正文
水到渠成
在選擇好房子後，便要開始辦理貸款。您可以回到發出「預先批準信」的機構，您
亦可以選擇其他機構。有些人喜歡自己向銀行申請貸款，但最好到幾家銀行去查一
下貸款條件。比較方便的是聘用貸款經紀，但最好是由朋友介紹相熟的經紀。由於
買屋有規定成交日，貸款必須在一段時間內完成，故聘用信得過的經紀是很重要的。
房屋貸款經紀與銀行的分別
大家借錢買屋，或為房屋貸款作重貸時，都要找一間貸款機構來辦理。與房貸有關
三種機構的英文名稱，都是以「B」字作開端。
第一是房貸經紀(Mortgage Broker)、第二是房貸銀行(Mortgage Bank)、第三是一
般銀行(Banks) 。
至於三者之間有那些分別？有那些長短處？原來房貸經紀本身並非貸款機構，但它
與多家銀行或貸款機構有聯係，好處是可以在不同貸款機構當中，為客戶找到適合
的貸款；而壞處是有小部分經紀，經營手法有問題，可能手續費高昂，甚或最後做
不成貸款。所以用房貸經紀前，最好先谘詢用過的人，確定該公司是誠實及做事妥
當。
房貸銀行本身是貸款機構，但他們做完貸款後，便會百分之一百將有關貸款賣給其
他投資者或政府，令客戶將來與他們沒有業務上關係。房貸銀行的好處是可能產品
較多元化，而且他們隻做房屋貸款，通常都相當專業。
普通銀行或儲貸會，當然會提供房屋貸款，有時他們會把有關貸款賣出，但也有可
能將貸款留在銀行內。所以，當他們要推廣某類貸款時，會把申請條件變得靈活；
但缺點是隻有他們自己銀行的產品，令客戶選擇的機會減少
做房貸時不要報假資料
申請房屋貸款當然要提供各樣的個人財務資料，包括收入、資產、債務等。即使該
貸款是所謂不查核收入的貸款，大家亦需要填寫收入資料。有一些貸款申請人為了
得到貸款，或者有一些貸款經紀，希望可以幫助客戶成功申請貸款，就會在貸款申
請表上填寫虛假資料，包括誇大收入、隱瞞債務、虛報頭款來源，或者將出租物業
報為自住等。有一些不良經紀，還替申請人提供假的收入證明。
在辦理房貸的時候提供虛假的資料，是可能有嚴重的後果，這些的後果是需要由貸
款申請人來承擔。由於銀行存款是由聯邦政府保證，任何欺騙銀行的行為，都會涉
及聯邦法例。被發現虛報資料，銀行是有權要求馬上清還貸款，甚至會被民事或刑
事起訴。
有些銀行會在貸款的時候，要求申請人填寫一分稅局第4506號表格，這一分表格是
授權銀行向國稅局拿取申請人過去的報稅記錄，來與申請人在申請表上所填寫的收
入作比較。雖然銀行未必一定會拿取申請人的記錄，但是若申請人虛報收入資料，
是有可能會被發覺。所以最好在申請貸款時，要如事實報上。
「小額」與「大額」房屋貸款
八成以上房屋貸款其實都是由聯邦政府屬下貸款機構借出，銀行多是作中介角色，
以上「小額」金額便是由政府規定，隻有「小額」貸款才能賣給政府，「大額」貸
款要由銀行自行保留，或賣給私人投資機構。「小額」貸款利息由於有聯邦政府作
後盾，利率比較低，比其他所謂「大額房屋貸款」(JUMBO LOAN)低0.25-0.5%，甚至
可以三十年固定不變。但是，「小額」貸款批核比較嚴格，尤其在「收入證明」和
「頭款來源」方麵，都有清楚規定。「大額」貸款批核較有靈活性，但較難取得優
惠的固定利率。
「小額貸款」最高金額每年都會稍為提高，由零五年開始，一個單位的住宅，最高
貸款金額是々々$359,650，兩個單位的住宅貸款金額是々$464,400，三個單位是$556,500。
此外，這些機構也向銀行提供固定利率淨值貸款(EQUITY LOAN)，限額是$179,825。
假如貸款金額稍微超過「小額貸款」限額的話，貸款人可以考慮將貸款分為兩個貸
款，第一貸款不超過以上限額，第二貸款就是淨值貸款。即使第二貸款利率稍高，
整體來說平均利息支出可能比一個「大額貸款」為低。
將房屋貸款一分為二(Piggy-Back Loan)
以前做房屋貸款，通常隻能借到屋價的八成，而現在則隻要有百分之三的頭款，便
有可能借到高達屋價百分之九十七的貸款。但當借款超過屋價的八成，貸款機構一
般都規定大家要買一種叫做私人貸款保險(PMI)，保費最少是貸款金額的半個百分點，
即借二十萬貸款，PMI的保費一年就要一千多元以上。
要避免PMI，借款又要超過屋價的八成，就要考慮將貸款一分為二，分成第一及第二
貸款。第一貸款不超過八成，就避免了PMI，而其餘的貸款金額，就采用一個第二貸
款方式，就沒有PMI。可是，第二貸款的利息，當然會比第一貸款為高。
究竟用一個貸款而買PMI、或多付利息而分為兩個貸款避免PMI，那一種有利？就必
