房貸付款先後問題

有投資房的XDJM們，你們是先付自住房的房貸，還是投資房的的房貸？

我一直先付投資房的的房貸，因為投資房的利息高。最近考慮女兒上大學花費，發現家庭經濟條件不考慮自住房的equity。這樣就應先付自住房的房貸，可申請有關資助。

你們是怎樣認為的？另外，年收入在多少以上，申請資助沒戲？(need based)

謝謝大家！
7/9/07 

• myself -江城遊子- ♂   (197 bytes) (141 reads) 7/9/07 investment properties: fixed and interest only residential property: pay off 60% and still 40% as a fixed rate. However, that 60% pay off has been refinanced for another investment property.

• 謝謝江城遊子! -Mom3- ♀   (0 bytes) (0 reads) 7/9/07

• Hope these two article is helpful for you. -A-mao- ♂   (5874 bytes) (132 reads) 7/9/07  since most of your guys are not interested in topics like this and other personal finance issue, I am not going to post it as a original posts. It's understandable that everybody, inclued myself, want to be rich overnight. However, I realized that the risk is too high for me to do that.:)) 家庭負擔孩子大學費用部分的（EFC）計算 2006-08-03 14:47:06 （由於具體的算法太過複雜，本文將聚焦於計算的邏輯及父母可以采取的對策。） 孩子上大學後，可能獲得的資助分為兩種：１。merit-based;2.need-based。前者是給極少數極為優秀的學生。而大多數則會依賴後者。need-based資助為大學費用（tution,fees,room, board,bookssupplies,insuarnace...)減去EFC (expected familycontribution)。所以了解EFC的估算方法，將會幫助父母提前計劃孩子的大學費用來源，並提前進行資金安排。 EFC的來源包括兩不分： １。父母的contribution;２.孩子的contribution。 １。父母的contribution: 要計算父母的contribution,要先計算Adjusted Available Income(AAI).而AAI有兩個來源：A。父母當年的收入；B。父母的淨資產。 A.從父母當年收入裏來的AI (available income)=父母當年的收入 (＃１）減去Allownce (#2). #1:主要包括AGI (Adjusted Gross Income, 1040-line 36),當年放入退休賬戶的錢和額外的IRS credit(1040-line65 and 67) #2:主要包括當年的聯邦稅（1040-line 62)，州稅，社會保險稅，employment expense和income protection Allowance。 （income protection Allowance由家庭人數和在讀大學生人數決定：４人家庭，一大學生，為２萬１千左右；４人家庭，２大學生， 為１萬９千左右；５人家庭，一大學生， 為２萬５千左右；５人家庭，２大學生，為２萬３千左右；６人家庭，一大學生， 為２萬９千左右；６人家庭，２大學生， 為２萬７千左右。。。 employment expense 最多為３０００，父母雙方工作，少的一方工資乘以３５％，３０００為限；如一方不工作，則為０） B.從父母淨資產裏來的AI=[父母淨資產（＃３）減去Asset Protection Allowance(#4)],再乘以１２％。 ＃３： 包括現金，saving account,checking account,CD,stock, bond, adjusted net worth of business。 ( adjusted net worth of business 為business net worth乘以一個係數，1-10萬的部分，係數為４０％；１０萬－２９萬５千部分，係數為５０％；２９萬５－４９萬５部分，係數為６０％，４９萬５及以上部分，１００％） 注１：私立學校把父母在房子上的淨值也加進去，而公立學校不計算。MIT（是我目前唯一知道）把父母whole life insurance 裏的cash value也算作淨資產。 注２：退休賬戶裏的錢不作為淨資產。 ＃４：Asset protection allowance 由父母中年齡大的一方的年齡決定，４０－５５歲，為３萬３到４萬９。單身父母大約為該數字的４０％。 有了Adjusted Available Income(AAI)，就可以計算父母的contribution了：(AAI=A+B)。 AAI: 1-12,400:22%of AAI; AAI: 12,400-15,600: 2728+25%of AAI over 12,400; AAI: 15,600-18,700: 3528+29%of AAI over 15,600; AAI: 18,700-21,900: 4427+34%of AAI over 18,700; AAI: 21,900-25,000: 5515+40%of AAI over 21,900; AAI: above 25,000 : 6755+47%of AAI over 25,000. 注３：以前有不少文章提到父母名下的淨資產算５。６５％，大概是這樣來的：１２％乘以４７％。 ２。從孩子當年收入和資產裏來的contribution: A.從孩子當年收入裏來的 contribution =AI乘以５０％ AI (available income)=孩子當年的收入 (＃５）減去Allownce (#６). #５:主要包括AGI (Adjusted Gross Income），當年放入退休賬戶的錢和額外的IRS credit。 #６:主要包括當年的聯邦稅（1040-line 62)，州稅，社會保險稅，和income protection Allowance （２４４０元）。 B.從孩子淨資產裏來的contribution=孩子名下的淨資產乘以３５％。 孩子的淨資產包括現金，saving account,checking account,CD,stock, bond, net worth of business。 注４：請注意父母的contribution和孩子的contribution算法及係數是不一樣的！！ 注５：如果父母當年file tax return時，使用1040EZ 或1040A,並且AGI (1040A, line21)少於５萬，公立和私立學校都不計算從父母淨資產裏來的contribution。由於私立學校計算房子的淨值，對很多父母來說，資產會達到５０萬。加上７－８萬的年收入（very common in themidwest)，基本上就沒有可能拿到資助。所以,對家庭收入在６－１０萬，又有相當資產的父母，這裏有操作的空間。建議通過退休賬戶（401K,403B,457plan,tradional IRA,simpleIRA....)減少AGI到５萬以下。那４年怎麽活呀？所以要有３－５年的計劃時間－－減少mortgage bill，持有大量現金。。。 注６：孩子名下的資產是以３５％係數計算的。所以，父母應盡量不把錢放入孩子名下。 （二００五年十月十六日） 我給孩子上大學的費用的準備戰略 2006-12-17 19:32:49 看來，還是有很多家長沒有理解大學的EFC計算的邏輯。大家可以參考 這個website: http://www.act.org/fane/depend.html 和我用中文寫的EFC計算方式。 我的家庭年收入決定了我的女兒（２００８進大學）如果去私立學校，可以拿到一部分need-based資助。所以，為了利用這個資助係統，同時不必改變我們在孩子上大學期間的生活水準（我還有一個小的兒子呢。），我的策略很簡單： １。調整現在的生活標準到女兒在大學期間我能承受的水平。這樣，我就不會有突然調整的“陣痛”了。 ２。將節餘的錢盡量放進退休賬戶。在女兒上大學時，我就不必再往我的退休賬戶裏放錢。到女兒上大學的時候，我隻需放入我能全部拿到公司的match-up的數量到我的退休賬戶。這樣，節餘的錢就轉到女兒的學費上；同時，退休賬戶上的錢又不作為父母的資產計算,一舉兩得。 3.既然我可能需要need-based 資助，我盡量不在孩子名下存錢。孩子名下的錢在計算EFC公式裏的比重是３５％。父母名下是大約６％。 ４。既然房子也算父母名下的資產，沒有必有把房子貸款急著還完。（記住公立大學是不計算父母的primary residency的價值地。所以，如果指望上公立大學也能拿到資助，買個大房子也是一個辦法。不過，由於公立大學費用低，大多數父母的收入部分計算出來的EFC就已經足夠了。所以，得仔細算是不是有這個指望。） （１２／１８／２００６） "我一直先付投資房的的房貸，因為投資房的利息高。最近考慮女兒上大學花費，發現家庭經濟條件不考慮自住房的equity。這樣就應先付自住房的房貸，可申請有關資助。" Your logic is wrong--if they don;t count youe equity on your primary residency, then, you should pay off it since it's value is not counted in your EFC. If you paid your investment house, it's equity is counted as your asset.

• "Hope these two article are helpful for you.":(. -A-mao- ♂   (0 bytes) (8 reads) 7/9/07

• 好文！一個小問題： -翦- ♂   (61 bytes) (42 reads) 7/9/07 從父母收入裏來的AI隻考慮那一年Income嗎？前幾年都不考慮？

• to my knowledge, college will ask the tax return -A-mao- ♂   (431 bytes) (28 reads) 7/9/07 one year before admission. Since the college admissionprocess is at the end of the year ( see, kid gets into college in 2008 summer, their application willbe filed at the end of 2007. ), it's the 2006 tax return. I suppose you will have to fill the form of your 2007 income. Every year, you suppose to update your form. If there is no big change, there is no aid change. If there is a big change, the aid will change, too.

• 所以要在孩子上大學兩年前退休？:-) -翦- ♂   (21 bytes) (23 reads) 7/9/07 嗬嗬，開玩笑啦。多謝!

• 謝謝阿毛的詳細解釋，一定慢慢研究看懂。 -Mom3- ♀   (76 bytes) (5 reads) 7/9/07 可能有點晚了，付完的投資房也沒辦法了。