為什麽我覺得房價還會下跌

記得那是兩年多前，由於對工作有信心，身份也有了頭緒，我開始想買個房子。找了個地產中介看房子。大約看了十幾個舊房，感覺自己知道想買什麽樣的房子了。正準備下手時，一件事讓我改變了決定。

有一天去理發。一個新的理發師給我理發，三十出頭，人看著挺老實的。開始時有一搭沒一搭地閑聊。結果沒聊幾句，他突然問我，是不是時候買房子。他解釋說，他有一個朋友在DC買房子發了大財，他也想去買。我當時就下了一跳。我想起來一個經典的故事：在深圳證券交易所門前有一個賣報的老太太。她如果發現股民們搶著買她的報紙，個個喜氣洋洋，她就進場把自己的股票給賣了；如果她發現股民們垂頭喪氣，她的報紙也不好賣的時候，她就進場買股票。結果就這樣沒幾年她就發了。

結合電視節目中鋪天蓋地的房地產廣告，我覺得房地產的興旺快到頭了。於是對買房一事采取謹慎觀望的態度。

其實，根據美國多年的房地產統計數據，美國房價漲幅跟通貨膨脹接近。美國近幾年的房價漲幅達50%，而通貨膨脹卻隻有每年不到3%。也就是美國房價有超過30%的水份。

2000年-2001年，美國.COM的股市泡沫破裂，9.11恐怖事件，給美國經濟造成很大的衝擊。美聯儲急急忙忙地大幅減息，公司倒閉的倒閉，裁員的裁員，美國也由於安全問題收緊移民政策。不過，雖然有這麽多不好的因素，房價反以每年超過10%速度飛漲。也就是經濟滯緩，個人收入減少（現在人們的實際收入相比2000年還是減少了），或新移民的減少，都不影響房地產的興旺。（反過來，經濟，個人收入，和新移民等因素朝有利方向發展，也不一定能很快推動房地產的發展）

2001年以來，由於美聯儲大幅減息，房屋貸款利率降低和放寬貸款限製，使許多原來貸不到或買不起的，都可以買到房子。這就使房屋的需求增加，推動房價上漲。同時，房價的上漲和股票市場的暴跌，又吸引了更多的投資者和投機者，進一步對房價推波助瀾。因此這次房地產的飛漲，主要是由於貸款利率低，貸款限製放寬，和資金從股市投進房地產。

現在美聯儲已經提高利率，房屋貸款利率也水漲船高，原來買不起房子的更買不起了，甚至一些前兩年還可以買得起的，現在也買不起了。同時貸款利率的提高，對那些用ARM或INTEREST ONLY的房主產生很大的威脅，必然引發越來越多的foreclose。foreclose的數量增加，也讓銀行收緊貸款政策，進一步使房地產市場冷卻。房價的停滯不前，也使潛在的買主，房地產投資者保持觀望態度，或將資金轉到其他更有前景的投資領域。

從2005年下半年到現在，房地產確實冷卻下來，有許多地方的房價確實朝我預期的那樣開始下跌了。現在又有人開始說房地產要回暖。大家可記得2005年底 NAR如何預測2006年的房價嗎？他們說，房地產正在調整（CORRECTION），但2006年房價仍有7-8%的漲幅。

哪怕確實有“回暖”，想想超過30%的房價水份，越來越多的foreclose，越來越少的潛在買主，這樣的回暖能持續多久？美國房地產需要多久，多大幅度調整才可以消化前幾年的過熱呢？

[tamaya]

房價的移動和利息相關，但會比利息的移動遲緩。