蝦扯創業 – 進軍房地產
這篇最難寫。在一群大地主老財的壇子裏談論房地產，真是魯班門前弄斧，關公麵前耍大刀，蝦扯蛋。
我這裏隻談我的一些心路曆程以及做過的一些項目，並表表決心。望各位大小地主老師們多多指教。
2005年搬來費城之前就知道當初給我遞紙條拉我做下線的那哥們在DC做地產發了財。我來費城之後就開始考察當地的房地產，一個月之內我開車把整個城市的街道幾乎都轉了一遍，切身感受一下每個區的環境和房價。根據著名的1%規則，當時隻有那些白送都不想要的地方可以滿足該條件。當時考察的結論是，房價已經大漲5年了，風險比較大，暫時不能入市。所以就決定把資金投向某個實體生意，開餐館記就是由此引出。
2010年下半年經濟危機過後房市已經開始穩定下來。而這時我的衛星電視生意卻出現了嚴重的下滑。我的很多關鍵詞當時都排名第一，但是Dish 與google交涉後google手工將Dish自己的網站全部排在相關搜索的第一名，很多關鍵詞甚至前3名的都是Dish自己的。這樣我我們如何做SEO都不能改變排名了。經過幾個月的思考和推演後，我決定把返還客戶的$50回扣大幅提高到$200，在現有排名不變的情況下會大幅度提高銷售量。從修改後的第二天起，我們的銷售量立即翻了兩倍。高額的回扣一下子吸引了大批高端客戶，這樣雖然回扣支出增加了，但由於高端客戶的高傭金相應的彌補了這部分支出，我們的總收入反而比下滑之前增長了不少。想不到就這麽一點小把戲就能讓我的衛星電視生意起死回生，並且健康生存到今天。我現在仍然感歎這個創意的威力。
在衛星電視生意下滑的幾個月，我再次開始考察房市。在投壇學習幾年後學到了不少知識，這時候正好用上。 做過幾年利潤豐厚的生意後，我對現金流小的房子根本就看不上眼。我的資金有限， 我需要讓有限的資金發揮最大的效果。 我的目標很明確，就是要達到每個房產每個月能產生1500-2000塊左右的淨收入，爭取在15年內搞到5-6套這樣的房子，達到每年租金淨收入10萬的目標。我這樣想是因為我的生意不穩定，我的年齡也不小了，不可能一而再再二三的成功找到新的生意。我一家五口隻靠我一個掙錢，我太太隻在來美第一年打過一年餐館工。我必須找到一個能產生穩定現金流的房子。
這樣的房子還真讓我找到了，就是天普大學附近的學生房。天普大學位於費城市中心的北邊不遠，學校周圍都是大片破爛的黑人區房子。09年之前天普大學還沒有被大批開發商看上，那時資金都集中在大學城奮戰。隨著天普大學不斷擴招，學生房需求增加，租金上漲。大批資金很快嗅到了腥味，從此天普大學周圍就像是在天朝一樣就變成了一個大型建築工地。你現在過去看看，真是工地繁忙，熱火朝天。一排排的新房子拔地而起。我做了一些功課，發現買破房子和自己建新房子價錢差不多，而新房子還可以享受政府的10年免稅優惠。於是我就決心再一次做一個我不熟悉的領域：買地建房子。
這個買地建房子的故事， 我已經在房子剛建好時就迫不及待地在本壇BSO過了。
鏈接在此：http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/316698.html
除了自住房，這是我第一次涉足房地產投資，我沒有買過投資房，沒有接觸過房客，但是我卻選擇了從最不容易做的建新房起步。 雖然看起來這個決定很冒險，但是在此之前我已經做足了功課，可以說我是躊躇滿誌， 誌在必得的。我閱讀了賓州以及費城的各項法規，帶著我的兩位女秘書在現場進行了問卷調查，寫了詳細的建房計劃。這個計劃包括預算，進展，招租，租金以及盈利目標等。根據在投壇學習到的知識，我把房地產投資原則歸納為三要素：location, condition， service。 這三大要素決定了房子的價格、租金以及需求渴望程度。我的計劃裏就要求我將來的房產必須滿足這三大要素。前兩個要素隻要花錢就可以做到了，第三個要素卻是真正考驗人的服務了。我住過學生房，知道學生麽想要什麽。因此我計劃中把能提供的服務做到了極致，包括提供所有家具，每個房間裝一台電視機，提供細微到垃圾袋和擦桌布等各種生活用品。學生們隻要帶著枕頭被子，打開就可以睡覺了。
這個房子建築及招租的一切進程都基本上完全按照我的計劃進行。唯一令我不滿意的是建築商趕在合同最後一天才完全交工。那時學校即將開學，房子還沒有通過政府最終檢查。交工前最後一天政府要做最後檢查，我那天晚上就把所有學生的東西全部打包搬走，學生們都安排進費城最貴的5星級酒店住一晚。好在政府最後檢查順利通過，不然我損失就大了。
2011年9月1日我正式擁有了第一個投資房，31萬資金全部來自於HELOC。