須計算後才能作出決定。分開兩個貸款，如果第二貸款所要多付的利息，是比PMI的
保費為低，當然是分開兩個貸款有利；何況利息是可以減稅，但PMI保費卻不能減稅。
百分之百的房屋貸款
有些股票經紀行為客戶提供「百分之百」的房屋貸款，完全不需要頭款，而是由經
紀行用股票帳戶內的投資項目作抵押，給予貸款，然後再按房屋價值借出房屋抵押
貸款。兩個貸款加起來是房價的百分之一百。
這樣做的好處是可以免頭款，亦可以避免要購買「私人抵押保險」(PMI)。此外，用
投資項目作抵押的貸款，利率是浮動的，目前比固定利率低。
可是，這種貸款的風險不可被忽略，由於投資價值會有波動，假如價錢下跌超過某
一金額，借貸人便要注入現金或增加投資價值，不然經紀行有權馬上將帳戶投資項
目出銷，這種情況，與借Margin Loan無異。
有些借貸者為了減少利息支出，兩個貸款都用浮動利率，這樣做風險更高，將來假
如利率上升，並同時投資項目價值下跌，便雙重不利。假如萬一不能維持房屋貸款
供款的話，便有可能會損失投資項目和房屋。
要考慮用這種方式借貸，必須先了解這種貸款的風險。
鎖定房屋貸款利率
最近固定房屋貸款利率不斷下跌，令一些朋友做完一次重貸又再做重貸。有些人更
重貸三四次，成為重貸專家。近來流行不需要付出任何Points和手續費的房屋貸款，
所以有時利率稍為低一點，重貸是會有好處。
但是由於房屋貸款的利率，每日甚至每分秒都可以在變動，如果不鎖定利率，在將
來完成貸款手續，要簽文件的時候，真正獲得的利率可能會有不同。
如果大家不鎖定利率，就即是選擇將利率變成浮動(Float)。完成貨款的時候，真正
的利率可能比現在的高或低。若你不希望碰上這個風險，就一定要鎖定利率，現在
大多數的貸款機構，都願意免費給你鎖定三十日利率。然而由於很多人辦理重貸，
貸款機構和產權公司都很忙碌，很多時候三十日鎖定期是不足夠的，最好能夠鎖定
四十五日。
鎖定之後，如果市場利率顯著下跌，那應該如何處之？貸款機構當然希望你不要改
變計劃，但是作為精明的理財者，是沒有理由不向貸款機構要求降低利率的。
估值對房屋買賣很重要
大家向銀行借貸購買房屋，銀行都會指派估值師到您家中進行估值。估出的價值假
如低於買價，銀行計算借貸金額便可能要降低，甚至可能令買賣不能完成。由於往
往買賣合約內可能訂明，估值低於買價是買家可以退出合約的一個理由，估值不足
對買賣雙方來說都不是一個好消息。
地產估值APPRAISAL並不是一個科學的程序，估值師會查閱起碼三間附近同類房屋的
交易價錢，再按房屋麵積等情況作出調整，然後得出一個估值，不同估值師得出的
結果都不一樣。通常估值師估價時都會詢問買賣雙方議訂的價錢，在可能範圍內，
估值師都會盡量接近議訂的買賣價。
對賣家來說，將房屋內外整理妥當，給予估值師一個良好的印象是最起碼的。有時
地產經紀比估值師更熟悉該區市場狀況，賣家透過地產經紀，可以供給估值師一些
有用的資料也是可行的。估值時，不妨要求地產經紀也在場，到時對估值師要客氣，
但不必跟著他，也不應該試圖與估值師就房屋價錢討價還價。
向發展商貸款買屋
大家購買新屋，有時發展商會建議您通過某貸款機構借貸，往往這個機構是發展商
的附屬公司，起碼是與發展商有密切關係。
向這個類構借貸應該注意什麽？
首先，聯邦法例規定，發展商不能硬性規定您必須透過這些機構辦理貸款，即是買
屋者有自由選擇貸款機構，和產權保險公司和交收(ESCROW)公司。同時，發展商不
能將不向它貸款者推高房價。
使用這類貸款機構的好處，是通常發展商都會給予優惠，例如：房子加建(UPGRADE)費
用折扣，贈送家□或家具等。此外，由於發展商與貸款單位是同一個機構，辦理貸
款可能有一些方便。
可是，大家都要看清楚貸款條件，由其是利率和費用，是否比一般貸款稍高。有時，
羊毛出在羊身上，拿了發展商一些優惠，但要付出較高的利率或費用便不值了。
所以，即使發展商有推薦貸款計劃，也應該自己去一兩家銀行查詢，去比較一下發
展商給予的貸款條件。
房屋貸款的「預繳帳戶」
有些讀者的房屋貸款供款內，包括預繳的物業稅金和房屋保險保費，這筆款項由貸
款機構保管，並按時為借貸人繳付稅金保費。這種「預繳帳戶」或「代存帳戶」(Escrow
Account)一旦開始，借貸人在貸款期內是無法要求取消的。通常貸款機構在稅金和
保費之上，再增加約一成金額，理由是要保證有足夠的款項按時繳付稅金與保費，
令銀行權益受到保障，但另一個原因是這種帳戶不付任何利息，為貸款機構帶來額
