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以前寫過兩篇挑選房客問題，沒有考慮對象，有點雜亂無序，胡言亂侃，重新整理一下，供未入門和剛剛入門的初級階段參考。合抱之木，始於微末，最初沒有選好房客，後患無窮。
首先，不要踩法律法規的底線，什麽是底線?
HUD investigates complaints of housing discrimination based on race,color,religion,national origin,sex,disability,or familial status.
微弱地主們以及還在門外觀望的別被嚇著，不適合你們，特別是你分租房子，設想你是一個妙齡女郎，你當然有權利拒絕什麽阿三，老黑，同性戀等人和你在一個屋簷下過日子。就算是中小地主不想租給有犯罪記錄的，怎地?我還沒見過有人來看房，趾高氣揚拍著胸脯自詡自己蹲過大獄，然後威脅說你要敢不租給我，有你好看的。來著無不低聲下氣，唯唯諾諾，懇求一處落腳之地。你就是販私走毒，賣淫嫖娼，幹我屁事，自有警察罩著。如果信用良好，收入足夠，沒什麽可擔心的。當然，我也不喜歡租給有犯罪記錄的人，拒絕的辦法多了，但你不能明目張膽的無視法律法規，故意叫板。壇子上時不時總有人弄點似是而非，莫名其妙的東西來嚇唬人，以其昏昏，使人昭昭。
出租房子的第一步是廣而告知，網絡可以充分利用，另外不能忽略最原始的辦法，在窗前門口放廣告牌。和大型公寓相比，它們占據了地利優勢，個人出租房屋一般都在居民區裏，沒有很多路過車輛行人。你可以去home depot買幾個小廣告牌，幾塊錢一個，插到大街上去。有的人手欠會拔掉，你就再插一個。主流報紙可以登廣告，但價錢不是一般的貴！對於低端住房，願意租給老墨家庭的，可以試試本地西班牙語報紙，有的是超市，商場亂扔的免費報紙。橙縣這裏有一份周報rumores，登一次十五塊錢，廣告效力強大！！不是一般的強大！！
接下來是帶人看房及篩選申請者，申請人必須提供：
1，填好的申請表，見附圖。其中必須要填的，
name
date of birth
social security number
current address
current employment
monthly income
2，copy of ID
你不能從大街上揀個人來住，任何人除非來自火星，都要有ID。護照，駕照是不同的ID，有照片的才行。
3，copy of social security number
隻要是打工掙工資都有社安號，除非是領現金，你沒有能力辨別社安號的真偽，你隻關心申請人是用這個號碼報稅，即使他是花錢買來的。有社安號才可以查信用，南加州這裏的職業地主都會加入AOA ，apartment owners association，有年費，每查一個人的費用是$10，credit，eviction，criminal record 一鍋燴，無所遁形。除了信用分數還給出ABCDF評級，一般來說：
A，700以上，優秀
B，600以上，良民
C，550以上，良莠不齊
E是叫花子
F是爛人
