正文
擇木而棲
選擇地點
「地點」是選擇物業最重要的考慮因素，直接影響將來房子升值的空間。物業所在
地區的中小學學校的成績尤其重要，應該向房屋代理查詢，互聯網上有一個網址 www.greatschools.
com 可為您提供詳細資料。此外，要了解該區的治安情況，可向警察局查詢資料。
選擇房子，還要了解周圍鄰居環境，最好是在不同時間親自到當地觀察，以確定是
否適合本身家庭。
選好房子後，在買賣仍未正式成交這段時間，有不少需要辦理的事情，包括向貸款
機構遞交申請文件，和找職業房屋檢驗師檢查房子。這些細節，房地產代理都應該
為您作提點。
AS IS 賣屋依然有責任風險
房地產市場旺盛的時候，一些賣主會要求所謂「AS IS 」條款，用意是賣主對該物
業不提供任何保證，買主要小心檢查物業情況，自行負擔風險。這種AS IS 賣屋條
款，是否真的讓賣主不用對物業承擔任何負責，讓所有風險都由買主承擔呢？
原來所謂AS IS，並不代表賣家主可以完全不負擔任何責任，大多數州都有立例，規
定住宅物業買賣即使是用AS IS條款，賣主依然有責任將房屋的「已知狀況」或問題，
向買家報告清楚，負責的地產經紀都會幫助賣主，利用特定的表格文件，詳細地將
需要申明的問題記錄下來交給買家。假如賣主知情不報，隱瞞房屋本身缺點和問題，
即使合約訂明為AS IS，賣主依然會有法律責任。
為了令自己了解房屋是否有問題，和確保買賣過程順利，賣主都應該考慮在賣屋前，
預先找專業檢查員檢查物業情況，包括檢查白蟻。從買主的角度來說，即使賣主已
經提供檢查報告，都應該自己再找專業人士檢查房屋，尤其是以AS IS方式交易，更
應自己檢查清楚。
千萬不要忽略房屋檢查
大家所購買的房屋，可能是一生中最大的投資，所以即使看到一所很喜歡的房屋，
也要找職業驗樓師(Home Inspector)來檢驗清楚，才決定是否成交。
買賣房屋的合約當中，買家有權提出一項要求，就是先由職業驗樓師作檢驗，這個
條款稱為Contingency。較早前地產市道狂熱，一些買家為了爭取買到房屋，寧願放
棄Contingency權利，結果是相當吃虧。
在加州，驗樓師是無需具備專業執照，但他們有一個協會，稱為美國驗樓師協會；
此外，也有一個加州房地產檢驗協會，大家可以上網址查詢他們的會員，網址分別
是：www.ashi.org及www.creia.com
驗樓師應為客戶將全間屋，從地基到屋頂，由外至內檢驗清楚，報告中應具備房屋
結構，各種機械如冷暖氣、熱水爐、水電係統等；若有問題，報告會列出修理費用，
大家便應與賣主商討，究竟由那一方負擔有關維修費用。
除了由驗樓師檢查外，因為美國的房屋以木材建造，應找專家檢查白蟻情況，若房
屋被白蟻損毀，就要修理及滅蟻，然後取回一份Termite Clearance證書。一些貸款
銀行規定必須有這份證書，才願意作出貸款。
查清楚「業主聯會」
最近一位朋友買了一個「共渡」，成交之後不久，發覺「業主聯會」(Homeowners
Association)原來早已通過，每一戶都要將窗門更換，費用達到四萬元。這位朋友
原來是向熟人購買這個物業，因此事先沒有小心查清楚。
過去五年新建的房屋，八成有設立「業主聯會」。這個組織根據「條約與限製」(CC&R)賦
予的權力，執行各樣規則，通常包括：是否可養小動物、房子外牆顏色，是否可以
有天線、加建工程等。好處是房屋外貌與維修都有準則，但是壞處是個別業主喪失
部分自主權。
購買有「業主聯會」的物業，事先要查清楚聯會的規則和月費，並取得聯會的開會
記錄(Minutes)，看清楚麵對什麽問題。此外，也要查清楚聯會財政狀況，通常健康
的聯會大部分業主都按時繳交月費，聯會儲備起碼是月費的兩至四成。
上述這位朋友如果事先有查一下聯會開會記錄，一定會發覺將要花這筆費用，現在
即使以「故意隱瞞」理由找律師控告前業主，也未必可以取回公道，起碼要花一大
筆律師費。
「共渡」貸款要注意出租比率
由於房地產價錢大幅上升，許多人喜歡購買「共渡」(CONDO)；通常一個CONDO區內
有幾十家甚至幾百家住戶，在辦理購屋貸款時，有時會遇到一個情況，就是貸款銀
行拒絕提供貸款，或將利率提高，原因是該區內太多CONDO是出租物業。
原來聯邦政府的貸款機構，包括FANNIE MAE 和FREDDIE MAC，都有規定同一個區內
的CONDO不可超過30%是出租的。由於大部分固定利率房屋貸款都是由聯邦政府的貸
款機構提供，這個出租比率限製對購買CONDO的朋友相當重要。
即使出租比率低於30%，有些銀行在出租比率超過25%已經要增高利率，因為恐怕將
來貸款賣不出去，加上太多投資者業主，可能將來不肯增加月費去作維修，令區內
CONDO價值下降。曆史證明，出租率高的CONDO區銀行要接收(FORECLOSE)的機會較高，
所以銀行認為這類貸款風險比較高。
大家購買CONDO之前，都應該向業主聯會查清楚出租比率，假如超過10%是出租的話，
便要小心考慮。
選擇地點
「地點」是選擇物業最重要的考慮因素，直接影響將來房子升值的空間。物業所在
地區的中小學學校的成績尤其重要，應該向房屋代理查詢，互聯網上有一個網址 www.greatschools.