外利潤。
法例沒有規定借貸人必須設立「預繳帳戶」，故這種安排完全是雙方自行同意的。
要避免「預繳帳戶」，必須在辦理貸款時商議，有些銀行為信用記錄良好的借貸人
或長期客戶免除該項要求。另一個避免設立「預繳帳戶」的方法，是在尋找貸款機
構的過程中，避免要求這種帳戶的貸款機構。
政府規定「預繳帳戶」不可加收超過兩個月預繳金額，也規定每年要發出年結單，
讓借貸人知道帳戶款項進出情況。借貸人如發覺帳戶出現問題時，應馬上向貸款機
構查詢，法例規定機構要在二十天內給予答覆。
應選擇15年或30年房貸？
固定利率房屋貸款，通常分為十五年或三十年，利率以十五年貸款較低，與三十年
貸款利率相差大約半厘。不要小看半厘息差，每十萬元貸款，利息差別每年便是五
百元。
當然，十五年貸款每月供款較高，以十萬元貸款計算，每月供款比三十年貸款要超
出約二百五十元。由於貸款時銀行按收入和與住屋有關的費用，來計算可以借貸的
最高金額，有些家庭為了增加借貸金額，不得不選擇三十年貸款；有些家庭被迫選
擇隻有幾年固定期的利率，甚至浮動利率，去進一步減低每月供款。
有能力負擔較高供款的借貸人，都應該考慮十五年利率，除了貸款本身利率較低外，
整體利息支出也低很多。十萬元房屋貸款，假定年利率為六厘，三十年內需付出接
近十一萬六千元利息，比原來貸款金額還要高。假如使用十五貸款，以五厘半年息
計算，每月多供二百多元，十五年內隻付出四萬七千元利息而已。
借貸的時候即使被迫要選擇三十年貸款，你隻要多付一些本金，便一樣可以縮短還
款期，和節省貸款利息。
選擇房貸利率
如今聯儲局已經九次增加短期利率，最優惠利率升至6.25%，用浮動利率的房屋貸款，
利率也上升了超過兩厘。看來聯儲局可能再繼續將短期利率調高，所以浮動利率再
上升的機會相當高。
另一方麵，長期利率依然保持在6%以下，比年初時還要稍低，亦是接近幾十年來的
最低點。所以現在進行借貸的朋友，除非您準備在短期內賣屋或歸還貸款，似乎沒
有理由不利用固定利率貸款。
有一些借貸者想省一點利息，但又不想用浮動利率，便可以考慮用固定五年或七年
的貸款，可以在固定利率時期每年省下大約半厘或以上利率。當然，固定期之後貸
款利率便轉為浮動，但如果您打算幾年後換屋，便應該考慮用這類貸款。
近年亦有一些可以讓您選擇不同還款金額的貸款，但一般它的利率都是浮動的，假
如您選擇低的還款金額，有可能連利息也沒有付足，未付的利息便加在本金上，所
以有可能貸款越借越多。要用這類貸款者必須了解貸款的規則。
浮動利率都有一個基本利率(BASE RATE)，可能是Prime利率，可能是銀行平均存款
成本利率，亦可能是短期聯邦公債利率。每逢短期利率增高，浮動房貸利率亦會加
高，有些基本利率增加得比較快，有些比較慢，但肯定會被調高。
最近一份統計報告指出，許多低收入和少數俗裔家庭利用浮動利率貸款，一方麵是
因為較低的利率讓這些家庭可以借多點貸款，另一方麵，可能這些家庭不明白利率
上升時他們麵對的風險。此外，貸款公司近年向這類家庭大力促銷浮動利率貸款。
假如您準備幾年後便將房子出售，浮動利率的風險便較低，您亦可選擇有五年或七
年固定利率的貸款，利率雖然較浮動利率稍高，但起碼有幾年不用擔心利率上漲。
但假如您準備長期擁有該物業，便最好趁目前固定利率依然相當低的時候，去鎖定
房貸利率。
小心特低房貸利率
一位讀者本來有一個房屋貸款，七年固定利率4.875%。有一個他不認識的貸款經紀
多次打電話到他家，向他促銷一個利率隻有1.95% 的貸款，而且可以分四十年還款，
每個月供款減少幾乎一千元。由於條件太優厚，這位讀者便付出四千多元費用去進
行重貸。
重貸之後，他才發覺原來貸款利率不是1.95%，而是五年固定5.25%，比以前七年固
定還要高。那麽1.95%是什麽呢？原來隻是用來計算開頭幾年的每月的最低還款金額。
貸款還款期加長到四十年，再加上暫時隻付1.95%利息，當然每月供款小了許多。
可是，由於真正利率是5.25%，與1.95%相差的利率不是免除，而是按月加上貸款金
額，加上每月供款內完全沒有歸還本金，貸款金額便越來越高。
這位讀者發覺後，已經不能去透重貸去回複以前的貸款利率，因為市場利率已經升
高，加上原來這個新的貸款有三年提前還款罰金，要重貸的話便要付八千元罰金。
大家不論貸款或做投資，見到條件特別優厚時更不要盲目作決定，一定要看清楚。
看清楚房屋貸款費用
進行房屋貸款時，不論是重貸抑或是首次貸款，都要麵對各種貸款費用（Closing