信用分600以上可以接受，低於600酌情多收押金，分數低先查明原因，前幾年很多窮人沒有醫療保險，美國的醫療機構和搶錢沒多大區別，進個急診室幾千塊錢的賬單便尾隨而來，這種原因欠錢而拉低信用分數不用計較，連水電費都拖欠的就是爛人。AOA是職業地主組織，所以在信用查詢方麵也非常權威，極具參考價值。比如有的人分數是六百多，評分是E，因為隻有一兩個信用，是好的信用。這種狀況不用多慮，很可能剛剛才建立信用，所以這種人仍然是好信用。地主們最不能容忍的是eviction，有被驅趕經曆的申請人，看都不用看，電話裏得知直接拒絕於千裏之外，賤人永遠是賤人，就算是來個經濟危機也貴不了。有過破產經曆，但信用還不錯的不必畏敵如虎，說不定您租了個未來總統。大嘴破產過幾次，現在離大位隻是一步之遙，您高瞻遠矚，從現在起攀龍附鳳，到時哪個房客走了狗屎運，你也跟著弄個師長旅長的幹幹。信用分數高固然好，但什麽都是高大上的人免不了小母牛坐火車，牛逼哄哄，自以為是，要求什麽都完美，頤指氣使，十分挑剔。什麽地毯換成瓷磚，要新的爐子，要求房間油漆成不同顏色等等。當有人提出這些要求超過三個，您可以在心裏默默地祈禱他，哪涼快哪待會去。
4，pay stub
工資卡一眼便知收入狀況如何，三倍收入是個基本條件，適合於參照一個家庭。一個人住一居室可以稍低，兩倍半即可；五六口人住兩三居，三倍就略欠點。在餐館打工的，日常食品會省下不少錢，而且有現金的額外收入，不必要求過嚴。收入不夠固然不行，日子過得捉襟見肘，寅吃卯糧，催租的事情便免不了。盡量避免租給真正的楊白勞，到時催租的情形會從一年一次變成每月發生。也別以為年薪十萬八萬的來租你一個一千塊錢一個月的小房是天降財神，這種人不會住很久，收入和房租比例超過五，六倍的，用不了多久就會去買房，租你的房往往是權宜之計，人生旅途中在您這裏短暫逗留，趕腳歇息罷了。
5，bank statement and tax return
連續三個月的銀行賬單，防止移花接木，以及上一年度的報稅記錄。有的自由職業者，留學生，沒有pay stub就隻能要求提供這些來證明收入。
其他諸如推薦信，獎狀之類東西都不靠譜。
租房市場是買賣關係，是供求關係，市場好自然是老神在在，從容不迫，薑太公釣魚願者上鉤。市場不好您也會心急如焚，如饑似渴，像個剩女一樣迫不及待想把自己的房子嫁出去。不管怎樣，房地產投資是自己掌握命運，市場好可以高姿態，挑肥揀瘦；市場不好就不得不低聲下氣，阿貓阿狗也要考慮。
房地產業者盼望的是經濟增長，人口增加，其結果必然是推動房價房租的上漲，江河不逆小流。社會底層的勞苦大眾鼠目寸光，隻盼望工資能上漲。但是，工資的上漲會被通貨膨脹衝掉，更趕不上房價房租的上漲，法律已經規定幾年後加州的最低工資會漲到十七塊錢一小時，非常美好的前景；
工資真的要漲了
能給孩子獎賞了
見到老婆敢嚷了
敢嚐海鮮鵝掌了
閑時能逛商場了
遇見美女心癢了
結果房租又漲了
一切他媽白想了
全美國租房子住的人將近百分之四十，還有很多沒有身份的人沒有統計。越是大都會地區，房價高，買不起，租房子的人越多，房地產長期投資的前景越明朗，當然風險也越大，特別是炒房。多年前看過的資料，舊金山地區是加州第一買不起房子的地區，橙縣orange county排在第二位。老大的地位不可動搖，老二是不是坐得住沒有考證過，很有可能被金山伯南麵矽穀的何塞兄弟超過。不管是老幾，感覺租房市場越來越緊張，幾乎沒有空置率。
私人房地產小業主在房地產租房市場上隻不過是個配角，作為配角，我們要盡量發揮自己的優勢。有些方麵大型公寓不具備，比如沒有洗衣機烘幹機，沒有車房，不許養寵物，對信用分數和收入斬釘截鐵沒有商量餘地，一般的公寓也不會有前後院，尺寸和房間數量也不會太大太多等等。
