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做地主可能遇到的問題 四，貸款債分壞債好債，信用卡是壞債，不能拖欠，要盡快還掉。房貸是好債，能拖就拖，不必急著還清，什麽時候合適再還，先說還。
1，自住。如果家庭發生變故，收入驟減，原來年收入一下砍掉一半多，還貸成為很重的負擔，手裏正好有筆閑錢，又沒有好的投資方向，能還清貸款餘額就還了它，反正銀行裏的定存利息少的可憐。還有其他原因可以還清，隻是舉個例子，自住房還清貸款可以靈活點。
2，投資。如果已經還了很多年，剩下為數不多的餘額，手裏也比較寬裕，重新貸款在利率上又吃虧，幹脆還掉算了。因為隻有利息可以抵稅，每月還貸的數目是一樣的，而其中的利息和本金比例在發生變化，最初幾年大部分還的是利息，三十年貸款還了二十多年後利息的比例就越來越少，抵稅的作用也就越來越小。
前幾天看到一篇奇聞，說的是加班的十大好處，簡直是滿嘴裏跑舌頭。我們絕大多數的人是平凡的人，我不但是凡人還是個俗人，連上班都不願意，更別說加班了，真是林子大了什麽鳥都有，其實鳥要大了也是什麽林子都飛過。回憶一下當年加班的美好時光，下班不一定是披星戴月，還曾欣賞過一輪紅日噴薄欲出。
不論過去現在將來都有碼工、帶個師字的以及各行各業的人加入到地主隊伍，按說年收入十幾萬，二、三十萬應該是衣食無憂，但是，絕大多數人的收入所得是主動收入，也就是說，當你的主動一停下來，收入立馬不見或者驟減。所以， 時不時就有人來壇子上討論掙夠幾個米可以退休的問題。高薪是通過付出得來的，你沒有能力付出則得不到高薪。即使你有能力付出，天若有情天亦老，一朝被雷沒煩惱，沒有高薪收入，生活質量會下降，曾經是龍蝦牛排米其林，好吃的連耳朵都會動起來。一旦變成烙餅包子炸醬麵，也隻好吃冰糖拌麻油，瞎嘚瑟。
房租收入是被動收入，雖然也是需要付出勞動代價，尤其是開始階段，博觀而約取，厚積而薄發，躺在沙灘上數鈔票是從蹲在馬桶上數銅板開始的。如果能做到輕車熟路，房租也將成為搖錢樹狀態，有幾顆搖錢樹在手自然就沒什麽可擔心被雷和退休後的事情。房地產投資的好處是可以借雞生蛋，再重申一下賺錢的幾個途經；
1，拚體力，下策；
2，有一技之長，中策；
3，用腦力，上策；
4，投資，用錢去賺錢，上上策； 人找錢不如錢找錢，要讓錢為你工作，取代為了錢而犧牲體力精力腦細胞。投資兩字望文生義就是扔錢，投=扔、資=錢，所以存在風險，有可能血本無歸。炒股和掏糞都是用錢去賺錢，前者還要加上燒腦，錢來也匆匆去也匆匆，今天大賺明日成空，風險大賭性強，脖子上戴雷管兒，玩懸的，是高智商遊戲，仍然屬於主動賺錢。我這樣的糞工腦子不夠用，玩不轉，我可不願意在郵輪上也要盯著股市，時間上就賠不起，做地主的黃世仁隻要有個穆仁智就行了。當然，我也有IRA賬戶，每年會放錢進去，基本上沒什麽交易，處於要死不活的狀態。
5，用別人的錢去賺錢則是賺錢的最高境界，也就是所謂的空手套白狼，在房地產裏是運用貸款，杠杆撬出資產膨脹。道理其實很簡單，女人對男人好不如勾引男人對自己好。所以賣化妝品的行業會經久不衰，說文雅點叫女為悅己者容；用俗話說是女人不化妝，白活在人間。
要想駁倒我的這些歪理不是件容易的事，但我這些叛道離經的所謂謬論也上不了台盤，歪嘴和尚，念不出正經。著書立論屬於電線杆上吊暖壺，高水瓶。市麵上投資理財的書籍汗牛充棟，浩如煙海，理論上雲山霧罩，閃爍其詞，賣瓦盆的出身，一套套的，欺負我這樣沒文化的人讀不懂。要不就猛灌心靈雞湯，讓你看的暈暈乎乎，懵懵懂懂，迷迷瞪瞪，整個就是老頭劈叉，扯蛋！我爸爸八十多歲了，步子都邁不開.....