Costs），可能高達數千元。假如銀行或貸款經紀與貸款人事先沒有充分的溝通，到
要簽貸款文件時便可能有爭議；對重貸者來說，還可以在簽字後三天之內取消重貸，
但對購買房屋的貸款人，由於有房屋成交限期，往往沒有取消或轉變貸款機構的空
間。不論重貸或購屋貸款，事先都應該查清楚貸款費用。
近年政府覺察到這類爭議投訴個案增加，所以有意修改條例，讓貸款費用更清楚和
劃一，可惜到目前仍無法定案，貸款者隻好自己謹慎。聯邦政府HUD部門訂下的「地
產交割程序法案」（RESPA）已經規定，貸款機構要在貸款申請書遞交後三天內，將
一份費用估計文件（Good Faith Estimate）給予貸款人，文件上應清楚列明所有與
貸款有關的費用。雖然這隻是一份估計，但與真正費用不應相差超過百分之五。
貸款正式簽字前，貸款人有權要求貸款機構（通常是透過交收公司Escrow Agent）
提供一份HUD-1報告書，上麵列出所有貸款費用，這些費用不再是估計，而是確定的，
貸款人應該在簽字前數天向中介公司要求HUD-1報告，然後小心審查清楚才到交收公
司簽字。
屋主應該買「產權保險」嗎？
向銀行申請房屋借貸，不論是購買房子抑或重貸，銀行都會要求您購買「產權保險」
(Title Insurance)，目的是萬一發覺房子產權出現問題，令銀行權益受到影響和有
損失，產權保險公司便會賠償銀行。這個保險是保障貸款機構，與業主無關。
買屋時，產權保險公司會為業主提供「業主產權保險」，費用比「借貸機構產權保
險」還要貴，但屋主都應該選擇購買產權保險，因為即使購買房屋手續都辦得清清
楚楚，甚至購買的是新建房子，都難保房屋或土地產權沒有隱蔽的問題，例如以前
房屋買賣交易中有假冒簽字，或有欠稅或欠債等情況，都可能影響您的產權。房屋
價錢高達數十萬元，花小許保費去確保產權沒有問題，是值得的。
「業主產權保險」隻需要在購屋時購買一次，以後一直都有效，所以重貸時不需要
再買。可是，重貸時即使是在同一家借貸機構，也會被要求再次購買產權保險，這
是不可避免的，但如果用同一家保險公司，便應該查詢是否有折扣。
IMPOUND戶口是甚麽？
銀行批準房屋貸款時，可能會同時要求借貸人，先把兩個月的地稅及火險費，存入
一個Impound戶口中，以後每個月供款時，亦要預先交付地稅及保險費用，將來地稅
及保險到期，則由銀行代為繳交，這些規則通常由貸款開始，直至還清貸款才完結。
這些預先繳交的資金，銀行不會提供利息，所以對貸款人來說，是一種額外負擔。
為何銀行要求借貸人預先繳交有關費用？表麵上，這些措施是保護貸款機構的權益，
因為萬一借貸人不按時交地稅或保險費用，對房屋作為抵押品的價值帶來影響。事
實上，隻有少數貸款人不交地稅及保險費用，特別是該房屋已供了一段時間，房屋
的價值增高，借貸人就更不會不繳交有關費用。
其實很多貸款機構用這些Impound戶口來賺取多些利益，因為該等戶口是沒有利息的。
有些銀行，若客戶要求不采用Impound戶口，他們就會在貸款時增收一些費用，一些
銀行隻會向頭款不足百分之二十貸款者，要求用Impound戶口。
按法例規定，銀行每年要向客戶提供一張清單，將Impound戶口內的資金及已繳交的
費用，清楚列明；當大家收到該清單時，要小心細看，因為銀行有時也會出錯。
TRUST DEED是甚麽？
借錢買屋時，在Escrow公司簽訂借貸文件，包括一份名為Trust Deed的借貸文件。
雖然這份文件叫做信托(Trust)，而內容中有指定的受托人，但大家切勿將它與其他
信托，如生前信托等混淆。
您向銀行貸款買屋，必須以房屋作為抵押，這份Trust Deed就是讓您將房屋的抵押
權交給銀行，雖然您仍然是該房屋的主人，但實際上該房屋的產權，是受到受托人
(Trustee)所管製。受托人平常沒有甚麽功用，但萬一借貸人不還款，受托人就有權
代銀行接收房屋，同時將該房屋出售，把所得款項還給銀行。
還清銀行貸款後，受托人就會代銀行將房屋的產權交還給業主，做法通常是以一份
稱為Deed of Full Reconveyance的文件，來證明已還清貸款，並有關抵押權已由受
托人交回業主。
加州法例中，沒有規定 function forumSelected() { var forumId = $("#forumId").val(); if(forumId == null || '' == forumId) { alert('請選擇論壇.'); } else { } }
在選擇好房子後，便要開始辦理貸款。您可以回到發出「預先批準信」的機構，您