1，appliance
除了爐台必須提供外，其他可以選擇。大型公寓有的會給房客選擇，比如你可以自備，也可以租用他們提供的。老舊的公寓一般隻有公共洗衣房，新型公寓先是建築費用擺在那裏，房租貴出很多，房子裏也有洗衣機烘幹機供選擇，租用一套洗衣機烘幹機每個月四十到五十塊錢，日積月累又敲詐一筆。私人業主可以如法炮製，有樣學樣，而且更加靈活掌握。首先在廣告上注明有washer and dryer hook-up，很多人會有興趣，上麵提到過，舊的大型公寓隻有公共洗衣房，反向思維一下，你願不願意去公共場合洗衣服。你也可以給房客提供機器，大都會地區有賣二手貨的店鋪，基本上是像我們這樣吃苦耐勞的新移民在經營，免費送貨上門，安裝，取走舊的，有保修。一套洗衣機烘幹機不到五百就可以，買一套新的便宜點的也要一千五百，另要加稅，保修費，安裝費等羅裏吧嗦。我始終堅持不要拿茉莉花喂牲口一說，從投資房子到裏麵的設備都是一個道理。如果你提供洗衣機烘幹機設備，每個月多收三十塊錢，房客會美的屁顛屁顛的。根據多年的數據，即使是二手貨，不論是洗衣機烘幹機還是冰箱爐台，平均都有十年壽命，對房東房客是雙贏局麵。當然，房客願意自備洗衣機烘幹機冰箱最好，這樣的房客住的久，自己的東西自己會愛惜。
2，garage
和老舊公寓相比較又是一大優勢，我租一個倉庫五十平方尺，每月一百多塊，雙車庫是四百尺，最少是兩百塊錢的價值。我有一個一房一浴雙車庫，您沒有聽錯，是雙車庫，很少有這樣的布局，兩房三房的有可能。幾年前空出後，一個老黑兄弟從廣告上看到，先是不可置信，電話裏確定是可停兩輛的車庫後，一分鍾也不能等，立馬來看房，他一個人隻需一個房，但有兩輛車，寶馬和奔馳，老子都沒有。他的急切程度恨不得給跪了，哪怕break lease，放棄押金也要我的。他的家庭問題不想多說，大致是被前幾任坑過，以後下決心一個人過，唯一的愛好是車子。這個說辭我相信，他不過是UPS送貨的，錢不少掙，每月有五千，信用不太好，買房不夠格。跑得了和尚跑不了廟，人可以盡管跑，兩輛好車沒有容身之處，老老實實在我這裏待著。
3，pets
有些人投資的是所謂的白玉房，就跟自己的寶貝兒子一樣，生怕磕著碰著，可以理解。大型公寓也不允許養寵物，否則家家都養就成動物園了，況且糾紛也多。您如果投資的是所謂的白菜房，盡管讓其最大功能發揮使用價值。別人不能的事你可以就多了很大機會，當然幾十磅的大狗最好別要，咬傷人的責任問題可擔當不起。一般的小寵物沒有關係，多收錢就是了。我不讚成收pets deposit，房客搬走時隻是輕微損壞會因為扣不扣押金扯皮。而每個月多收幾十塊到一百塊錢來的實惠，簽約時不必注明因為有寵物而收了寵物費，隻是在租約上注明有寵物。當房客搬走時，小的損壞就算了，明顯損壞照樣從押金裏扣。設想，每月多收五十塊錢，房客住了五年，一房的康鬥，不要說換地毯，換瓷磚地都足夠了。
4，credit score
不少大型公寓對於信用評分采取一刀切，不到一定分數免談，這些人會轉向私人業主以求棲身之地。信用分數的高低首先供你參考要不要接受申請人，其次根據分數來決定收多少押金。押金最多可以收到房租的兩倍，帶家具電器的可以收三倍。
A~700分以上，收取房租的二分之一以上。
