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以前寫過的老話題，重新整理一下，這個問題非常普遍。
對於房地產業主來說，挑選房客是一個要直接麵對的現實問題。房客選對了，有個好房客，從此高枕無憂，每月坐收。房客沒選對，遇到一個壞房客，房租拖拖拉拉，是非不斷，會讓房東頭痛不已。所以從一開始就應當做好挑選工作，你不可能饑不擇食，路邊隨便拉一個人就弄自已房子裏，又不是搞慈善，起碼要知道姓甚名誰，從哪裏來，在哪裏工作，幹什麽勾當，有什麽背景，財務狀況，家庭關係等等。也有的申請人遞上一大堆材料，甚至連博士論文，畢業證書，名人合影，教堂照片，比賽獎狀，林林總總，亂七八糟,拉屎放P，有虛有實。你要去粗取精，去偽存真，真正有用的東西就幾樣，1 driver license,2 social security number,3 pay stub,4 bank statement,5 other ID.有了這幾樣東西接下來要做的是，
一，查信用。這是最重要的一步，是騾子是馬，拿出來溜溜，吃豬血拉黑屎立馬見效，無所遁形。查信用有各種途徑，對業主來說，信用分數不是最重要的，業主最關心的是房客有沒有eviction,這是大多數房東心裏的一個死結。有過被驅趕經曆的往往不在乎再被驅趕一次，而且還老馬識途了，琢磨出對付房東的辦法。所以，信用分數低還可以商量，多收點押金，隻要看到有eviction，玩蛋去!加入南加州的地主組織apartment owners association，也就是說成為AOA的會員直接好處就是查信用，AOA所查的東西對房東最有用，credit plus eviction and crime reports全查了，剃光頭捉虱子，一舉兩得。另外，信用報告600分以上，或A,B，C這在租房市場都是好信用，尤其是中小地主，別一味追求七八百的最高分，沒用。水至清則無魚，人至察則無徒，信用最高的不一定是最好的，這個下文說。
二，如果信用不理想，就要看有沒有固定工作，可以索要pay stub,報稅表，pay stub要近期連續幾次的。有固定工作比有幾千塊存款強，寧為雞口，毋為牛後，雞口雖小，進食，牛後雖大，出屎。
三，前兩項都具備最好，有其一也可，如果都沒有，特定情況下也可以租，比如留學生，沒工作沒信用，那就要其出示bank statement,要求近期連續三個月的，一個月的不行，防止移花接木，暫時借錢糊弄。有的人善於偽裝，空肚子打飽嗝，硬充世麵，麵疙瘩補鍋，先抵擋一陣。因為沒有信用和工作，押金可以收到盡，加州可收兩倍於房租的押金，帶家具的可收三倍，比如房租一千，押金可收兩千。
四，一筆爛信用，三天打魚，兩天曬網，居無定所，再看銀行賬戶，一無所有，這種人往往會拿出一封推薦信來糊弄。如果沒有前三項，推薦信純屬猴子拿虱子，瞎掰。你要是讀博士，找個名師名人寫封推薦信還有用，再說了，公寓的經理又不是開鹽店的夥計，鹹的發慌，吃鹹蘿卜淡操心，能回電話verify就不錯了。所以推薦信大都是自己搞出來的雕蟲小技，寫的天花亂墜，就算是前屋主寫的推薦信，我認得你是誰啊？除非是我養的小三推薦她包的二爺和他搞上的暗娼不小心弄出來的野種想找個落腳之地，我會考慮，關係繞來繞去，雖說遠了點，八杆子還能打著點。信用差沒穩定工作，加上窮光蛋一個，隻憑一紙推薦信，板凳上放雞蛋，靠不住。前幾項全有，推薦信根本就是喝涼水拿筷子，多此一舉。推薦信沒決定性作用，僅供參考。
