(林修榮)如何輕輕鬆鬆作地主.

出租物業相當有稅務好處，但管理卻不容易。要減低麻煩與風險，一定要小心選擇租客。以下是一些選有豐富經驗的業主提供的貼士。


善用租屋申請表

租屋申請表是一份好重要的文件，因為它讓您對租客的背景有認識，亦都讓您可以查核申請人提供的資料。申請表也通常要求申請人詳細列出個人的資料，包括雇主名稱、工作地點與工資，以前租住房屋業主姓名與聯絡電話等，業主可憑申請表上資料進行核對。申請表可在文具店購買，或在網上免費下載。

申請表格亦是您曾考慮每一個申請人背景的實證，除了應將申請表保存在案之外，核對過程中獲得的資料，與及您對申請人背景的分析等資料，亦應該詳細記錄下來，萬一您被申請人指控歧視時，便可提出充足的資料，去證明您曾經細心考慮每一個申請人的背景，而您作出選擇租客的決定乃基於「商業因素」，故沒有歧視的成分。

當有人來看屋時，您應該先要求他出示有照片的個人身份證明文件，並且要檢查照片是否他本人，與及抄低資料，然後才帶他看屋。如果你有任何原因，不想單獨帶他看屋，你便應該找多一個人陪著你，因為時不時都有人假裝看屋，而實際上是打劫的事例，都是小心點比較好。

所有對租屋有興趣的人，您都應該給他填寫租屋申請表，即使你不想租給那個人，因為你您要避免被人懷疑你歧視。對每一個申請人，您都應該告訴他你將會詳細考慮他們的申請，並會查核他的信用和其他記錄，之後才通知他。

如果租屋的是超過一個成年人，即使是一對夫婦，您應該要每一個人都填一份申請表，因為你您要知道將來是那些人將會住在那房子。

申請人填寫表格之後，您應該馬上核對表格上的姓名，地址，駕駛執照號碼，與及工卡號碼。申請表當然要有申請人的簽名，簽名要與證件上的簽名吻合。您亦可以考慮將證件影印存底。


有些業主要收申請人一點查詢信用記錄的費用，加州容許業主向申請人收取實際的費用，但不能超過$37.57。如果您收取費用的話，應該每一個申請人都收，千萬不要因人而異。

要取得申請人的信用報告，有好幾個途徑。第一，您可以直接向信用記錄公司(Credit Bureau)購買，但近年來有些信用記錄公司不想供給報告予第三者。第二，可以用一些信用報告公司(Credit Reporting Agency)，這些公司由記錄公司處得到資料。第三，可以用一些租客背景調查公司。

業主不可隨便入屋

業主租屋給住客，之後除非有特發和緊急事故，是不能隨便進入住客的居所。

可是，在有些情況下，業主是需要進入住屋的，例如：需要作維修、讓其他申請租住的人參觀、在打算賣出房屋時讓買家參觀等。在這些不是突發的情況，業主必須預先通知住客，才可以進入。在加州，業主必須以書麵通知，而且需要給予合理的通知時間，通常是起碼二十四小時；假如業主的通知是用郵寄，就要六天前寄出才算是合理通知時間。

加州租務法例對準備出賣房屋的業主，有個特別的規例，就是業主或房地產經紀隻要一次用書麵通知租客，讓租客知道業主準備出售房子，之後隻需要在買家檢查房屋之前二十四小時，以口頭通知租客便可以了。

假如業主不按法例，隨便地進入租客居所，租客有權循法律途徑，要求業主賠償損失。

處理租客安全按金

租客完結租約，搬出租住房屋的時候，業主處理安全按金（SECURITY DEPOSIT）應該合法和公平。

加州法律規定，在租客通知業主將要搬遷之後，業主要用書麵通知租客，有權以要求在未搬出之前的一個合理時間，由業主作一次「最初的檢查」。這個檢查的目的，是讓租客知道有什麽需要修補清理的項目，讓租客有機會在搬遷前做好，去減抵安全按金要被扣除的情況。即使您所在的州份沒有這個條例，與租客一同檢查一次，增加彼此的溝通，也會幫助減少將來為退還按金的爭議。


業主要扣除按金，必須有充分的理由，而且要詳細地在二十一天列出清單，以書麵通知租客。業主千萬不要因為不喜歡那位租客，扣除按金時特別嚴格，結果導致不愉快情況，甚至要對薄公堂。

業主隻能在租客對房子有損壞時才可以扣除按金，一般「正常使用的損耗」是不能扣除按金的。地毯舊了，或牆壁有花痕甚至釘孔等等，都是屬於正常的損耗，業主不應該太吹毛求疵。