B~600分以上，收取相當於房租的數目。
C~550分以上，收取房租的一倍半以上。
D~550分以下，介乎於要還是不要之間，如果要就收滿兩倍的押金。
F~?，爛人要還是不要見機而行，市場好就不租，長時間空房租不出去就賭一把。
5，single family home
不存在大型公寓的競爭，很多國人喜歡的投資方式，更有相當一部分人原來是自住，因為種種原因，比如換大房子，工作調動等，房子留了下來，被成為地主。一般的公寓有三臥室一千五百尺已經不太容易找，住幾個人也有規定。你手裏有一個獨立住宅，你可以接受六，七個人以上的大家庭。也有的人可能有三，四輛車，有鋼琴，喜歡花草樹木，瓜果梨桃，這些優勢大型公寓完全不具備。獨立住宅從便宜的，根據地區不同價錢有很大差別，一直到豪宅，越是便宜的回報率越高。四十萬的房租兩千五，六十萬的房也不過租三千，你有一百二十萬可以買兩個房收六千的房租，也可以買三個房收七千五的房租，當然還有地稅及其他成本沒算，小學生算數題，用貸款的話又是個算法，回報率不在這裏細說。一般來說，我們單打獨鬥的私人業主，房租平均低於附近的大型公寓。但是大型公寓不具備獨立住宅的一些優勢，特別是低價位的獨立住宅會格殺高價位的公寓房。
挑選房客先要遵循基本原則，查信用，查背景，查收入。但是，法有定論，兵無常形，龍生九子，九子不成龍，武大郎摸褲襠，什麽人玩什麽鳥。即使各項條件都合格，也還有個人喜好問題，我看著沒問題的，到您那裏橫挑鼻子豎挑眼豎挑眼，變成一無是處。所以，最好是按規矩辦事。做事情要給自己留有餘地，正所謂傲不可長，欲不可縱，樂不可極，誌不可滿。
在帶人看房子的簡單事情上，教一個蝥招。比如某一天你安排了幾波人馬來看房，首先要避免在同一時間全部到齊，亂哄哄你方唱罷我登場，眼花繚亂，應接不暇。這麽一大堆人來看房，就好像女人對待男人的態度，朝思暮想；而你的所作所為則好像是男人對待女人的態度，朝秦暮楚。來看房子的會覺得你首鼠兩端，沒有誠意。每一個人十五到三十分鍾時間錯開，最佳效果是前腳走後腳到，對兩撥人都是壓力。申請表可以收幾分，申請費，注意，是申請費，不是查信用費，申請費裏包括了查信用費用。你最好隻收一份申請費，也就是說你看著順眼的你就先查。雖然說有個先來後到的問題，你隻要沒收錢就沒有關係，隻需簡單一句，已經有人申請，回去等通知，輪到你了再來交申請費。不要過度解釋，言多語失。對於你滿意的申請人則要給點壓力，但話要說的輕描淡寫，若即若離，可以煞有介事的拿張紙在他們麵前晃晃，看見沒有?已經有兩個人看過房，還有三個馬上就到。編瞎話不用教吧？洞房花燭夜怎麽一個個都如魚得水，無師自通呢？這樣的蝥招在公壇上不應該多說。
房地產這一行，實踐出真知，讀萬卷書不如行萬裏路，行萬裏路不如識人無數，識人無數不如名師指路，名師指路不如自己去悟，自己瞎悟不如邁開第一步。紙上得來終覺淺，覺知此事要躬行。您十指不沾陽春水，要學會洗手為君做湯羹。別以為您有過幾次打胎的經曆，就有了殺人的本事！
投資的方式有很多種，投資房地產之所以對很多人有更大的吸引力，是因為房子本身有使用價值，股票有嗎？古董有嗎？黃金有部分，比如首飾，但首飾買回來戴戴，賣出去能保值就不錯了。而有使用價值的東西又都不保值，汽車能保值嗎？家具能保值嗎？家用電器能保值嗎？不要拿個案說事，一萬輛車子裏也不會有一輛成為古董車，一萬棟房子最多會有幾棟永遠不漲價或者成為垃圾。沒有什麽投資能夠保證絕對賺錢，包括房地產。更沒有什麽東西會越用越值錢，房地產也不能絕對保證。但是，各位看官，除了房地產以外，您還能不能找出第二樣東西具有投資價值，同時用起來會越用越值錢的?dont be too smart！這是我前老板的教誨，我的話粗鄙點，用屁股去想問題！
