[林修榮]買屋第一步：知己知彼

知己知彼

「預先合格」與「預先批準」有別



打算買屋的朋友，通常還未去找屋之前，都應該先到貸款機構去詢問一下貸款條件，
順便進行預先批核。



預先批核分成兩種，第一種是「預先合格」(PREQUALIFICATION)，第二種是「預先
批準」(PREAPPROVAL)。兩者是很不同的。



「預先合格」是一個比較簡單的過程，貸款機構隻要求您供給基本的個人財務資料，
包括您的收入與債務，然後為您計算出您可以獲得的貸款金額。貸款機構並不要求
您提供收入證明，也不會去查證，甚至連您的信用報告也不會去索取。因此，貸款
機構發出的「預先合格」信件，隻是很初步的顯示您可能獲得的貸款金額。



「預先批準」要求比較嚴格，不單您要提供個人財務資料，貸款機構也會作一定的
查證，包括分析您的信用報告，然後按您準備使用的貸款項目，給您一個相當確實
的貸款金額。將來隻要您的財務情況沒有重大改變，都應該可以順利獲得貸款。



做這步功夫，主要是給自己一個貸款金額範圍，也給賣家一個安心，所以我建議您
爭取效用較高的「預先批準」。



查閱自己信用評分



生活在美國，每個人都有自己信用記錄，包括過去貸款還款、破產欠稅等資料，由
三家主要信用記錄公司收集。當您向銀行申請信用卡或貸款，甚至找尋工作和申請
租屋時，都可能被查驗信用記錄。



由於銀行要處理大量貸款申請個案，多不願意花費時間去詳細分析每個申請人的信
用報告，往往要求貸款人信用評分(Credit Score)超過某一數字，才會進一步考慮
申請。



最常用的信用評分係統叫FICO，三家信用記錄公司都采用，但由於每家公司的信用
資料都可能不同，同一個人的評分都會有少許差別。一般分數由三百六十五分至八
百四十分之間。超過六百六十分，已被視為良好記錄，低於過六百分，便算為不太
理想，不過每家銀行的衡量標準不一樣，所以不能一概而論。



FICO分數過去是不公開的，但現今大家可以直接向FICO訂購，在互聯網上即時查閱
自己在三家信用記錄公司的評分，並同時取得信用報告。報告上詳細分析您信用評
分內容，與及增加評分的方法，您可以利用其「評分模擬係統」(Score Simulator)
去計算每一個方法可為您增加評分之數目。該網址為www.myfico.com 。大家不妨在
申請信貸前先查閱自己信用報告與評分。



為新僑設的信用評分



由於缺乏信用曆史，一向新移民、低收入家庭或年青人都不容易取得貸款或信用卡，
傳統的信用評分係統無法為他們計算出評分。但因為他們取不到信用卡或貸款，便
無從開始建立信用記錄，所以是一個惡性循環。估計全美有超過五千萬人因信用記
錄不足，而沒有信用評分。



全國最大的信用評分機構FAIR ISSAC，最近宣布一項新的計算評分方法，是特為這
類缺乏一般信用記錄的人士而設。它會用一些「非傳統」的資料，例如：銀行帳戶
資料、公司分期付款還款記錄等。將來還會加上交付租金記錄等其他資料。FAIR ISSAC利
用這些資料，提供信用評分，分數也是由150至950。



目前該評分隻供應商家，暫時消費者自己未能查閱，但短期內會開放給一般消費者。
估計五千萬沒有信用評分的人當中，有二千五百萬人會因此獲得信用評分，對信用
卡公司來說，能夠大量增加信用卡客戶當然是個好消息，對新移民讀者也是個好消
息。要查閱該信用評分資料，可到www.myfico.com，然後進入BUSINESS SOLUTION。




如何取得免費信用報告



西部十三個州的居民在零四年十二月開始，每十二個月可以免費取得一份自己的信
用報告，是包括三家信用記錄公司的資料。現在有關部門已經宣布要求信用報告的
聯絡資料。



最方便是利用互聯網申請，網址是www.annualcreditreport.com ，亦可以打電話
申請，電話號碼是1-877-322-8228，用郵件索取可先到以上網址下載申請表，然後
寄到：Annual Credit Report Request Service, P.O. Box 105281, Atlanta, GA
30348-5281，十五天後便會收到信用報告。



索取報告時，您需要供給姓名、出生日期、社安卡號碼、現今地址。假如您在過去
兩年曾搬家，便要供給過去地址。在網上索取的話，會被問及需要那一家信用記錄
公司的報告，您是可以要求全部三家記錄公司的報告，之後您會自動被帶到那家公
司的網址，上麵會要求您回答一些與您個人信貸有關的問題，以確定您的身份，然
後您便可直接在網上看到信用報告。



在要求信用報告的過程中，您可能被要求考慮購買一些與審查信用記錄有關的服務，
這個免費的報告當然會令信用記錄公司生意減少，所以它們會用盡辦法向您促銷其
他要收費的產品，請大家留意。



信用評分與利率的關係



信用評分(Credit Scores )反映了信貸風險(Credit Risk)，所以有些銀行對不同信
用評分的客戶，給予不同的利率。最為貸款機構使用的信用評分係統，簡稱為FICO，
它的網址上顯示了信用評分對利率的影響：信用評分在七百二十分以上，信貸利率
最低，目前三十年固定貸款利率為六點二；可是，假如信用評分隻有六百二十點，
利率便高達八厘。不過，目前即使借貸機構加高了利率或費用，都無須通知貸款申
請人。



布殊總統去年十二月簽署的「公平與準確信用法案」，其中一項內容，是規定借貸
機構如果因信用評分問題，而要將貸款利率或費用加高，必須通知貸款申請人。



這項新例的目的，是讓消費者更了解自己得到的貸款利率。假如知道利率因信用評
分較差而增高，便可以取自己的信用報告檢查一下，然後如果報告上的資料有錯漏，
便可以及早更正。有些朋友也許會考慮先設法將自己評分調高，才去申請借貸。



你可以借到多少房屋貸款？



準備到銀行作房屋貸款時，如何知道自己可以借到多少錢呢？銀行借出貸款給客戶，
當然先衡量借款人的還款能力。銀行首先計算第一個還款能力的比例，就是按借貸
人交稅前的收入，來計算住屋費用的比例。



所謂住屋費用，是包括PITI四個金額。P是本金還款、I是利息、T是物業稅、I是保
險。收入越高，能夠負擔的PITI金額便越高，借到的貸款金額便越高。通常銀行要
求比例是百分之二十八至三十三之間，即如果稅前收入是每月三千元，PITI的金額
便不能超過三份之一，即一千元；當減去物業稅及保險，便是每個月可以還款的金
額。然後按貸款的利率，就可以計算出可以借到的貸款金額。



除了以上住屋費用比例外，銀行也會考慮全部債務的還款比例，就是PITI費用外，
尚要加上其他債務還款金額；有關比例通常是不會超過四成。



除了上述兩個比例外，銀行也會考慮大家的頭款及信貸紀錄。所以，在大家尚未找
屋前，最好先找銀行或貸款經紀，來計算可以借到的金額，然後發出一封預先批核
信。