有些城市，例如：三藩市、BERKELEY，洛杉機等都規定業主要為按金付利息

業主與租客

多數住客都滿意業主

投資出租物業，其中一個頭痛的問題就是業主與租客之間的關係。業主若出租房屋給予一位不良及時常欠租的租客，這當然令人十分頭痛。相反來說，若租客向一位不合理或不負責任的業主租房子，亦會是十分麻煩。

然而業主與住客之間是否經常處於一個敵對的情況呢？政府人口統計處屬下等一個部門，最近發表了一個全國性的統計，顯示大多數的租客都對業主滿意。百分之六十八的租客，對房屋維修完全滿意。百分之七十七的租客稱，當需要施行重大的維修工作時，業主馬上就會辦理。百分之八十三的租客認為，有問題發生的時候，業主都能夠迅速地解決。從這一項統計看出，大多數投資出租物業的業主，都會花精神及時間，好好地管理他們的物業，並與租客建立一個良好的關係。

由於租金的收入是決定出租物業價值的主要因素之一，業主有好的租客，彼此之間建立一個好的關係，亦彼此尊重對方的權益，所謂和氣生財，其實對雙方都有好處。

租屋按金規例

若想租屋住，屋主通常會要求租客提供甚麽資料、及要求他們付多少按金？

根據加州民事法，屋主在考慮把房屋出租前，有權查問租客的工作收入、社安咭號碼、駕駛執照、甚至要求批準他去申領租客的信用紀錄，來了解他們過去與銀行的交易情況，有否破產等不良紀錄。

屋主同時有權問租客關於過去屋主的資料，讓他能聯絡對方，查看這位租客過去當住客的曆史。

加州民事法第1950.5條，亦給予屋主有權向租客收取不超過兩個月租金的按金，若連同家具出租的房屋，屋主就可以要求收取三個月租金的按金。

當租約期滿，屋主檢查了房屋，若有不屬於原來、或普通使用損耗的損毀，屋主是可以從租客按金中，扣起合理的維修費用。

至於屋主何時需要退還按金給租客？加州法例規定，屋主要在租客遷出後三個星期內退還按金，若要扣起部分按金，屋主必須以文字清楚列明。若屋主不按加州法例辦理，租客可以去小額錢債法庭提出控告，一旦勝訴，除了取回所有按金外，更可能有額外賠償。

業主應否參加租金補助計劃

聯邦政府對低收入家庭，提供一種租屋援助，稱為Section 8計劃，是由政府補貼部分租金，補助方式是由房屋與市區發展局(HUD)，將一些租金票據(Voucher)，發給一些合資格家庭，由他們去找一個願接受Section 8票據的出租物業。該物業的業主，必須先加入該項計劃，對他們而言，租屋給Section 8計劃住客的好處，就是不用擔心收不到租金，因為大部分租金都是由政府支付。

但參加Section 8計劃，對業主而言，有否短處或限製？事實上，有數項限製業主必須注意。

第一、要與政府部門打交道，物業要給政府檢查及批準，而且租金受政府管製，甚至出現租金比市場租值為低。

第二、與租客的合約上要列明，當要求租客遷出，必須具備合理的理由，並不能像一般租屋方法，不提供任何理由，隻需三十日前通知住客遷出便可。

第三、剛開始時有大量的文件來往，有時最初數月的租金，可能要延後相當時間才收到。

所以業主在考慮是否加入Section 8計劃前，必須先衡量個人物業的情況。事實上，Section 8計劃是一個不錯的計劃；若參加後感到不滿意，是可以退出的。

業主不可以歧視租客

業主在租屋時，不可以有歧視行為。至於如何才屬於歧視行為？一些明顯的歧視行為，大家都知道是不合法。例如，選擇住客時考慮他們的種族、膚色、宗教信仰、國籍背景、性別、年齡、身體及精神狀況等，都屬於歧視行為。

在加州選擇租客，如果考慮他們的婚姻狀況、性取向、是否同性戀等，都屬於不合法。業主在選擇租客時，亦不能拒絕有小孩子的家庭，唯一例外是該房屋是專為老人而設立，這些老人房屋是指所有住客，都在六十二歲以上，或在主要城市的房屋，至少有七十個單位，而住客全部是五十五歲以上。

考慮身體有殘障的住客時，應特別小心，加州法例規定，業主要讓殘障人士具備同等享用住屋的權利，業主通常是需要對住客規則、製度、以及服務作出合理的遷就，並且不能拒絕殘障住客自己作一定的裝修，使生活更方便舒適。

至於歧視行為，包括不想租給某些住客時，便訛稱單位已出租，或對某些住客有額外要求或規則。但業主是可以選擇有良好信用的租客，並要求他們有基本的收入，不過有關條件必須一視同仁。

