[林修榮]買屋第五步：大功告成

大功告成



ESCROW OFFICER相當重要



大家作房地產交易時，都知道參與者有買家、賣家、經紀、銀行等，但有一個人在
有關交易上，占有相當重要的角色，他就是那位Escrow Officer。當買賣雙方達成
交易協議後，一定會在產權公司(Title Company)，開立一個Escrow 戶口；而買賣
雙方的錢銀交易，都會經過Escrow戶口來處理。



產權公司是有責任來為客戶確定物業的產權沒有問題，同時為買家及貸款銀行提供
產權保險，這幾項在地產交易中相當重要的功用，主要就是由產權公司中的那位Escrow
Officer或Title Officer所提供。



當大家設立Escrow戶口後，Escrow Officer首先會為大家做一個Preliminary Title
Search，來調查被購買物業的產權有否問題，然後向買賣雙方及貸款銀行 發出一份
報告。如果產權有問題，Escrow Officer便要幫助大家解決問題，然後為銀行及買
家提供產權保險。



到交易接近完成時，Escrow Officer的功用，就是以一位中間人角色，將所有要簽
署的文件收集，並取得買賣雙方及銀行同意的條件，才通知買賣雙方簽署文件。若
所有條件符合，Escrow Officer最後才把交易的款項交給賣方，把產權轉給買方。
所以有一位負責任、充足專業知識及經驗的Escrow Officer來幫助房地產交易，是
相當重要；大家在完成交易時，勿忘向他們致謝意。



夫婦持有產權的方式
在加州居住的夫婦，他們所擁有的物業，如果沒有采用生前信托(Living Trust)，
則擁有產權的方式，一般分為Joint Tenancy或Community Property。Joint Tenancy是
兩個人共同擁有，優點是有自動繼承權，無需經由法庭認證，而缺點是隻有死者的
一半才可以獲得成本提升至市值。而Community Property則剛好相反，好處是獲得
全部成本提升至市值，缺點是要經過法庭認證手續。

二零零一年七月一日開始，加州批準了一項新的夫婦擁有產權方式，叫做Community
Property With Right of Survivorship，是將Joint Tenancy及Community Property兩
者的好處放在一起。這種方式可以有自動繼承權，所以無需通過認證，但又可以獲
得百分之一百的成本提升至市值。所以日後夫婦的產業，若未有做生前信托，就應
用此方式來擁有產權。

生前信托與房地產物業



家庭擁有房地產，最好考慮找律師為您設立生前信托，將來子女續承產業時，可以
避免認證PROBATE過程，省下律師費用和時間，也保留流私隱權。



可是，單單設立了生前信托是不夠的，因為如果產業沒有放入生前信托，便取不到
生前信托的好處，即等於白造了。將房屋「放入」信托，其實隻要將屋契修改，由
以前夫婦共同擁有產權，改為由夫婦以信托人TRUSTEE的身份擁有。一般律師在為您
設立信托之後，都會順便為您更改屋契。



有了生前信托，不會妨礙房地產買賣。賣出房屋時，夫婦便以信托人身份，去進行
交易。要買入新房屋，隻要屋契上有正確的具名便可以了。



有些生前信托，根本不將個別房地產資料放在信托文件；即使在信托後麵附上房地
產資料，將來也可以自己將資料修改。這部分資料是是為後人提供方麵，讓他們知
道父母有什麽資產而已。



重新貸款時，還有一部分銀行機構，不想借貸給作為信托人的貸款人，但這個情況
已逐步改善。即使銀行有此要求，ESCROW公司也知道如何將物業取出信托，重貸完
畢時再幫您放入信托。



買屋月底成交較有利？
大家買新屋做的房屋貸款。如果可以選擇的話，在月頭抑或月底完成貸款手續(Closing)
比較有利呢？

原來通常房屋貸款的利息，是遲一個月才支付的，例如九月份的利息，是在十月初
才支付。唯一的例外情況，就是當辦理貸款手續完成時，那一個月的利息要在完成
貸款時預先支付。所以大家在貸款費用單上看到一些利息金額，就是這些預付的利
息。

假如在該月五日完成貸款，就要預先支付該月五日至月底的利息；如果在二十五日
完成貸款，就要預先支付該月由二十五日至月底的利息。所以，如果在買房屋時要
盡量減低預先支付的利息，就應該越接近月底完成貸款手續越好。理論上，如果在
月底完成貸款，在一個月之後才需要開始付利息。

這個方法不是真正省卻利息，而隻是幫助減少要預先支付的利息，對買屋後手上資
金較緊的家庭，可能有一些幫助。還有貸款時間有關的，就是在年頭成交比年底成
交較好，因為在年底成交，可能在那一年內支付的利息和地稅，都不能足夠讓您利
用逐項扣減(Itemized Deduction)。