牛經滄海隨記

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投房三種管理模式的實踐體驗

(2016-12-30 07:31:31) 下一個

投房三種管理模式的實踐體驗
牛經滄海
12/30/2016

對於投房,一向後知後覺。一年前海龜同學來我家小住,談到國人對人民幣貶值的焦慮,有很多人想投資境外房子以分散風險。當日酒酣耳熱之際,舉杯相約,海龜負責募資,本人主責資本管理IM,另一搭檔擔綱房管PM。

一月起意調研,二月注冊公司,三月完成基金文書,至七月完成七十餘單元交割。期間遇上人民幣購匯收緊以至大大收縮基金規模及房管瓶頸,放棄一個75單元康鬥及25單元白菜,至今止步於八十單元,不打算擴大。

經過實踐,我們最終以全自管,半自管及全權委托PM公司三種模式管理六宗八十單元。

全自管模式分兩塊,本人直管36單元,合伴人直管其餘部分約20單元,另外半管12單元,專業PM公司管理12單元。

自管的56單元現金流大至符合購房預期。本人直管的36單元康鬥超出預期,主要是半年來凡租約到期一律漲租,極限壓低空置率。六月接手以來已完成16戶續約,新招入住10戶,總共僅有一個半月空置。同時收到一戶毀約罰金一個半月,完成租金0空置。考慮到購房預期空置3%,CAP RATE6.6%,加上一些漲租,這宗房產實現年化收益率10%之上應該板上。

值得強調的是,壓減空置率於現金流十分關鍵。另一宗旺區兩單元購買時預期空置率3%,CAP RATE6.2%。結果一戶搬出,空置2.5月,空置率升至10%(平均住兩年計),雖然漲租,還是負現金流。

完全托管專業PM公司的一宗12單元,是個白菜房,問題最多。平均下來,每天都要回答PM的各種問題。買進時預期CAP RATE 9.5%,空置7.5%。實際空置約35%,PM有各種理由收費,消去房租絕大部分。雖然麵臨嚴重虧損,但雇用PM主要是考慮他們能逐漸趕走爛房客。一旦全部換進相對優質的房客,將空置率降到正常水平,再將房租漲到市場水平,那末這宗房子會有很多的升值空間。

正是這宗完全托管的經驗,打消了我們進一步擴大的雄心,因為自管理擴容空間有限。雖然PM合約隻收取7%管理費,但是任何房客問題都會請第三方解,收取管理費,連開門,送鑰匙等等小事也是每次60。半年以來已造維修支出萬餘,不含搬出單元修複每次4000,等等。因為4000報價過高,我們自找contractor修複,PM驗收。PM招租收半月雖不多,但很拖拉,堅持不達標不招租,而且每次來驗均要收費。最終搬走後到入住平均空置4至5個月。

最後一種模式是半自管。一宗11單元由一對免費住宿,交換男的負責小修小補,女的收租清潔,合夥人負責其他。這宗預期CAP RATE7.8%, pm 7%, 空置率5%。結果當然也不太理想,難以達到預期指標。維修很難界定什麽不是小修,女方收租遇上不按時繳租的並無良策。

投房博升值與投資股市大至相同。就現金流而論,自管的話如果願意花時間精力不怕麻煩,10%淨現金流(不計杠杆)在大波頓可以實現。完全由專業PM公司托管的話,千萬別碰白菜房。PM按章辦事,接房客電話,請人處理,不會在意費用。白玉房問題少也沒有太多貓膩。白菜房就是無底洞。半自管看似不錯,其實還是看您的運氣,遇上勤勞能幹不貪的,祝福吧。

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閱讀 ()評論 (5)
評論
牛經滄海 回複 悄悄話
wangzizi 回複 悄悄話 你們這是在波士頓?Cap rate這麽高
金玉屋 回複 悄悄話 自管的現金流實際來自你自己的工作時間。如果以你實際投入的工作時間計算,時薪是多少啊?
成也PM,敗也PM。生意靠的是管理。出租房是一種生意,靠的是管理。
業餘時間自己管理幾個白玉房就以為合格了,是圖樣圖森破呀。
山韭菜 回複 悄悄話 有經驗的高手!祝新年快樂!
說誰誰 回複 悄悄話 謝謝分享
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