上麵是四項基本原則，還有些所謂潛規則，下回介紹。
做為業主，你有權利挑選房客，但也要知道自己吃幾碗幹飯。大，中，小型的公寓是房屋出租市場的主力，中小地主，有幾個零星房子出租，不過是娶媳婦打幡跟著湊熱鬧。大多數人租房子不會去找散戶，太費勁，也信不過你。這個不需解釋，自己反向思維一下，你去租房子，不說房子問題，單就一樣，你信任公寓經理，還是中小地主?黃世人欺壓楊白勞也是常見的事。所以，房地產業主要審時度勢，取長補短，首先價格要有優勢，其次要具備有些公寓不能提供的東西，比如有洗衣機，烘幹機，接受小寵物，多住一兩個人，睜一眼閉一眼，信用差可商量等等。要讓別人信任你，你自己也要講誠信，要守約，舉止，言談，著裝應得體。
試想你約人看房，推三阻四，姍姍來遲，瘋癲落脫，麻屣鶉衣，光膀子打領帶，大褲衩人字拖。汗流浹背，蓬頭垢麵，打著飽嗝，酒氣衝天。一聲響P驚天動地，河馬大嘴一合一張，直搓牙花子，吐沫星子亂飛，信口開河，不著四六，頤使氣指，牛B哄哄，好像租房市場舍我其誰也，你當是和街邊混混打交道不成。或是打扮的花枝招展，薄裟虛掩，短透露肉，豐乳肥臀，時隱時現。濃妝豔抹酥體橫陳，一股暗香勾人魂魄，朱唇輕啟打情罵俏，兩道淫光撲朔迷離。擠眉弄眼，撒嬌起膩，氣若遊絲，無病呻吟，人家還以為你要開窯子鋪呢！
上篇說的是四項基本原則，除此之外還有些潛規則，既然是潛規則就上不了台麵，心照不宣的事情無需點破。不過，好多事情大家可能遇到過，我隻不過歸納一下，六根指頭撓癢癢，多一根而已，一個骰子擲不出七點，沒啥新鮮的。
五，先來一段法律條文，
HUD investigates complaints of housing discrimination based on race,color,religion,national origin,sex,disability,or familial status.看著夠嚇人的吧！且慢，有些條文對中小地主不適用。比如您一千金小姐，妙齡女郎自己住一大房子，獨守空閨，閑的發慌，把幾間房分租出去，非弄幾個如饑似渴見了母豬都兩眼泛光的老杆犯，不是自找輪大米呢麽!要不您光棍一條，非找仨女流分租，那叫找小姨子做伴，另有所圖，心裏琢磨來點風流韻事，沒問題，大婆，二奶，小三說不定一屋燴了，別高興太早，人腦子會打出狗腦子了。除非您是母夜叉混不吝，或是柳下惠坐懷不亂。有的人你看著就不喜歡，三寸丁穀樹皮，獐頭鼠目，囚首喪麵，病入膏肓，菜色陳蔡。您要拒絕先依照四項基本原則，如果無可挑剔，從一開始就先占據主動，告訴申請人不是一個人在申請，用先來後到拒絕，萬無一失。
六，信用差，沒工作，窮光蛋不能租。信用好，掙錢多，大富豪您以為就是最佳房客嗎?那可不一定!有空去看看人家大型apartment的條件是什麽，有的公寓對收入的要求是高不成低不就，你有二，三十萬年收入，人家不一定租你。我可不是說專給低收入的公寓，有的普通公寓也有這樣的霸王條款，收入超過一定數目，您另尋高就。經過二十多年的實戰經驗，現在明白了，出租房屋要力求穩定，長期住戶才受歡迎。信用好掙錢多的租戶一般住不久，勉從虎穴暫棲身，覓得巢穴便走人，不管是黑白黃墨，都一樣，經曆過好幾個。剛開始一看七百多的信用分，十萬年薪，朱唇玉麵，溫文爾雅，每月提前交租，不惹是生非，租期一到，拜拜了您內，拍屁股走人，哎，就像是和尚丟了臘肉，說不出口。
