周末老瞎瞎說： 閑話1031 置換以及相關的林林總總
長期以來，1031 置換（Aka 1031 exchange）以及相關問題在投壇被小地主們一而再，再而三地提起，有說好的，有說不值得考慮的，眾說不一。碰巧老瞎也一直關心這個問題，加上暫時有寫吃飽了撐的，不妨把老瞎了解到的相關隻鱗片爪拿出來分享一下，如果對朋友們有些幫助，也許可以勉強算作一點兒點兒功德。
先幫助有興趣的讀者簡單對1031 置換的曆史掃一下盲。最早的針對類似置換的延遲繳稅的稅法是在1921年被美國國會通過的。當時還不叫1031置換，而是202C置換（Section 202(c)）。當時通過的稅法允許投資者通過置換不類似的資產（除非被置換的資產具有易於實現的市場價值），比如股票類證券來實現對資本增值延遲繳稅。
而後，通過非類似資產置換延遲繳稅的規定在1924年的稅法變更中就被迅速地抹掉了。隨即202C置換（Section 202(c)）就被112B置換（Section 112(b)(1)）於1928年取代了。至此，隻有通過類似資產置換延遲繳稅（tax-deferred like-kind exchange）被允許了。到了1935年，稅務上訴委員會在112B(1)置換中加入了必須使用合格中介人（Qualified Intermediary (Accommodator)）的規定，同時添加了現金代替條款（cash in lieu of clause）。
直到1954年，現代的1031 置換（Section 1031 of the Internal Revenue Code）才被美國聯邦稅法修正案確認用以取代過去的112B(1)置換，而後延續至今。
如大家所熟知，美國的法律屬於案例法。從1984年開始，現代1031 置換中規定了於售賣被置換的房地產45天內必須指定準備置換的類似房地產，180天內必須在合格中介人的督導下完成置換。這些規定都是源於著名的斯達克家族置換案的判決（有興趣的讀者請自行搜索Starker family tax-deferred like-kind exchange transactions）。
到了1986年，稅法改革頒布了針對投資房地產折舊部分在售賣時征稅的規定，這樣就增加了針對投資房地產中加速折舊部分的懲罰性征稅和鼓勵商業房地產按39年，出租用住宅按27.5年勻速折舊的條款。
千萬別覺得囉嗦1031 置換稅法的從猿到人跟小地主無關，了解這個曆史，有助於理解美國的法律，特別是稅法絕對是美國有產階級有利的（延遲繳稅甚至最終不為利得繳稅，容老瞎稍後詳細解說如何實現終極合法避稅的），同時很多稅法改革都是表麵上安撫美國窮人，實際上留下眾多的稅法灰色地帶（tax loopholes）供投資者合法利用。這樣的理解將與投資者是否應該利用1031 置換的決定直接相關。
重點來了，先說說如何利用1031 置換實現終極合法避稅的。現在的1031 置換中最有利於房地產投資者的規定是1031 置換並不限製置換的次數。如果投資者不指望將投資變現花掉，就可以利用1031 置換一次次地做下去，在此過程中，所有的利得（capital gain）都不需要繳稅。直到某一天投資者達到天年禦風而去，此時隻要投資者恰當合法地為繼承者預先設立好適當的信托基金（這將是另一個超長篇才能解釋清楚的投資者資產保護—防被告，避免遺產稅的話題），通過繼承拿到這個或若幹個投資房地產的繼承人將不再以早年該房地產的購買價作為資本利得（capital gain）的計算基礎（cost basis)了，而是以繼承時的市場價值作為繼承者的資本利得的計算基礎了（the cost basis of the asset is “stepped up to value” on the date of death）。這樣做的結果（好處）對繼承者來說，不僅僅過去的資本利得和折舊所得稅追溯（depreciation recapture tax）統統一風吹了，一切根據繼承時的cost basis重新開始計算。更美好的事情是繼承者還有一個機會選擇不用遺產給予者死亡時的市場價值作為cost basis，而是使用此時六個月後的市場價值作為新的cost basis (這在房地產急劇升值的地區會造成巨大的不同)，更更美好的事情是：不僅僅過去的資本利得和折舊所得稅追溯（depreciation recapture tax）統統一風吹了，哪怕是以前這個房地產已經早就被完全折舊完了，繼承者仍舊可以用此時調整過的資本利得計算基礎減去地的價值重新折舊一遍去合法地衝抵租金收入。
說到這裏，肯定有朋友說：NND！有這等這麽好的事兒？？便宜全被地主們占了還行？早晚這個稅法會被改革掉的。問題是美國不是天朝，隻要美國實現社會主義共產主義的概率趨於零，這些傾向於有產者的稅法被徹底顛覆的概率就會趨於零。
繼續瞎說1031 置換中的要素，
- 最重要的是類似資產置換(like-kind)，這個問題過去、現在的爭議最多。目前IRS對此定義非常寬泛，構成了所謂極大的灰色地帶（loopholes），灰色地帶既是壞事又是好事。一般而言，在美國關於法律灰色地帶的的最終評判都是監管部門（稅務歸IRS負責）負責根據過往判例做出解讀的。現在稅務律師仰仗他們對過往判例的精純掌握為委托人做出強有力的辯護來收取高額的律師費。不過將來這些律師的飯碗肯定無懸念地被大數據和人工智能徹底打碎！一般而言，稅法灰色地帶被投資者運用好了是合法避稅的強力工具；沒弄明白就瞎用基本是自己挖坑埋自己，屬於作死行為。