扯遠了，薯老爺有句名言，掏糞有小學水平就夠了，正好我也喜歡寫下裏巴人的東西，隻有小學生水平的文章不能要求過高。
投資房一般要求百分之二十五頭款，隻要不出現負現金流，南加州這裏房價和房租目前仍然是上升趨勢，每月還貸款隻要能打平或暫時略虧欠一點就是勝利。現金流是生命線，量入為出，把握好尺度，在這個前提下，大膽掏糞，買買買，借借借，拖拖拖。把這幾個字展開來說可能會又臭又長，下麵通過實例分析，你可以是獨眼龍相女婿，一目了然，我也不用堆積詞藻，搜索枯腸。
1996年，南加garden grove，獨立住宅，地不大，五千尺，十五萬七千，為了敘述容易，算十六萬，四萬頭款。知道我底細的可能會對資金來源有疑問，除了借來的那筆啟動資金，我們兩人還在打工，幾乎是把所有的存款，采取添油戰術，全都投入房市，遇到好的deal，信用卡也用過，瞎子害眼，豁出去了。
30年貸款，當時利息高，百分之十。十二萬貸款每月還貸約一千，地稅和其他開銷兩百，房租一千兩百多，打平略有盈餘，但不能出現空房，好在房客一住就是九年。
十年後房租上升到1800，減去1200開銷=600，地稅及其他開銷略有增加，還要算上大的維修平均到每月裏減去兩百，淨收入算四百，回報率從零變成百分之十以上。
十年來利率從十降到了五以下，還貸從每月一千降到六百，這樣回報率就上升到百分之二十以上，投資四萬，每年有近一萬的純收入，可以滿足。而且其中的一半可以折舊，不用交稅。
隨著時間的推移，房租增長，折舊和房貸利息用作抵稅的比例越來越少，27年的折舊期限已經用掉超過三分之一。什麽事情都要未雨綢繆，提前做好準備，每當利率下降一兩個百分點的時候，都可以考慮重新貸款，減少每月還貸額。當房價上升到一定高點，利率又是相當低點，我決定cash out。
也就是十年後房價超過四十萬，重新貸款二十五萬，還掉舊貸款約十萬，原先的頭款四萬要扣出來，放到床墊下麵，那是以前的本錢，即使什麽都沒了，本錢已經回來。除此之外，還有不少於十萬塊錢是從天上掉下來的餡餅，可以拿出去胡造，空手套白狼成功。
欠債還錢，借出來二十五萬，每月要還$1300，再加上幾百開銷，$1800的房租還是略有盈餘，用折舊一衝，無稅可交。
零八年之前房價上升的十年裏，我利用房子提出不少現金，或者兩三筆貸款合並為一，便於管理。拿出來的錢一分為三，一部打回老家去；一部分留做機動，零八年後房市崩盤用到了；一部分投入股市，一萬一個的基金就買了近十個，還有其他亂七八糟的股票，武大郎的腳趾頭，沒一個好東西。當時是傻小子睡涼炕，全憑年輕火力壯，有錢就任性，完全是胡造， P眼子拔罐子--嘬屎。沒兩年的功夫股票賬戶被攔腰斬斷，尼姑生孩子，要也不是，不要也不是，隻能是老太太吃鐵蠶豆，暗含著。隔行如隔山，讓我玩股票純屬老鼠舔貓P眼——舍命溜溝子。我算是弄明白了，在股市裏我這樣的小散戶就是白求恩的兒子，白求幹！丈母娘跺腳，悔之晚矣！好在同時在大陸買的房賺了錢，發喪娶媳婦，悲喜交加。
現在的房價達到六十萬，房租是三千多，有幾個這樣的房子在手，即使全有貸款，也可以老神在在，為了被老板炒魷魚的日子隨時準備著；如果有五個房已經還清貸款或者十個房有貸款，更加有底氣，隨時可以把老板棄之如敝履！