亦可以選擇其他機構。有些人喜歡自己向銀行申請貸款，但最好到幾家銀行去查一
下貸款條件。比較方便的是聘用貸款經紀，但最好是由朋友介紹相熟的經紀。由於
買屋有規定成交日，貸款必須在一段時間內完成，故聘用信得過的經紀是很重要的。
房屋貸款經紀與銀行的分別
大家借錢買屋，或為房屋貸款作重貸時，都要找一間貸款機構來辦理。與房貸有關
三種機構的英文名稱，都是以「B」字作開端。
第一是房貸經紀(Mortgage Broker)、第二是房貸銀行(Mortgage Bank)、第三是一
般銀行(Banks) 。
至於三者之間有那些分別？有那些長短處？原來房貸經紀本身並非貸款機構，但它
與多家銀行或貸款機構有聯係，好處是可以在不同貸款機構當中，為客戶找到適合
的貸款；而壞處是有小部分經紀，經營手法有問題，可能手續費高昂，甚或最後做
不成貸款。所以用房貸經紀前，最好先谘詢用過的人，確定該公司是誠實及做事妥
當。
房貸銀行本身是貸款機構，但他們做完貸款後，便會百分之一百將有關貸款賣給其
他投資者或政府，令客戶將來與他們沒有業務上關係。房貸銀行的好處是可能產品
較多元化，而且他們隻做房屋貸款，通常都相當專業。
普通銀行或儲貸會，當然會提供房屋貸款，有時他們會把有關貸款賣出，但也有可
能將貸款留在銀行內。所以，當他們要推廣某類貸款時，會把申請條件變得靈活；
但缺點是隻有他們自己銀行的產品，令客戶選擇的機會減少
做房貸時不要報假資料
申請房屋貸款當然要提供各樣的個人財務資料，包括收入、資產、債務等。即使該
貸款是所謂不查核收入的貸款，大家亦需要填寫收入資料。有一些貸款申請人為了
得到貸款，或者有一些貸款經紀，希望可以幫助客戶成功申請貸款，就會在貸款申
請表上填寫虛假資料，包括誇大收入、隱瞞債務、虛報頭款來源，或者將出租物業
報為自住等。有一些不良經紀，還替申請人提供假的收入證明。
在辦理房貸的時候提供虛假的資料，是可能有嚴重的後果，這些的後果是需要由貸
款申請人來承擔。由於銀行存款是由聯邦政府保證，任何欺騙銀行的行為，都會涉
及聯邦法例。被發現虛報資料，銀行是有權要求馬上清還貸款，甚至會被民事或刑
事起訴。
有些銀行會在貸款的時候，要求申請人填寫一分稅局第4506號表格，這一分表格是
授權銀行向國稅局拿取申請人過去的報稅記錄，來與申請人在申請表上所填寫的收
入作比較。雖然銀行未必一定會拿取申請人的記錄，但是若申請人虛報收入資料，
是有可能會被發覺。所以最好在申請貸款時，要如事實報上。
「小額」與「大額」房屋貸款
八成以上房屋貸款其實都是由聯邦政府屬下貸款機構借出，銀行多是作中介角色，
以上「小額」金額便是由政府規定，隻有「小額」貸款才能賣給政府，「大額」貸
款要由銀行自行保留，或賣給私人投資機構。「小額」貸款利息由於有聯邦政府作
後盾，利率比較低，比其他所謂「大額房屋貸款」(JUMBO LOAN)低0.25-0.5%，甚至
可以三十年固定不變。但是，「小額」貸款批核比較嚴格，尤其在「收入證明」和
「頭款來源」方麵，都有清楚規定。「大額」貸款批核較有靈活性，但較難取得優
惠的固定利率。
「小額貸款」最高金額每年都會稍為提高，由零五年開始，一個單位的住宅，最高
貸款金額是々々$359,650，兩個單位的住宅貸款金額是々$464,400，三個單位是$556,500。
此外，這些機構也向銀行提供固定利率淨值貸款(EQUITY LOAN)，限額是$179,825。
假如貸款金額稍微超過「小額貸款」限額的話，貸款人可以考慮將貸款分為兩個貸
款，第一貸款不超過以上限額，第二貸款就是淨值貸款。即使第二貸款利率稍高，
整體來說平均利息支出可能比一個「大額貸款」為低。
將房屋貸款一分為二(Piggy-Back Loan)
以前做房屋貸款，通常隻能借到屋價的八成，而現在則隻要有百分之三的頭款，便
有可能借到高達屋價百分之九十七的貸款。但當借款超過屋價的八成，貸款機構一
般都規定大家要買一種叫做私人貸款保險(PMI)，保費最少是貸款金額的半個百分點，
即借二十萬貸款，PMI的保費一年就要一千多元以上。
要避免PMI，借款又要超過屋價的八成，就要考慮將貸款一分為二，分成第一及第二
貸款。第一貸款不超過八成，就避免了PMI，而其餘的貸款金額，就采用一個第二貸
款方式，就沒有PMI。可是，第二貸款的利息，當然會比第一貸款為高。
究竟用一個貸款而買PMI、或多付利息而分為兩個貸款避免PMI，那一種有利？就必
