政府從中掙足了，才能開發建設，這不僅造就了腐敗，減少了住房供應，犧牲了城市購房者的利益，而且因為土地不能資本化，不能成為農民的財富，所以也犧牲了農民的利益。目前，政府禁止農村集體土地的直接入市、禁止城市居民到農村購買住房，其實是政府要壟斷利益。在這場壟斷供應者與數百萬個集體土地供應者、開發商與城市購房者的利益博弈中，難道後者永遠要成為輸家？

其次，應當改革政績製度、財稅體製。官員的政績不能看GDP、財政收入，而應看民生指標，如住房自有率、家庭負債率、義務教育普及率、人均壽命等。應大幅減少房地產稅費，如果稅費占房價的比例從50~60%下降一半，房價也將下跌30%左右。現有的涉及房地產的50~60項稅費中，城建稅、土地增值稅、土地使用稅、房產稅應合並，藍圖審查費、規劃設計費、預算審核費、施工合同鑒證費、工程造價谘詢審核費、管線綜合竣工圖設計費、質量監督費、防雷檢驗費、防震檢測費、綠化費、牆改費、施工放線費、人防費、文物勘探費、土壤氡氣檢測費、室內空氣檢測費、政府價格調整基金、勞務谘詢費、職工培訓費、安全施工措施費、散裝水泥推廣費、預售許可證服務費、房屋麵積界定費、房價審查服務費、電力委托費等皆應取消。應當按照憲政國家的做法，禁止在法定的稅收之外，添加任何費用；稅收則隻有議會可以決定，任何政府部門無權確定稅種和稅率。

政府如果減少房地產的稅費，其收入減少，怎麽保障地方政府的運轉呢？一要改革財稅體製，使得財權與事權相配，增加地方政府的稅收分成；二是出台住房保有環節的稅種，如物業稅、財產稅、房產稅、保有稅，對於家庭的第一套住房免稅。發達國家的地方財政收入的來源主要是不動產保有稅，如美國地產稅，舊金山每年收房價的1.9%。對於第二套住房，我們還可以開征消費稅、所得稅、空置稅等。三是地方政府應當精兵簡政，裁減冗員和機構，壓縮三公消費，減少財政浪費。

其三，國家出台住房保障法，加大保障性住房的覆蓋麵，嚴厲打擊房地產領域的腐敗。經濟學家認為，廉租房的供應每增加5%，房價將下跌3~4%。中國應立法確定每年保障性住房的建設比例、投入比例，強化問責製度，加強法律的執行，增加經濟適用房、特別是廉租房、平租房的供應，確立經濟適用房、公共租賃房的退出機製。居民隻要超過了準入條件，便應當立即退出保障性住房。對於官員尋租、入股房地產公司、擅自改變土地用途、提高容積率、囤地囤房、中途捂盤、偷漏稅等腐敗、違法、違規行為，以及騙取保障性住房等行為應當予以刑法製裁。

2010-5-9