目前南加州的房價已經高起來，尚未達到高不可攀，危如累卵的地步，還是來看這個房。十五萬用作頭款，借四十五萬，每月還貸需要$2400，加上地稅及其他開銷，沒有空置率，收租打平就不錯了。對於這種投資，炒股大拿們會嗤之以鼻，我也無可辯解。但是，房租百分之四的增長率如果成立，或者哪怕百分之三，少則十幾年，最多不會超過二十年，房租會翻倍。
如果房租漲不上去怎麽辦？我沒什麽辦法，九六年我最初進入房地產的幾年裏，漲二十五塊錢租金房客都嘰嘰歪歪。今天加州的最低工資是每小時$11，2022年會達到$15，房租和房價一般情況下都是跑贏通貨膨脹和工資上漲。現在有個幾十萬在手的人，在南加州現金隻能買一個房，發發狠用貸款方式或許能搞到四，五個房，十年十五年後的成果將會十分明顯，起碼不會怕被炒魷魚。如果你說通過炒股，放定存，買指股基金也可以在這個期限做到不怕被炒魷魚，我也無可辯解。
投資理財不一定隻有房地產一條路可走，我個人觀點，房地產是最穩妥最容易判斷風險的投資方式，現階段的南加州房價已經很高，貸款買自住房沒什麽問題，隻要三年之內不搬家賣掉就不會吃虧。貸款投資出租房你最好三思而後行，我不願意支使瞎子去跳河。
開門見山，隻談南加州房地產。手裏有幾十萬現金怎麽辦?廣大的中產階級日常生活沒有問題，之所以惦記著投資，主要原因是對未來生活沒有信心，生怕退休後生活質量下降。用我半年前剛買過的那個房為例，先說買這個房的緣由。如果把橙縣粗分為；
上好區，
好區，
中等區，
中差區，
差區，
ladera ranch是新開發上好區，白人約占百分之八十弱，亞裔和西裔各占百分之十強，比較洛縣south gate等市，橙縣沒有差區。我一般不投資白玉房，因為回報率低。雖然說不同的人有不同的做法，在房地產上賺錢是大概率事件，怎麽做都有賺錢的可能，但我信奉做房地產有本事去打好一手爛牌，況且人貧誌短，資金有限，隻能從白菜房開始。當然也不是絕對，要看具體情況，我看好這個房的前景。
2000年我以二十萬出頭買過一個上好區的白玉房，四萬頭款，僅僅三年多的時間漲到三十五萬，並不等錢用，頭腦發熱給賣掉了，今天這個房又漲到了七十多萬，想起來就想抽自己大耳瓜子。所以，我總結出來的教訓：可買可不買，買；可賣可不賣，不賣。加上家裏另一位整天嘰嘰歪歪，好東西拱手讓人，一咬牙一跺腳，再買個好的回來，叫花子練撲街，窮折騰。
剛買這個房因為在上好區，房客質量好，房子新，但開銷大，回報率差。每月的地稅，mello roos，hoa及其他加起來將近一千塊錢出去了。即便是這樣一年還是有將近兩萬塊錢淨收入，略超過百分之三的回報率，比放定存強的多。中上產階級手裏有大把現金的喜歡買這樣的房子，不用和低端人士打交道，惹不起砂鍋惹笊籬。對於有一份固定工作的中產階級來說， 幾年下來的儲蓄幾十萬不是沒可能，不管什麽投資都想圖個省心，不想付出太多的時間和精力。在保本的前提下，當前賺不賺錢並不重要，期望未來能發揮作用。
