江城遊子買房心得 - (5) 如何才能買到低於市場價的物業 ?

房地產投資本身是一個長線投資項目。猶太人的口號是二十年不賣，江遊的建議是Buy and Hold，最起碼是十年不賣。就拿江遊所居住的城市的房地產周期來舉個例子: 大約8 - 12 年一個周期，有2 -3 年的迅速增長期，1-2 年的停頓期和5 - 8年的緩慢，平穩增長期。除去2 -3 年的迅速增長期是賣方市場，很難買到低於市場價的物業外，剩下的房地產周期都是買方市場。

那麽如何才能買到低於市場價的物業呢? 基於江遊幾次買房的點滴經驗與網友們分享如下:

1，學習，研究房地產市場

訂諸如像"Property Investment"的雜誌，買"Property Investment"之類的書籍，聽投資達人的房地產投資講座，看周末報紙的地產版， 看房地產研究機構的研究報告。他們每個季度都會公布全市物業的平均價位和各個suburb房價的升，降比率。買房前要用諸如像 RP Data之類的房地產數據公司 查一下該物業的city council rate 和 land value of city council, 該物業轉手銷售的曆史。一般市場上的地
價遠高於city council的地價。

2，交房地產投資達人為朋友

盡可能交房地產投資達人為朋友，這些投資達人多來自於會計師，醫生，律師，規劃建築師，realtor, 貸款經記，生意經營者，自學成材者。這些人的消息靈，又有experience。他們的一句話，一個點子也許會讓你少走不少彎路，踏上幸運的快車道。

3，親身了解，體驗地產市場

要經常去看房(inspection)，去auction, 去親身了解，體驗地產市場。練就一對像老鷹一樣的眼睛，要能在inspection後就能知道地價值多少? 建房費得多少? 附近相類似的房子最近的成交價是多少? 房子能租多少? 房子有多少潛力? 改進後的物業可增值多少? 租金又可增加多少?

4，尋找低於市場價的物業的途徑

a, Private buy

繞開地產經記，直接與物主交易，可節省大約2-3%的房價。晚上散步，路遇房主say hello後，誇一下人家的房子，有興趣者再侃。看物業時，問問鄰居此物業的情況後，再隨口問問鄰居的物業賣否。插牌子for sale的物業也可探討私售否，因為物主跟agent有簽一個月銷售合同的，也有簽三個月銷售合同的，合同滿期後，才可私售。


b, Make an offer before auction

在拍買前出價，一是你自個也很難保證auction時一定就能竟到標，物主也有個心理價位，但也拿捏不住是否在拍買時能達到。而agent也不希望拍買的那天人山人海，最後被同事的客人竟到標，這樣commission就會被分掉一半。因此，一旦agent認為你是個真正的買家，就會從中撮合為雙方make a good deal。

c, Buy from auction

在拍買時竟標。特別是mortgage sale，有些物主和小發展商因還不起貸款而被銀行強行 拍買，有時會買到bargain。有些物主因急需資金而願意虧一點賣掉。

d, Long settlement

在與物主交換合同，討價還價已到物主底線後，最後一招是要求long settlement (2，3 或6個月)。房子已買到，物主幫你付利息，幾個月後你的房子已升值。

e, Unconditional offer

在與物主交換合同，討價還價已到物主底線後，還有一招是砍幾千刀後make an offer without any condition (不寫貸款和房屋檢查). 但你要有經驗知道房子的確沒大問題。

f, Buy from an "off plan"

在上升市場時買apartment的樓花。交上5%定金後，12 - 24 月後settle。12 - 24 月後apartment已升值。

[sinosydneysier]

好文章。以後要向你請教。