黃金成可貴
股票價更高
若為房子哭
古董也可拋
別的東西都可以沒有，但您不能住大街上。溫飽溫飽，無溫難飽，有溫有飽。上至帝王將相，鍾鳴鼎食；下到販夫走卒，粗茶淡飯，都要棲身於一個可以避風寒的軀殼裏麵。
以前寫過，房地產具有投資和理財兩個功能，投資就是按照自然規律，土地不可再生，人口卻會增加，加上通貨膨脹，房價的增長是必然，房地產投資不能急功近利，可能會是一個漫長的過程。房地產另外一個功能是理財，就是現在討論的出租房子，鼻子上長瘡，眼前的事情。
投資房地產能不能賺錢是未來，個人沒有辦法控製。房子出租則是掌握在自己手裏，可以像經營一門生意一樣，根據自己的能力和本事盡力而為。很多人有一份不錯的工作，身上帶個師字，如果收入在一米半米的大概也不愁退休後的生活，但大多數收入十幾萬的中產階級，手停口停，還是會為退休後的生活焦慮。這部分人在房地產投資上的特點是，有錢就買一個，財大氣粗的用現金砸，工於心計的用貸款，害怕太差的白菜房，也不要太貴的白玉房，屬於又想吃大餅又怕費牙的一類。可以理解，因為本質工作不能耽誤，投資圖的是省心，在房客的挑選上，希望能租給個簡單家庭，收入穩定，不惹事生非，按時交租。如果你的房子是在不錯的學區，這種房客不難找，但好學區的房子一定貴，回報率難看。但凡買在好學區的，心態都不錯，不太在乎暫時的回報率，房子抗跌性強，風險小。當房客是為了學區而找到你的房子，房子本身的尺寸，狀況就無關緊要，房客不會太挑剔，我一般不主張簽長約，自縛手腳，這個問題另說。
毋容置疑，誰都想找個好房客，按時交租，安分守己，把你的出租房當做自己的房子來對待。但是，世界上就沒有十全十美的事情，水至清則無魚，人至察則無房客。當申請人信用良好，工作穩定，收入足夠，您還想怎樣呢？節假日季節，租房市場的淡季已經來臨，這個時候千萬不能還以為自己是二八佳人巧佯裝，遍地白馬走新郎。弄不好剩女不知何處去，獨自寂寞守空房。在原則問題不讓步之下，該降價就降價，該降低標準就降低標準，別拖成個剩女。兩千塊錢的房租降兩百很容易租出去，空置一個月，就幾乎相當降價一年，時間就是金錢。您原本不打算接受寵物，可能新換了地毯，舍不得。但事情往好處想想，在那些冬季冰天雪地的各州，沒有人願意冬天搬家，一錯過時機有可能損失幾個月的房租，好幾千塊錢再換新的地毯地板也夠了。
我以前把租房市場所麵臨的客源分成四部分白，黑，黃，墨，不涉及種族歧視問題，隻談事實。橙縣三百多萬人口裏，黑人不到百分之二，在任何一個犄角旮旯也找不出哪怕是幾戶在一起的群體，我目前有兩戶，都是單身，住了有五年，沒有任何問題，有沒有問題不會因為膚色族裔。信用評分和工作收入可以基本判斷出會不會出問題。亞裔能夠的上群體的有三個城市，華裔在irvine，韓裔在garden grove，越裔在westminister。墨裔的群體城市有兩三個而已，其中santa ana達到百分之五十，而洛杉磯有幾個城市的墨裔超過百分之九十。所以，橙縣仍然是以白人為絕大多數，其中有幾個城市超過百分之九十。在租房市場上，最難打交道的是信用差，工作不穩定，收入低的白人，連我的黑人房客都嗤之以鼻稱其為???trash，罄竹難書，一言難盡，不說也罷。