七，律師，醫師，會計師，工程師，凡帶個師的，中小學教師除外，別上感著供起來，人家可不把你一個小地主當一碟菜，這些人往往吹毛求疵，毛尋疤痕，特別挑剔，再說不會久住。住幾年才算久?一般一兩房的小康鬥，兩三年還沒什麽，兩三千尺的單一住宅，兩三年就折騰一次，開銷太大。
八，所以要搞清楚誰是我們的敵人，誰是我們的朋友，這個問題是中小地主的首要問題，租房市場上地主們的共同敵人是有過被驅趕經曆的房客，信用差可以商量，多收押金。有過eviction記錄的，讓他們哪涼快哪歇會。第一代移民大都安分守己，奉公守法，是地主的朋友。南加州地區的墨裔買的起房子的比例最小，大型公寓對他們也不友善，常有人為了個棲身之地而像熱鍋上的螞蟻。你是他們的救世主，他們是你的衣食父母，這塊大餅太誘人了，這個話題以後單獨寫。什麽TMD身份不身份，你又不是移民局，連警察都不管，別狗拿耗子多管閑事，收租是正經。
九，人不可貌相，海水不可鬥量，看上去凶神惡煞，吊兒郎當，男戴耳環，女剃光頭，身帶刺青，奇裝異服，隻要符合四項基本原則，沒關係，個人愛好，幹你屁事，見了駝峰當腫背，少見多怪。尤其是二十啷當歲，乳臭未幹，胎毛尚存，不暗世事，標新立異，鬧不出什麽大動靜，最多拿根麵條去上吊，死不了人的。有的人衣冠楚楚，彬彬有禮，開輛大奔，或許借來的。信用爛透，居無定所，三天打魚，兩天曬網，吊起鍋來當鍾打，窮的叮當亂響。然後吃柳條拉筐子，編一大堆故事，天花亂墜，煞有介事的掏出一封推薦信，純屬放P拉抽屜，用來遮醜，這種人要敬而遠之。
十，business is business，和房客交往應有距離，別搞一些騎馬放P兩不分明的事。別瞎套近乎，見了尼姑叫嫂子，見了和尚叫姨夫，拍馬屁拍到馬腿上會被撂一腳。八竿子打不著的容易處理，公事公辦，最棘手的就是朋友同學，七姑八大姨，不用說做生意，就是借錢，關係沒到那個份，對不起，不借!關係到了那個份上，就當送他了，當然還你更好。親朋好友一和錢財沾上關係，很少會歡天喜地，多數會弄成吃紅薯蘸蒜汁，不是滋味。
遠富近貧，以禮相交天下少，
疏親慢友，因財而散世間多。
十一，知己知彼，百戰不殆，盡量發揮中小地主的優勢，大型公寓做不到的你就趁虛而入，比如你是單一住宅，房子大，公寓隻有公共洗衣房沒有車庫等。而你有車庫，有washer/dryer hookup，或幹脆提供（配置問題以後再談）。另外公寓的條條框框太多，把好多人框在外麵，比如養阿貓阿狗，別人不讓養，你讓養，隻要不是大型有攻擊性的猛獸，小寵物有何妨，每月多收幾十塊，別搞pets押金，到退時會扯皮，不如每月收實惠。再有，最初是三四個人，後來多出一兩個，隻要不是太多，睜一眼閉一眼，要不就多收點錢。公寓不能通融，否則大家效仿，亂了章法。
十二，活了大半輩子還滿世界租房子，這些人早已久經沙場，很難對付。尤其是七老八十，更要放P捂屁股，多加一份小心。看上去已經顫顫巍巍，步履瞞珊，病入膏肓，行將就木，弄不好就在你的房子裏三長兩短，你可是吃不了兜著走。
貧窮不需努力，致富則要縝密。