須計算後才能作出決定。分開兩個貸款，如果第二貸款所要多付的利息，是比PMI的
保費為低，當然是分開兩個貸款有利；何況利息是可以減稅，但PMI保費卻不能減稅。
百分之百的房屋貸款
有些股票經紀行為客戶提供「百分之百」的房屋貸款，完全不需要頭款，而是由經
紀行用股票帳戶內的投資項目作抵押，給予貸款，然後再按房屋價值借出房屋抵押
貸款。兩個貸款加起來是房價的百分之一百。
這樣做的好處是可以免頭款，亦可以避免要購買「私人抵押保險」(PMI)。此外，用
投資項目作抵押的貸款，利率是浮動的，目前比固定利率低。
可是，這種貸款的風險不可被忽略，由於投資價值會有波動，假如價錢下跌超過某
一金額，借貸人便要注入現金或增加投資價值，不然經紀行有權馬上將帳戶投資項
目出銷，這種情況，與借Margin Loan無異。
有些借貸者為了減少利息支出，兩個貸款都用浮動利率，這樣做風險更高，將來假
如利率上升，並同時投資項目價值下跌，便雙重不利。假如萬一不能維持房屋貸款
供款的話，便有可能會損失投資項目和房屋。
要考慮用這種方式借貸，必須先了解這種貸款的風險。
鎖定房屋貸款利率
最近固定房屋貸款利率不斷下跌，令一些朋友做完一次重貸又再做重貸。有些人更
重貸三四次，成為重貸專家。近來流行不需要付出任何Points和手續費的房屋貸款，
所以有時利率稍為低一點，重貸是會有好處。
但是由於房屋貸款的利率，每日甚至每分秒都可以在變動，如果不鎖定利率，在將
來完成貸款手續，要簽文件的時候，真正獲得的利率可能會有不同。
如果大家不鎖定利率，就即是選擇將利率變成浮動(Float)。完成貨款的時候，真正
的利率可能比現在的高或低。若你不希望碰上這個風險，就一定要鎖定利率，現在
大多數的貸款機構，都願意免費給你鎖定三十日利率。然而由於很多人辦理重貸，
貸款機構和產權公司都很忙碌，很多時候三十日鎖定期是不足夠的，最好能夠鎖定
四十五日。
鎖定之後，如果市場利率顯著下跌，那應該如何處之？貸款機構當然希望你不要改
變計劃，但是作為精明的理財者，是沒有理由不向貸款機構要求降低利率的。
估值對房屋買賣很重要
大家向銀行借貸購買房屋，銀行都會指派估值師到您家中進行估值。估出的價值假
如低於買價，銀行計算借貸金額便可能要降低，甚至可能令買賣不能完成。由於往
往買賣合約內可能訂明，估值低於買價是買家可以退出合約的一個理由，估值不足
對買賣雙方來說都不是一個好消息。
地產估值APPRAISAL並不是一個科學的程序，估值師會查閱起碼三間附近同類房屋的
交易價錢，再按房屋麵積等情況作出調整，然後得出一個估值，不同估值師得出的
結果都不一樣。通常估值師估價時都會詢問買賣雙方議訂的價錢，在可能範圍內，
估值師都會盡量接近議訂的買賣價。
對賣家來說，將房屋內外整理妥當，給予估值師一個良好的印象是最起碼的。有時
地產經紀比估值師更熟悉該區市場狀況，賣家透過地產經紀，可以供給估值師一些
有用的資料也是可行的。估值時，不妨要求地產經紀也在場，到時對估值師要客氣，
但不必跟著他，也不應該試圖與估值師就房屋價錢討價還價。
向發展商貸款買屋
大家購買新屋，有時發展商會建議您通過某貸款機構借貸，往往這個機構是發展商
的附屬公司，起碼是與發展商有密切關係。
向這個類構借貸應該注意什麽？
首先，聯邦法例規定，發展商不能硬性規定您必須透過這些機構辦理貸款，即是買
屋者有自由選擇貸款機構，和產權保險公司和交收(ESCROW)公司。同時，發展商不
能將不向它貸款者推高房價。
使用這類貸款機構的好處，是通常發展商都會給予優惠，例如：房子加建(UPGRADE)費
用折扣，贈送家□或家具等。此外，由於發展商與貸款單位是同一個機構，辦理貸
款可能有一些方便。
可是，大家都要看清楚貸款條件，由其是利率和費用，是否比一般貸款稍高。有時，
羊毛出在羊身上，拿了發展商一些優惠，但要付出較高的利率或費用便不值了。
所以，即使發展商有推薦貸款計劃，也應該自己去一兩家銀行查詢，去比較一下發
展商給予的貸款條件。
房屋貸款的「預繳帳戶」
有些讀者的房屋貸款供款內，包括預繳的物業稅金和房屋保險保費，這筆款項由貸
款機構保管，並按時為借貸人繳付稅金保費。這種「預繳帳戶」或「代存帳戶」(Escrow
Account)一旦開始，借貸人在貸款期內是無法要求取消的。通常貸款機構在稅金和
保費之上，再增加約一成金額，理由是要保證有足夠的款項按時繳付稅金與保費，
令銀行權益受到保障，但另一個原因是這種帳戶不付任何利息，為貸款機構帶來額
外利潤。
法例沒有規定借貸人必須設立「預繳帳戶」，故這種安排完全是雙方自行同意的。