- IRS對like-kind定義非常寬泛，所以很多很多類別的資產有可能滿足like-kind exchange，比如生產資料如機動車、農具、設備甚至某些知識產權都可能被用來置換，當然房地產之外的資產在做類似資產置換(like-kind exchange)時會卷入更多的各種規定和規則，老瞎是在瞎說，又不是寫教材，這些就不再展開胡扯了。
- 同等重要的另一個要素是合格中介人Qualified Intermediary (Accommodator)；這類人或公司必須是得到IRS批準的，在各州除了內華達州都不需要特別執照。合格中介人的作用在於保證1031 置換執行中嚴格滿足IRS的各項法律法規，確保做置換的投資者不會在置換中套取錢財逃稅！
- 等值要素：待售資產（舊資產）出售得款必須用於購買滿足IRS規定的類似；售價必須等於或大於待購資產（新資產）購價的總和
- 時間要素：待購資產（新資產）必須在待售資產（舊資產）出售後45天內指定，180天內完成購買交易；
老瞎小結的順利完成合法1031 置換中的關鍵在於必須滿足這樣一些條件：
- 在出售第一項資產時不產生任何稅務責任（tax liability is not created upon the sale of the first asset）
- 待售資產（舊資產）必須是用來投資或在生意中謀利而持有的資產，比如投資用的出租房，或自己生意中用的廠房、店鋪、辦公樓等等，絕對不可以是自住房。
- 待購資產（新資產）必須與待售資產（舊資產）同類類似，數量不限；
- 待售資產（舊資產）出售得款必須用於購買滿足IRS規定的類似；售價必須等於或大於待購資產（新資產）購價的總和；
- 待購資產（新資產）必須在待售資產（舊資產）出售後45天內指定，180內完成購買交易；
- 購買新資產時的按揭貸款(mortgage)相當於舊資產中未付清的按揭貸款餘額；這部分老瞎不很確定。原則是投資者不得在置換中不交稅掏錢出來；
- 做1031置換的投資者不可以在置換過程中以任何形式套取錢出來！這種行為稱為“Boot”。任何此類Boot被發現，此1031置換立即失效。所有資本利得和曾經的折舊都立即需要繳稅甚至罰款！
- 為了避免朋友們在上麵第g條中瞎耽誤工夫，老瞎直接告訴你，除了在置換前足夠遠的時間（通常一年以上或更早以前 ）重新貸款，很難合法避稅掏錢出來！至於通過1031置換把出租房的投資延後繳稅便宜占到，再把出租房變成自住房住五年占自住房增值免稅的便宜；這樣的小花招早就有過不少人在過去的幾十年間被嚐試過了。也有過眾多的IRS針對此類跟IRS玩兒小聰明的投資者納稅人的法律訴訟，有興趣的朋友可以搜索來自己閱讀掃盲解悶兒（老瞎讀過很多相關案例，多數是投資者敗訴！！）
- 說點兒實在的吧。誰需要考慮利用1031置換延稅？
- 小地主做厭了，希望退休的，同時將麵臨巨額資本利得稅，以及可能麵臨巨額折舊稅被追溯的；
- 小地主積累了一些資產，希望整合資產向商業房地產轉移，希望從主動地主變成被動地主，又不希望太早繳納資本利得稅，折舊稅被追溯造成營運資本大幅度縮水的；
- 不需要售賣兌現已持有房地產用於生活或其他個人用途的房地產投資者。
再分享些關於針對希望做被動地主在待購資產（新資產）的一些可能選項。
- 商業房地產，好處是有規模後方便雇人集中管理，壞處是需要投資者口袋比較深，頂得住突然出現的大幅度空置，大額維護修理賬單；
- 通過有資質的合格中介人Qualified Intermediary參與有資質並可追溯曆史的集資大規模商業房地產投資，比如以TIC-Tenant In Common的模式參與大規模商業房地產投資。同胞們一聽集資往往第一想到騙局，過去的確騙局無數，著名的龐氏騙局就是其中之一。大家需要知道的是因為以TIC-Tenant In Common的模式參與大規模商業房地產投資時，一個項目的投資者人數不得大於35。所以此類投資起點較高，通常不低於四五十萬美元。
- 另一種常見的和2類似的選項是DST-Delaware Statutory Trust。這種DST沒有上述TIC的35人限製，參與人可能被允許上至100人（具體人數老瞎並不確定），可能的投資標的物可能是各式各樣的商業房地產，甚至可能是投資者獨立擁有的triple-net商業房地產。
特別提醒注意：通常 某個公司的股份不滿足1031置換中的like-kind條件！！上述的3中的DST屬於被IRS特許的特殊情況之一。請大家特別注意市麵上還有一種DST-Deferred Sales Trust，這是跟上述3中完全不同的東西，據說好處是可以用來投資流動性好的產品，比如證券。也許正是應為這個，爭議極多。網上有無數的討論。
老瞎使用的基本評判標準是：各種投資均有風險。聽起來太好的事兒通常都有你不懂的鬼鬼道道隱藏其中。如果你沒有能力判斷，最好規避。如果你實在抵擋不住好機會的誘惑，強烈建議你尋求有合法執業能力的專業人士幫助你。
上述所有內容均屬瞎說，老瞎對各種錯誤疏漏概不負責。上述所有內容全部不能作為投資建議！！
謝謝閱讀，如有啟發，老瞎不勝榮幸！再次警告：投資有風險，各種投資必須謹慎，除非你是神！