兩萬塊錢裏大約有一萬可以折舊，不用交稅，另外的一萬加在其他收入裏還是有兩三千塊錢要拿去交稅。如果你目前的經濟狀況好，不缺錢，不妨從長計議。需要交稅的一萬多平均到每個月裏，就算是一千塊，容易計算。一千塊錢能借出二十萬塊錢，利息可以抵稅，這就意味著你可以少放二十萬的頭款，對於手裏沒有四，五十萬，隻有二，三十萬的買這個房仍然可行，而且很安全，每年的淨收入成千上萬用折舊衝掉繳稅。而定存的利息，即使是老鼠尾巴上的癤子，沒多少膿水，但一塊錢也跑不掉交稅，股市裏賺的錢也同樣。
隨著時間的推移，房租增長，每月還貸款的利息減少，此起彼伏，還是會有盈利交稅的問題。那就未雨綢繆，多借錢出來，每月拿出一千五百塊錢來還貸款，借出三十萬，這就意味著手裏有十幾萬存款的普通中產階級也能買這個白玉房，最初一兩年盈利很微薄，或者根本沒錢賺。但是不能看表麵現象，還貸本身是零存整取的儲蓄形式，而且一旦房價上漲，投資的回報率會以幾倍增長，杠杆的威力！當房租上漲後，接下來的幾年盈利也是用折舊衝掉。二，三十年後房價房租有可能都翻了兩三倍，你的投資目的已經達到，怎麽交稅再說。將欲取之必先予之，就是這個道理。
房地產會有周期，月滿則虧，房價會出現崩盤，房租沒有崩盤一說，最多出現停滯或略微下降，基本上是平穩上漲。
錢要先賺到手裏，稅要盡量延遲。逃稅和避稅完全是兩個概念，前者是犯法行為，後者是遊戲規則。你今天沒有交稅，以後要補回來，就拿折舊的二十七年半來說，你過了二十七年賣掉房子的時候，要把以前的折舊悉數補回來。你的貸款利息抵稅，銀行賺到了你的錢，誰賺錢誰交稅， 國稅局從來不會吃虧。但是你今天少交的一萬塊錢和二，三十年後補交的一萬塊錢價值根本不可同日而語，今天的一萬到時能值五千就不錯了。有本事的人用一萬塊錢能賺出幾個一萬，沒本事的就花掉它，先圖個爽字。
二十多年前，和我同時出來的同學看到有人把房子抵押出錢而憤憤不平。有房子的人不缺錢，屁能耐都沒有，卻能弄到錢，老子有一身的本事，借我十萬八萬，立馬開餐館，做生意，一年半載就能賺回來。我說你那是開窯子，做春夢，銀行憑什麽相信你有一身的本事?你要是拿了錢去吃喝嫖賭，銀行有啥辦法?你丫的要嘛嘛沒有，吃嘛嘛香，吃著燈草灰放著輕巧屁，就是個大街上的煙屁，找抽！
用房子做抵押則不同，現在南加州買投資房，還是要有百分之二十五以上的頭款，一個四十萬的房，自己要拿出十萬，然後借貸三十萬，每月還利息加本金，對於銀行來說是很安全的，欠債不還就就通過法律手段收回房子，不會吃虧。除非四十萬的房跌到三十萬以下，目前的南加州幾乎沒有這個可能，也許別的地方有這個可能，不在我的視線之內，沒有資格評論。我現在時不時的就要強調一次，目光短淺，隻經營眼前的一畝三分地，馬桶裏起波浪，發發P眼風而已。房地產是地域性問題，如果你是在底特律，阿拉斯加等什麽地方，完全是另一碼事。
杠杆作用要適可而止，用過頭會變成腦袋上長瘤子，後麵負擔重。偷雞不成蝕把米是小事，杠杆折斷麻煩就大了，P眼裏插當歸，後補就晚了。所以要量力而行，正所謂傲不可長，欲不可縱，樂不可極，誌不可滿，老家雀下鵝蛋，硬撐大P眼，P眼太大會把心拉出去。
