一年投股，十年投房

一年投股，十年投房

牛經滄海

01/01/2017

投壇年終總結亮出不少靚麗的業績，股壇有人不服。憑心而論，投資股票還是房子都有大成者，前者有Karl Icahn, 白手起家玩資本，一直玩到200億。後者如Donald Trump, 玩房子玩到總統寶座。中國的富豪榜更是被地產界霸占。

至於普通中產，如果資金不夠玩投房，或者還沒有準備好長期投資，通常會從股市入手。所謂一年投股。運氣好趕上大勢，又或者選到好股，光憑處女之運也有很多一年50%甚至翻番例子。從理論上講，股市回報也好過房市。

話雖如此，理亦如此，就個人經驗而言，身邊還是從投房積聚財富的人遠遠多過從股市裏淘到真金的。之前滄海兩次提到投股投房的差異，這裏增加一點點新的體會。

首先投資隻有在重倉上大賺才會有漂亮的業績， 但投股難在單一標的下重手。比如索羅斯的英鎊狙擊戰一役成名，John Paulson做空次貸一舉成名，都是倉位夠重。我在股市跟蹤Bill Ackman 多年，因為他以重手著稱。過去兩年他的VRX潰敗從260到14，以至嚴重拖累了他的基金。如果散戶在高位投入30%倉位在VRX砸在手裏，想必不會好過，更不要說馬金。反觀房子，很多人輕易就敢全倉以至五倍十倍馬金砸在一個房子上，完全無憂。例子唾手可得，無需贅言。同樣20萬本金，投股那五六萬砸中意的好股已經差不多屬於孤注一擲了，而房子他可以放心投100萬進去還算保守。假如十年之後數錢錢，那支當初的完美股票還在不在？在的話，漲沒漲？漲的話，是否大漲？大漲的話您十年曾否減倉？好的，您熬過無數次割肉或鎖利或平衡倉位或大勢等等減倉的誘惑，股票大漲300% （約200支即2%的美國股票過去十年漲幅達300%），您獲利是6萬乘以300%得18萬。同期購房者持有十年是大概率事件，漲200%（不計少數冒漲地區，還有很多房子上漲200%以上），他升值100萬乘以200%得200萬。

再者股票較難長期持有，投資股票的人那個沒有錯賣幾隻大牛股？APPL, GOOGL, BIDU, PCLN, NTES, 個個曾經擁有，隻是賺到多少？投房長持是常態， 或者自用，或有租金，其使用價值及其弱流動性都會增強長持。

三者股票的時間窗口遠遠比房市敏感。政府不能讓房子像股市一樣經曆腰斬，因為房子影響的是Main Street大眾，銀行（國家保底）及各級政府稅收, 而股票主要是有一定經濟能力的階層。中國股市二十幾歲青春年少已腰斬數次，您敢想象房市腰斬一次嗎？因此，政府常常印錢救房，何曾見過印鈔救股？

最後投房的回報通常包含了房主的管理付出。正是這個長期的付出，日積月累，強化了投資回報。也正是這個長期的付出，並非每個人都適合投房。

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[茗品屋]

過去10幾年來投資房市的成功是建立在 1）房價上漲 2） 低利率這兩樣上。
一旦這兩樣不存在，房市也就終結了，直到下一個周期出現。

[yovbn6]

回複 'houmom' 的評論 : 沒有和你談風險。而隻是談回報。 一般來說，房產的波動比股票低，也比sp500低。房產不好的地方，就是流動性肯定差多了。但房產的優點更多，如貸款（房產利息遠遠低於股票借款利息，而利用房產做抵押貸款，也比股票做抵押貸款容易得多，成本低得多），避稅，品牌廣告作用（向一般人展示1000萬美金的房子，肯定比展示1000萬美金的股票，要更讓人動心）等。

回到樓主的文章： 特別讓我震驚的是，幾十年來，就這麽一個簡單的小學計算，無窮盡的人出現樓主等人同樣的錯誤。這個，包括Case-Shiller index的 Robert schiller。多年前，我親眼在cnbc電視上看到他說類似的話。 而今天華盛頓郵報的一篇文章，又引用robert shiller 的類似語言。

我唯一的一個解釋，是華爾街和媒體的 conspiracy，故意誤導投資者。

[houmom]

您說的是短線炒股的，長期投資股票是指固定時間例如每月固定日投資進S&P500 index fund，１０年下來你算算。風險也不比房產高。個人一般不建議長期持有個股，SP500 index fund 比較理想.

[yovbn6]

應該，把房屋的租金收入，去掉各種開支（包括管理費，維修費，稅等），加到房屋的收入中。 當然，相對應是，股票的分紅收入也應該加到股票的收入中,但分紅金額極少，幾乎可以忽略不計。有些股票指數，是包括了這些分紅的（我不知道你這個sp500是否包括分紅）。 而相對而言，房屋的租金收入，肯定是沒有體現在你的這個房屋指數中的，而且金額巨大，一直也是上漲的。

我估計，在進行了全麵比較以後，房地產的最終投資回報率，大大超過相對應的股票投資的回報率。

[Bounty]

非常有道理。

[tina0]

有道理。