com 可為您提供詳細資料。此外，要了解該區的治安情況，可向警察局查詢資料。
選擇房子，還要了解周圍鄰居環境，最好是在不同時間親自到當地觀察，以確定是
否適合本身家庭。
選好房子後，在買賣仍未正式成交這段時間，有不少需要辦理的事情，包括向貸款
機構遞交申請文件，和找職業房屋檢驗師檢查房子。這些細節，房地產代理都應該
為您作提點。
AS IS 賣屋依然有責任風險
房地產市場旺盛的時候，一些賣主會要求所謂「AS IS 」條款，用意是賣主對該物
業不提供任何保證，買主要小心檢查物業情況，自行負擔風險。這種AS IS 賣屋條
款，是否真的讓賣主不用對物業承擔任何負責，讓所有風險都由買主承擔呢？
原來所謂AS IS，並不代表賣家主可以完全不負擔任何責任，大多數州都有立例，規
定住宅物業買賣即使是用AS IS條款，賣主依然有責任將房屋的「已知狀況」或問題，
向買家報告清楚，負責的地產經紀都會幫助賣主，利用特定的表格文件，詳細地將
需要申明的問題記錄下來交給買家。假如賣主知情不報，隱瞞房屋本身缺點和問題，
即使合約訂明為AS IS，賣主依然會有法律責任。
為了令自己了解房屋是否有問題，和確保買賣過程順利，賣主都應該考慮在賣屋前，
預先找專業檢查員檢查物業情況，包括檢查白蟻。從買主的角度來說，即使賣主已
經提供檢查報告，都應該自己再找專業人士檢查房屋，尤其是以AS IS方式交易，更
應自己檢查清楚。
千萬不要忽略房屋檢查
大家所購買的房屋，可能是一生中最大的投資，所以即使看到一所很喜歡的房屋，
也要找職業驗樓師(Home Inspector)來檢驗清楚，才決定是否成交。
買賣房屋的合約當中，買家有權提出一項要求，就是先由職業驗樓師作檢驗，這個
條款稱為Contingency。較早前地產市道狂熱，一些買家為了爭取買到房屋，寧願放
棄Contingency權利，結果是相當吃虧。
在加州，驗樓師是無需具備專業執照，但他們有一個協會，稱為美國驗樓師協會；
此外，也有一個加州房地產檢驗協會，大家可以上網址查詢他們的會員，網址分別
是：www.ashi.org及www.creia.com
驗樓師應為客戶將全間屋，從地基到屋頂，由外至內檢驗清楚，報告中應具備房屋
結構，各種機械如冷暖氣、熱水爐、水電係統等；若有問題，報告會列出修理費用，
大家便應與賣主商討，究竟由那一方負擔有關維修費用。
除了由驗樓師檢查外，因為美國的房屋以木材建造，應找專家檢查白蟻情況，若房
屋被白蟻損毀，就要修理及滅蟻，然後取回一份Termite Clearance證書。一些貸款
銀行規定必須有這份證書，才願意作出貸款。
查清楚「業主聯會」
最近一位朋友買了一個「共渡」，成交之後不久，發覺「業主聯會」(Homeowners
Association)原來早已通過，每一戶都要將窗門更換，費用達到四萬元。這位朋友
原來是向熟人購買這個物業，因此事先沒有小心查清楚。
過去五年新建的房屋，八成有設立「業主聯會」。這個組織根據「條約與限製」(CC&R)賦
予的權力，執行各樣規則，通常包括：是否可養小動物、房子外牆顏色，是否可以
有天線、加建工程等。好處是房屋外貌與維修都有準則，但是壞處是個別業主喪失
部分自主權。
購買有「業主聯會」的物業，事先要查清楚聯會的規則和月費，並取得聯會的開會
記錄(Minutes)，看清楚麵對什麽問題。此外，也要查清楚聯會財政狀況，通常健康
的聯會大部分業主都按時繳交月費，聯會儲備起碼是月費的兩至四成。
上述這位朋友如果事先有查一下聯會開會記錄，一定會發覺將要花這筆費用，現在
即使以「故意隱瞞」理由找律師控告前業主，也未必可以取回公道，起碼要花一大
筆律師費。
「共渡」貸款要注意出租比率
由於房地產價錢大幅上升，許多人喜歡購買「共渡」(CONDO)；通常一個CONDO區內
有幾十家甚至幾百家住戶，在辦理購屋貸款時，有時會遇到一個情況，就是貸款銀
行拒絕提供貸款，或將利率提高，原因是該區內太多CONDO是出租物業。
原來聯邦政府的貸款機構，包括FANNIE MAE 和FREDDIE MAC，都有規定同一個區內
的CONDO不可超過30%是出租的。由於大部分固定利率房屋貸款都是由聯邦政府的貸
款機構提供，這個出租比率限製對購買CONDO的朋友相當重要。
即使出租比率低於30%，有些銀行在出租比率超過25%已經要增高利率，因為恐怕將
來貸款賣不出去，加上太多投資者業主，可能將來不肯增加月費去作維修，令區內
CONDO價值下降。曆史證明，出租率高的CONDO區銀行要接收(FORECLOSE)的機會較高，
所以銀行認為這類貸款風險比較高。
大家購買CONDO之前，都應該向業主聯會查清楚出租比率，假如超過10%是出租的話，
便要小心考慮。
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