土地增值稅下月開征 將對房企利潤造成重大影響

土地增值稅下月開征 將對房企利潤造成重大影響


http://www.soufun.com 房地產門戶-搜房
2007年01月17日08:07 東方早報 劉秀浩 楊燕 孫曉旭



房地產調控再出重拳。國家稅務總局網站昨天公布一份通知，從今年2月1日起，將正式向房地產開發企業征收30％～60％不等的土地增值稅。據悉，這一稅種自1993年推出後一直沒有正式征收。業內人士普遍認為，該稅種的正式開征，將對房地產企業的利潤造成重大影響。

2月1日起全麵清算

昨天，國家稅務總局網站發布最新《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）。這份簽署日期為2006年12月28日的通知指出，從2007年2月1日起開始，全國房地產企業將全麵進行土地增值稅的清算工作。

《通知》表示，土地增值稅將以房地產開發項目為單位進行清算，“對於分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。”

通知規定，房地產開發項目全部竣工、完成銷售；整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；直接轉讓土地使用權等三種情況下，房產項目應該進行土地增值稅清算。對於已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建築麵積占整個項目可售建築麵積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築麵積已經出租或自用的需要進行結算；此外，對於取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；以及納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的需要清算。

所謂土地增值稅，就是納稅人轉讓房地產所取得的收入減除規定扣除項目金額後增值額再以比例繳納的稅收。此次通知規定的扣除項目包括土地款、開發成本、配套設施等等，這些扣除項目要求房地產開發商必須提供有效憑證。

房地產調控繼續深入

國務院於1993年即發布《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定了這一稅種，由於此後房產一度不景氣，該條例至今沒有正式征收。

從2005年年底開始，深圳首先提出恢複土地增值稅，此後全國各地陸續開始恢複這一稅種。目前來看，國內各個地區對於土地增值稅部分基本上要求房地產企業按照預（銷）售商品房收入1％～2％的比例進行預征，而部分地區則尚未開始預征。

業內人士表示，此次出台與過去政策最大的區別在於：土地增值稅清算條件發生了本質的變化。據介紹，過去土地增值稅結算一般以開發項目公司注銷稅務登記作為結算節點，“也就是說，隻要項目公司不注銷，公司就可以長期不進行土地增值稅的結算。”而目前，隻要單期項目就可以成為結算單位，顯示政府要求執行增值稅征收的態度非常明確。

分析人士表示，此次土地增值稅清算的通知，意味著國家對於今年房地產市場的調控還將繼續，分析師表示，房地產稅收環節調控，以前是一個一直沒有補的漏洞，從去年以來出台的一係列文件都表示，政府試圖將過去沒有完善的稅收體係進行恢複和完善。

2006年12月7日，2006年中央經濟工作會議明確提出，要加強對房地產市場的合理引導和有效調控，抑製房地產投資過快增長和房價過快上漲。