要說哪一部分人最買不起房，那就是講西班牙語的墨裔，別戴著木頭眼鏡看所有的老墨都是非法移民。第一代的移民隨安而遇，知足常樂，吃苦耐勞，安分守己，不惹事生非。這些人對房子的要求非常低，什麽學區，什麽裝修，什麽朝向，什麽地段，通通是奢望，有個地方住就行。但墨裔家庭普遍人口眾多，破壞力大，所以房子的設備越簡單越好。還有很多人沒有身份，社安號和個人證件是買來的。我們不必刨根問底去追查證件的真偽，也沒有這個能力，更沒有人賦予你這個權利力，那是移民局的事，連警察都不管，狗拿耗子多管閑事。
真對老墨的特點，要明白他們最需要什麽，不在乎什麽。對人多，收入低的家庭，可有可無的設備就不提供，洗碗機沒有，他們也不用。浴缸玻璃門打掉換成簾子，防患於未然。地毯全采用commecial bebe carpet經久耐用。如果眼光放遠點，化工木質地板可以有最少二十年的壽命，瓷磚地會與房屋共存亡，笑看屋主黃泉路近。另一方麵，對多一兩個人，略微多收點房租，不嚴重的損壞也就睜一眼閉一眼，搬走時候看情況再說，反正羊毛出在羊身上。你要把他們當做衣食父母，他們也會把你當做救世主，要盡量創造雙贏的局麵。
相對其他族裔，墨裔的收入是明顯低工資的一群，信用評分也很少有完美的，有的甚至沒有信用。基本原則是，沒有信用要大大好過壞的信用，隻要有一份固定工作就基本上符合申請條件。他們的消費觀念還沒有先用未來錢，每月的房租會預留出來，有時會欠缺部分，畢竟收入有限，沒有存款，遇到點什麽事情要拆東牆補西牆。不是經常拖欠不跟他們計較，分兩次交租或下月補上，有時強迫收點罰款，不能養成慣性。
我們華人一方麵抱怨自己被種族歧視，另一方麵又看不起其他少數民族。其實我是挺操蛋的一個人，胸無大誌，鼠目寸光，不關心國家大事，隻顧及自己的一畝三分地。什麽紅州，藍州，就知道加州，加州是美墨戰爭後墨西哥割讓出來的，現在的加州像是個各族裔的大熔爐，沒感覺有什麽不好。一說政治上的事必然有不同意見，時壇上整天鬥的跟烏眼雞似的，所以不想爭論，會傷了和氣。我還是想說一點，既然我們認同這個國家，就當認同五月花是我們的先輩，我們的先輩投奔怒海征服了這塊土地，後來者前赴後繼，蜂擁而至追尋同樣的夢想。
有些人一提到加州就聯想到非法移民滿街跑，白沙在涅，與之俱黑，安於故俗，溺於舊聞，一葉障目不識泰山，兩耳塞豆不聞雷霆。從聖地亞哥一路北上到聖塔芭芭，newport beach，long beach，marina del ray，隨便說幾個地名，私人遊艇都是一望無際。北加的monterey，sausalito等富庶地方就更別提了。全美國最安全的一百個城市，加州占了十幾個。綜合氣候，工作，經濟，方便，舒適等各方麵因素，加州獨占花魁，人口的增長是支撐房地產的先決條件，所謂的少數非法移民根本就沒有能力染指房地產的皮毛，江海不逆小流，人口普查也沒有把非法移民統計在內。從1990年的三千萬到今天的將近四千萬隻用了二十幾年時間，良禽擇木而棲，青山遮不住，畢竟東流去，下一個一千萬人口增加不會是遙遠的將來， 逝者如斯夫，不舍晝夜！土地不可以再生，沿海地區基本上已經開發殆盡，內陸地區也不能無限製開發，冰炭不言，冷熱自明，加州房地產的前景是和尚腦袋上的虱子，明擺著的。