要避免「預繳帳戶」，必須在辦理貸款時商議，有些銀行為信用記錄良好的借貸人
或長期客戶免除該項要求。另一個避免設立「預繳帳戶」的方法，是在尋找貸款機
構的過程中，避免要求這種帳戶的貸款機構。
政府規定「預繳帳戶」不可加收超過兩個月預繳金額，也規定每年要發出年結單，
讓借貸人知道帳戶款項進出情況。借貸人如發覺帳戶出現問題時，應馬上向貸款機
構查詢，法例規定機構要在二十天內給予答覆。
應選擇15年或30年房貸？
固定利率房屋貸款，通常分為十五年或三十年，利率以十五年貸款較低，與三十年
貸款利率相差大約半厘。不要小看半厘息差，每十萬元貸款，利息差別每年便是五
百元。
當然，十五年貸款每月供款較高，以十萬元貸款計算，每月供款比三十年貸款要超
出約二百五十元。由於貸款時銀行按收入和與住屋有關的費用，來計算可以借貸的
最高金額，有些家庭為了增加借貸金額，不得不選擇三十年貸款；有些家庭被迫選
擇隻有幾年固定期的利率，甚至浮動利率，去進一步減低每月供款。
有能力負擔較高供款的借貸人，都應該考慮十五年利率，除了貸款本身利率較低外，
整體利息支出也低很多。十萬元房屋貸款，假定年利率為六厘，三十年內需付出接
近十一萬六千元利息，比原來貸款金額還要高。假如使用十五貸款，以五厘半年息
計算，每月多供二百多元，十五年內隻付出四萬七千元利息而已。
借貸的時候即使被迫要選擇三十年貸款，你隻要多付一些本金，便一樣可以縮短還
款期，和節省貸款利息。
選擇房貸利率
如今聯儲局已經九次增加短期利率，最優惠利率升至6.25%，用浮動利率的房屋貸款，
利率也上升了超過兩厘。看來聯儲局可能再繼續將短期利率調高，所以浮動利率再
上升的機會相當高。
另一方麵，長期利率依然保持在6%以下，比年初時還要稍低，亦是接近幾十年來的
最低點。所以現在進行借貸的朋友，除非您準備在短期內賣屋或歸還貸款，似乎沒
有理由不利用固定利率貸款。
有一些借貸者想省一點利息，但又不想用浮動利率，便可以考慮用固定五年或七年
的貸款，可以在固定利率時期每年省下大約半厘或以上利率。當然，固定期之後貸
款利率便轉為浮動，但如果您打算幾年後換屋，便應該考慮用這類貸款。
近年亦有一些可以讓您選擇不同還款金額的貸款，但一般它的利率都是浮動的，假
如您選擇低的還款金額，有可能連利息也沒有付足，未付的利息便加在本金上，所
以有可能貸款越借越多。要用這類貸款者必須了解貸款的規則。
浮動利率都有一個基本利率(BASE RATE)，可能是Prime利率，可能是銀行平均存款
成本利率，亦可能是短期聯邦公債利率。每逢短期利率增高，浮動房貸利率亦會加
高，有些基本利率增加得比較快，有些比較慢，但肯定會被調高。
最近一份統計報告指出，許多低收入和少數俗裔家庭利用浮動利率貸款，一方麵是
因為較低的利率讓這些家庭可以借多點貸款，另一方麵，可能這些家庭不明白利率
上升時他們麵對的風險。此外，貸款公司近年向這類家庭大力促銷浮動利率貸款。
假如您準備幾年後便將房子出售，浮動利率的風險便較低，您亦可選擇有五年或七
年固定利率的貸款，利率雖然較浮動利率稍高，但起碼有幾年不用擔心利率上漲。
但假如您準備長期擁有該物業，便最好趁目前固定利率依然相當低的時候，去鎖定
房貸利率。
小心特低房貸利率
一位讀者本來有一個房屋貸款，七年固定利率4.875%。有一個他不認識的貸款經紀
多次打電話到他家，向他促銷一個利率隻有1.95% 的貸款，而且可以分四十年還款，
每個月供款減少幾乎一千元。由於條件太優厚，這位讀者便付出四千多元費用去進
行重貸。
重貸之後，他才發覺原來貸款利率不是1.95%，而是五年固定5.25%，比以前七年固
定還要高。那麽1.95%是什麽呢？原來隻是用來計算開頭幾年的每月的最低還款金額。
貸款還款期加長到四十年，再加上暫時隻付1.95%利息，當然每月供款小了許多。
可是，由於真正利率是5.25%，與1.95%相差的利率不是免除，而是按月加上貸款金
額，加上每月供款內完全沒有歸還本金，貸款金額便越來越高。
這位讀者發覺後，已經不能去透重貸去回複以前的貸款利率，因為市場利率已經升
高，加上原來這個新的貸款有三年提前還款罰金，要重貸的話便要付八千元罰金。
大家不論貸款或做投資，見到條件特別優厚時更不要盲目作決定，一定要看清楚。
看清楚房屋貸款費用
進行房屋貸款時，不論是重貸抑或是首次貸款，都要麵對各種貸款費用（Closing
Costs），可能高達數千元。假如銀行或貸款經紀與貸款人事先沒有充分的溝通，到
