牛經滄海隨記

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一年投股,十年投房

(2017-01-02 09:20:48) 下一個

一年投股,十年投房

牛經滄海

01/01/2017

投壇年終總結亮出不少靚麗的業績,股壇有人不服。憑心而論,投資股票還是房子都有大成者,前者有Karl Icahn, 白手起家玩資本,一直玩到200億。後者如Donald Trump, 玩房子玩到總統寶座。中國的富豪榜更是被地產界霸占。

至於普通中產,如果資金不夠玩投房,或者還沒有準備好長期投資,通常會從股市入手。所謂一年投股。運氣好趕上大勢,又或者選到好股,光憑處女之運也有很多一年50%甚至翻番例子。從理論上講,股市回報也好過房市。

話雖如此,理亦如此,就個人經驗而言,身邊還是從投房積聚財富的人遠遠多過從股市裏淘到真金的。之前滄海兩次提到投股投房的差異,這裏增加一點點新的體會。

首先投資隻有在重倉上大賺才會有漂亮的業績, 但投股難在單一標的下重手。比如索羅斯的英鎊狙擊戰一役成名,John Paulson做空次貸一舉成名,都是倉位夠重。我在股市跟蹤Bill Ackman 多年,因為他以重手著稱。過去兩年他的VRX潰敗從260到14,以至嚴重拖累了他的基金。如果散戶在高位投入30%倉位在VRX砸在手裏,想必不會好過,更不要說馬金。反觀房子,很多人輕易就敢全倉以至五倍十倍馬金砸在一個房子上,完全無憂。例子唾手可得,無需贅言。同樣20萬本金,投股那五六萬砸中意的好股已經差不多屬於孤注一擲了,而房子他可以放心投100萬進去還算保守。假如十年之後數錢錢,那支當初的完美股票還在不在?在的話,漲沒漲?漲的話,是否大漲?大漲的話您十年曾否減倉?好的,您熬過無數次割肉或鎖利或平衡倉位或大勢等等減倉的誘惑,股票大漲300% (約200支即2%的美國股票過去十年漲幅達300%),您獲利是6萬乘以300%得18萬。同期購房者持有十年是大概率事件,漲200%(不計少數冒漲地區,還有很多房子上漲200%以上),他升值100萬乘以200%得200萬。

再者股票較難長期持有,投資股票的人那個沒有錯賣幾隻大牛股?APPL, GOOGL, BIDU, PCLN, NTES, 個個曾經擁有,隻是賺到多少?投房長持是常態, 或者自用,或有租金,其使用價值及其弱流動性都會增強長持。

三者股票的時間窗口遠遠比房市敏感。政府不能讓房子像股市一樣經曆腰斬,因為房子影響的是Main Street大眾,銀行(國家保底)及各級政府稅收, 而股票主要是有一定經濟能力的階層。中國股市二十幾歲青春年少已腰斬數次,您敢想象房市腰斬一次嗎?因此,政府常常印錢救房,何曾見過印鈔救股?

最後投房的回報通常包含了房主的管理付出。正是這個長期的付出,日積月累,強化了投資回報。也正是這個長期的付出,並非每個人都適合投房。

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評論
茗品屋 回複 悄悄話 過去10幾年來投資房市的成功是建立在 1)房價上漲 2) 低利率這兩樣上。
一旦這兩樣不存在,房市也就終結了,直到下一個周期出現。
yovbn6 回複 悄悄話 回複 'houmom' 的評論 : 沒有和你談風險。而隻是談回報。 一般來說,房產的波動比股票低,也比sp500低。房產不好的地方,就是流動性肯定差多了。但房產的優點更多,如貸款(房產利息遠遠低於股票借款利息,而利用房產做抵押貸款,也比股票做抵押貸款容易得多,成本低得多),避稅,品牌廣告作用(向一般人展示1000萬美金的房子,肯定比展示1000萬美金的股票,要更讓人動心)等。

回到樓主的文章: 特別讓我震驚的是,幾十年來,就這麽一個簡單的小學計算,無窮盡的人出現樓主等人同樣的錯誤。這個,包括Case-Shiller index的 Robert schiller。多年前,我親眼在cnbc電視上看到他說類似的話。 而今天華盛頓郵報的一篇文章,又引用robert shiller 的類似語言。

我唯一的一個解釋,是華爾街和媒體的 conspiracy,故意誤導投資者。
houmom 回複 悄悄話 您說的是短線炒股的,長期投資股票是指固定時間例如每月固定日投資進S&P500 index fund,10年下來你算算。風險也不比房產高。個人一般不建議長期持有個股,SP500 index fund 比較理想.
yovbn6 回複 悄悄話 應該,把房屋的租金收入,去掉各種開支(包括管理費,維修費,稅等),加到房屋的收入中。 當然,相對應是,股票的分紅收入也應該加到股票的收入中,但分紅金額極少,幾乎可以忽略不計。有些股票指數,是包括了這些分紅的(我不知道你這個sp500是否包括分紅)。 而相對而言,房屋的租金收入,肯定是沒有體現在你的這個房屋指數中的,而且金額巨大,一直也是上漲的。

我估計,在進行了全麵比較以後,房地產的最終投資回報率,大大超過相對應的股票投資的回報率。
Bounty 回複 悄悄話 非常有道理。
tina0 回複 悄悄話 有道理。
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