第一個房子很成功，總投入31萬，不考慮利息的話租金淨收入達到每年5萬，超過了我當初的目標。這時我又把目標做了些修訂，希望10年內能搞到3個這樣的房子就可以完全靠房子養家糊口了。
第一次做，再怎麽細心也不可能不交學費。我以為建好房子後才能申請10年的免稅，可實際上政府規定必須在拿到building permit的60天之內必須提出申請。在房子建築過程我接到政府房產評估辦公室一位官員天燈打來的電話，說我有個房子在建，但是沒有看到我的免稅申請。這時已經過了80多天了，不過他建議我立即申請。結果一個月後我就接到了拒絕通知，原因是申請晚了，我趕快花4000塊請了律師幫我申訴。天燈給了我他的頂頭上司蜜口的Email. 我給給蜜口發了一封措辭懇切的Email， 訴說了一個初學者的無知以及新移民英語能力有限等，希望他能從保護投資者的角度網開一麵，信中還保留了幾個明顯的語言錯誤。在律師準備好申訴材料剛剛交上去後，我竟然收到了免稅批準文書！根據後來了解的情況，正常的申請批準書一般可長達半年至一年。還是陰差陽錯的原因，我的申請在短期內批準就被批準了。為了表達感謝， 我給兩位官員寫了一封極盡吹捧他們是為人民服務的好官員之類的PMP Email。 兩位很快都很禮貌的回了信，雖然沒有見過麵，但從此就算知道彼此了。上個月給蜜口發信查詢另一個房子的免稅申請情況，他很快就給我安排人查詢了。
另一個學費就是房子設計問題。這塊地的zoning 是商住兩用的C2. 我申請2家庭被拒絕了，因為地皮寬度不夠。當時沒有經驗，就委屈求全設計了一個8臥室的單家庭和一個很小的商業房間。這樣的房子賣不上價錢，也不符合政府的code。當時不知道，後來才聽說。今年初，我找到一個專門做zoning的意大利裔律師福恩，他說小菜一碟，他保證給我把commercial改成residential， 並且改成2家庭。福恩說他預收5000塊，多退少補。 我說我根本就不指望你退我錢，隻要保證不再收我錢就燒高香了。因此他就收下了5000塊錢並保證不再收我費用。其他律師有要2000塊的，但是我認為福恩比較靠譜就選擇了他。後來證明多花點錢找好律師的確物有所值。 從聽證會上的表現看，福恩準備充足，發言有板有眼，我的案子順利批準。而其他代理律師要麽準備不充分，要麽不知道該做什麽，還有些發言條理不清，多數案子被槍斃或者被要求補充資料。我的rezoning申請前天剛剛通過聽證！
花這些學費讓我學到了不少知識。我以前是紙上談兵的書生，而現在我已經成為經過實戰的考驗的戰士。遇到什麽事不能怕，要勇於探索，敢於戰鬥。
2012年年底，我又嚐試買了一個REO房，希望學習老地主，如山等各位老師做些Flip. 這個項目我也在本壇BSO過了：http://blog.wenxuecity.com/myblog/25181/201305/11465.html
雖然6個月內賺了3萬塊，但是做過這個Flip後我覺得這個模式不太適合我目前的情況，市場上符合我的要求的破房子不多，因此決定暫時放棄flip.
2013年初，我已經基本還清了上次建房子的借款，我又可以買新房子了。根據三要素原則6月份我選擇了天普大學旁邊的一個2單元新房，45萬，每月租金4800塊，房客負責所有賬單。過戶後我問貸款經紀麥糠能否想辦法從我第一個建的房子掏錢做當陪再買一個或者兩個房子。麥糠竟然真有這個能耐，給我找到了一家銀行，從第一個房子裏掏出當陪，再買兩個房子， 利率還隻有3.75%。這樣我憑空又多出來兩個新的學生房， 我自己根本就沒敢想象過。麥糠是紐約的網友L小姐介紹給我的，她說麥糠本事很大，看來是真的。L小姐在這裏有幾個房子，我們現在算是戰友。再次感謝L小姐。
最後一個房子下周一過戶。至此我將擁有4套投資房，年租金收入24萬，淨利潤15萬，提前12年實現了最初的設想目標！
在房地產方麵你們各位都是我的老師，再次感謝投壇各位前輩無私的奉獻，我從投壇學到了很多知識。我計劃達到目標後先休養生息幾年。
TZLC LLC成立前我是參與過最初討論的。當時的討論是從我給JY看達拉斯的一個破舊公寓展開的。 JY腦子靈活，想到了成立一個公司去買那個公寓， 我也是最積極支持者之一。但是由於我外出相當一段時間沒有來投壇，錯過了最初的聚義舉旗大會。第二期也由於要買3個投資房而忍痛割愛了。現在第一個要做的就是加入TZLC。
具體理由就沒必要說了，我現在把房地產作為將來的主要生存手段。最近有不少朋友詢問投資的事，我個人沒有多少經驗，我還在思考下一步能做什麽。歡迎大家繼續討論。
蝦扯完畢。
Temple off campus housing Drexel student housing U Penn student housing