要簽貸款文件時便可能有爭議；對重貸者來說，還可以在簽字後三天之內取消重貸，
但對購買房屋的貸款人，由於有房屋成交限期，往往沒有取消或轉變貸款機構的空
間。不論重貸或購屋貸款，事先都應該查清楚貸款費用。
近年政府覺察到這類爭議投訴個案增加，所以有意修改條例，讓貸款費用更清楚和
劃一，可惜到目前仍無法定案，貸款者隻好自己謹慎。聯邦政府HUD部門訂下的「地
產交割程序法案」（RESPA）已經規定，貸款機構要在貸款申請書遞交後三天內，將
一份費用估計文件（Good Faith Estimate）給予貸款人，文件上應清楚列明所有與
貸款有關的費用。雖然這隻是一份估計，但與真正費用不應相差超過百分之五。
貸款正式簽字前，貸款人有權要求貸款機構（通常是透過交收公司Escrow Agent）
提供一份HUD-1報告書，上麵列出所有貸款費用，這些費用不再是估計，而是確定的，
貸款人應該在簽字前數天向中介公司要求HUD-1報告，然後小心審查清楚才到交收公
司簽字。
屋主應該買「產權保險」嗎？
向銀行申請房屋借貸，不論是購買房子抑或重貸，銀行都會要求您購買「產權保險」
(Title Insurance)，目的是萬一發覺房子產權出現問題，令銀行權益受到影響和有
損失，產權保險公司便會賠償銀行。這個保險是保障貸款機構，與業主無關。
買屋時，產權保險公司會為業主提供「業主產權保險」，費用比「借貸機構產權保
險」還要貴，但屋主都應該選擇購買產權保險，因為即使購買房屋手續都辦得清清
楚楚，甚至購買的是新建房子，都難保房屋或土地產權沒有隱蔽的問題，例如以前
房屋買賣交易中有假冒簽字，或有欠稅或欠債等情況，都可能影響您的產權。房屋
價錢高達數十萬元，花小許保費去確保產權沒有問題，是值得的。
「業主產權保險」隻需要在購屋時購買一次，以後一直都有效，所以重貸時不需要
再買。可是，重貸時即使是在同一家借貸機構，也會被要求再次購買產權保險，這
是不可避免的，但如果用同一家保險公司，便應該查詢是否有折扣。
IMPOUND戶口是甚麽？
銀行批準房屋貸款時，可能會同時要求借貸人，先把兩個月的地稅及火險費，存入
一個Impound戶口中，以後每個月供款時，亦要預先交付地稅及保險費用，將來地稅
及保險到期，則由銀行代為繳交，這些規則通常由貸款開始，直至還清貸款才完結。
這些預先繳交的資金，銀行不會提供利息，所以對貸款人來說，是一種額外負擔。
為何銀行要求借貸人預先繳交有關費用？表麵上，這些措施是保護貸款機構的權益，
因為萬一借貸人不按時交地稅或保險費用，對房屋作為抵押品的價值帶來影響。事
實上，隻有少數貸款人不交地稅及保險費用，特別是該房屋已供了一段時間，房屋
的價值增高，借貸人就更不會不繳交有關費用。
其實很多貸款機構用這些Impound戶口來賺取多些利益，因為該等戶口是沒有利息的。
有些銀行，若客戶要求不采用Impound戶口，他們就會在貸款時增收一些費用，一些
銀行隻會向頭款不足百分之二十貸款者，要求用Impound戶口。
按法例規定，銀行每年要向客戶提供一張清單，將Impound戶口內的資金及已繳交的
費用，清楚列明；當大家收到該清單時，要小心細看，因為銀行有時也會出錯。
TRUST DEED是甚麽？
借錢買屋時，在Escrow公司簽訂借貸文件，包括一份名為Trust Deed的借貸文件。
雖然這份文件叫做信托(Trust)，而內容中有指定的受托人，但大家切勿將它與其他
信托，如生前信托等混淆。
您向銀行貸款買屋，必須以房屋作為抵押，這份Trust Deed就是讓您將房屋的抵押
權交給銀行，雖然您仍然是該房屋的主人，但實際上該房屋的產權，是受到受托人
(Trustee)所管製。受托人平常沒有甚麽功用，但萬一借貸人不還款，受托人就有權
代銀行接收房屋，同時將該房屋出售，把所得款項還給銀行。
還清銀行貸款後，受托人就會代銀行將房屋的產權交還給業主，做法通常是以一份
稱為Deed of Full Reconveyance的文件，來證明已還清貸款，並有關抵押權已由受
托人交回業主。
加州法例中，沒有規定 function forumSelected() { var forumId = $("#forumId").val(); if(forumId == null || '' == forumId) { alert('請選擇論壇.'); } else { } }
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