租借前要檢查清楚

大家去圖書館借書、去租車或租屋時，都應該看清楚所租借的物品，有否損毀情況。如果不看清楚，則將來可能要為有關物品的損毀狀況負責。

一位朋友去圖書館借書，發覺書中有部分地方損毀，但他並沒有向圖書館方麵作出反映，當他還書時，便被圖書館方麵要求賠償，最後要負上責任而感到吃虧。

租車的時候，應先繞著汽車走一圈，看清楚該汽車有否任何地方損毀，若有所發現，應立刻向租車公司反映。

租屋的時候，也應把房屋內、外部分看清楚，有否需要維修的項目，若有需要應立刻通知屋主。由於房屋內部設施並非新添置，一些家具都曾經被使用；當租客日後正常使用房屋內有關設施時，屋主是不能要求租客在正常情況使用下，要為日漸陳舊的設施負上責任。

為了要避免將來有所爭執，租客可以在入住前，利用照相機拍攝房屋各種情況，將來遷出時，亦把房屋的情況拍攝下來，這樣就可以避免很多問題的發生。

申請租屋要付費用嗎？

當大家申請租屋，通常都要填寫一份申請表，申請表上會問及大家各項個人資料，包括收入、職業、過往的住址等等。申請表最後一個部分，通常是要求大家同意業主去領取大家的個人信用紀錄，現時不少業主真的會去領取，而且他們有權拒絕租給一些有不良信用紀錄者、或信用不足的申請人。

至於收費方麵，業主是有權向大家收取一項甄選費(Screening Fee)，用來支付他真正要付出的信用報告費用。根據加州民事法第1950.6條規定，甄選費用的最高收費不能超過三十元，亦不能超過業主真正付出的費用。此外，他一定是現時或短期內有吉屋出租，才能收取甄選費。當業主收取了甄選費後，是有責任向大家發回收據，證明他所付出的費用，而申請人是有權得到個人信用報告的副本。

如果大家過去信用紀錄有問題，應考慮事先向業主說明白，並作出合理的解釋，或提供其他有力資料，來證明自己是一個可靠的租客；這樣，總比業主取得信用報告後拒絕大家，然後才作出解釋為佳。

業主可以自由決定加租嗎？

假如大家租屋居住，與屋主訂有合約，租約中訂明了租金價值，則業主在租約期內是不可以加租；但是，如果業主在租約期內把物業出售，新業主一定要繼續遵守原來的租約，即不能在租約期內加租。

但如果租約期滿，又沒有與業主訂立新租約，則租約就會變成按月(Month-to-Month)，業主隻要給予三十天的書麵通知，就可以自由加租，甚至要求大家搬遷出去，而且無需提供任何理由。當然，如果當地市政府有訂立租務管製法案(Rent Control)，則要依法處理。

另一情況是，如果大家與業主不和，例如大家要求業主作出合理維修，或對房屋設施作出投訴，但並沒有違反租約，又按時交租；不過，業主可能覺得大家麻煩，而大幅度加租，或幹脆要大家搬遷出去。根據加州民事法例第1942.5條，業主這種行為，可能是報複性或歧視性，都是屬於違法。如果業主在此情況中加租，大家應該準時繳交新租金，但同時間讓業主知道大家對新的租金不滿，然後與律師研究，業主加租，是否屬於報複性行為，由律師教大家如何保護作為租客的權利。

租客不交租如何處理

租客如果不交租，業主是可以循法律的途徑，要求租客搬走。這一個收屋行動，英文叫做Eviction。如果房屋的地點是有租務管製，例如三藩市、屋侖、洛杉磯等地區，業主更加要小心遵守當地的租務管製條例。有關條例包括收屋的行動是不可以用口頭通知，而是要以三日付租或搬走的通知書，填好之後直接交到租客手上。

如果三日之內租客不付款，亦不願搬出去，業主就要入稟法院，進行一項名為非法占住(Unlawful Detainer)的訴訟，然後將傳票交到租客手上，租客收到傳票之後，隻有五日的時間去答辯。如果過了日期還未答辯，業主就可以馬上向法院申請收屋；但假若租客答辯，便要排期上庭審訊，通常二十一日之內就可以開庭，然後法院就會作出判決。

這一種收屋的訴訟手續，通常都應該由租務律師來辦理。收費的情況是視乎租客有否答辯，不答辯而自動勝訴，收費當然是較低，數百元便可辦妥。但是如果要上庭審訊，那就會花上較多律師費。自己管理物業，而又懂得英語的業主，不妨自行學習如何處理，因為辦理這些手續，不一定要經過律師。