樂維
買房好還是租房好，這是一個老題目了，很多人都寫過這類文章，今天我也來湊湊
熱鬧。長期以來，買房比租房劃得來的理論占壓倒優勢。理由是：租房的錢都丟到
水裏了，買房卻除了付利息，其餘付了本，很多年下來，房子是你的了；買房增值，
等於免費住了房還賺了錢；利息免稅，每年省很多稅錢；等等。結論：買房比租房
好。
不過近來由於房價瘋長，而租金卻隻是微幅上升，逐漸有一些文章開始討論是不是
租房比買房劃算的問題來了。一些人認為，在房價與租金的比值超過一定的比率，
則租房可能更劃算。這些文章拿出了數據，比以前僅僅定性地討論買房與租房的優
劣要進步多了。但還沒有在定量比較買房與租房。比如買房到底比租房省多少錢？
增了多少值，省了多少稅？怎麽去計算？原因可能是很難找到租房與買房的可比點，
進行準確計算就更加困難。像買房的首付款不一，貸款的期限不同，利息千變萬化。
而且每年付息還本比率是不一樣的，開始幾年付的大部分是利息，慢慢利息份量下
降，還本分額增加。算起來非常複雜，還要用高級一點的計算器。令人頭大的計算
使得用定量來比較買房與租房，變得讓人摸不著頭腦。
很多人對能省一美元或者幾毛錢的coupon很有興趣，不厭其煩地天天收集，每年可
能省下個幾十上百美元。但在買房上動咎可能省下幾千，或可能損失上萬的買賣卻
不花時間研究，或搞不清楚。結果檢了幾個芝麻，丟了大西瓜。為什麽會這樣呢？
不知是有意還是無意，那些華爾街的人將房地產交易裏的計算搞的很複雜，讓本來
數學就不好的美國人一頭霧水，算不清楚，隻好聽他們的了。
其實買房與租房成本的比較是可以簡化算出來的。近年來華爾街那些聰明的腦袋發
明了很多新的金融產品，他們因此發了大財，也因此毀了自己，害了別人。不過有
些東西理論上還是蠻有用的，像“零首付+隻付息“貸款(0 down payment, interest
only mortgage)，用它來比較買房與租房卻是簡單易行的。 因為零首付+隻付息貸
款買房，與租房結果一樣，錢都“丟到水裏了”。具有可比性，而且計算簡單。讓
我們用它來算算買房與租房的成本比較。
假如你想買一棟$40萬的房子，用零首付+隻付息貸款。如果是6%的利息，每年的要
付2.4萬利息(40x6%)。如果你付$5000地產稅，你貸款利息加地產稅一共是2.9萬。
假設你的聯邦加州稅一共是30%的稅率，減去這免稅部分，你實際付2.9x70%=2.03萬。
零首付的情況下，你必須買房屋保險(home insurance)，如果你買$2000 房屋保險。
假如每年需要$500的維修費。最後你買房的成本就是：$20300+$2000+$500=$22800/年，
相當相當於$1983/月。
我不是稅務專家，上麵的利率也都是假定的，隻是為了顯示如何計算。你可以谘詢
會計師，根據你的實際情況，得到適合你的準確的利率，算出你的準確成本。想要
說明的是，這裏隻需算大帳，因為房價動咎上萬美元的波動(這在下麵我們還要討論
)，你精確到幾美元完全沒有必要，也沒有意義。粗略的估算就可以比較買房好還是
租房好了。
如果房價穩定不變，按照上麵的計算，每年租這樣一棟房子的錢要是比$22800多，
就是買房劃算；如果比這低，就是租房劃算。對於那些租公寓的人，雖然便宜多了，
但你卻犧牲了居住條件，所以並不具有可比性。隻有租同樣的房子，才有可比性。
我們習慣租用$1000到$1500租公寓房，而不習慣用$2000美元以上的租金租Town House
或獨立房。其實隻要劃得來，為什麽不能租獨立房呢？從現在的房市看，每個月$2000美
元在很多地方可以租到一棟很好的Town House，或者獨立房。因為那些賣不掉房子
的房主大部分都樂意將房子租出去，而想租獨立房的人很少，所以租金高不上去。
除了紐約市那樣的地方，你很容易花$2000或稍多一點錢就可以租到很好多獨立房，
比花$1400，1500擠在一個小的公寓舒服多了。
有人說，假如我可以down pay 20%，那我不就不需要付那麽多的貸款利息了？這是
對的。具體算法如下：還是那棟40萬的房子，20%的down payment 就是8萬。但是你
要知道，假如你不買房，這8萬美元起碼可以放在銀行吃利息。你將這8萬放入銀行
CD，一般每年平均4-5%(現在隻有3%或更低)，每年平均你可以得到3-4千的利息。這
是down payment 的損失。不過因為你有20%的down payment, 你可以不買房屋保險
, 你可以節省$2000。 如果還是6%的利息，貸款32萬(8萬已經down pay), 利息是3.2x6%
=1.92萬， 加上5千地產稅，2.43萬。30%的稅，你實付70%。算下來，大概你實際上
要付的是1.7 萬(2.42x70%)。加上因為down pay的錢不能吃利息的損失(算3500，進
入成本)，加500維修費，最後大約是$21000/年(17000+3500+500)。比沒有down pay
的成本低了$1800。這裏隻算了利息部分，你多付的本金不用算，因為和租房比較就是
用付貸款利息的部分和租金比較才有意義。
這是房價不變的情況，但是房價幾乎都在波動。尤其近年來，波動甚大。這種波動
都在每年幾萬甚至十幾萬的變化，相對於買房與租房比較的好處在每年幾千美元來
說，實在是太大而更顯重要了。這也是為什麽我們隻需要算大賬的原因。
房市跌了很多了，目前還在跌。如果房價還要跌，用$22800租那棟40萬的房就劃算
了，你等一兩年再買就省大錢了。假如你在$22800租不到那樣的房子，即使你出更
高一點租金租房子，等待房價進一步的下降，也比現在就買要劃算。比如你用$28000租
那棟40萬的房(或運氣好的話能租到賣價為45萬或50萬的房)，這要比原來的$22800每
年多花$5200。根據大部分專家的預測，房市還有10%的下降。當然專家們在近年來
的預測房市中基本上是錯得多，對得少。假如這次他們不是很離譜，或者我們相信
他們是對的。那麽40萬下降10%，就變成$36萬了。下降的4萬遠遠高於租房多付的$5200。
你推遲一年買房就等於省下了3.48萬美元(4萬 - 5千2)。你在沒有降低居住條件的
情況下，以$5200美元的代價將風險交給了房東，換來了房價的可能大幅度的下降。
所有這些和實際情況會有偏差。尤其房市的走向，地域不同則有很大不同。這就要
你考驗你的判斷力了。其實隻要有足夠長的時間，常識往往要比一些眼花繚亂的理
論正確。比如常識告訴我們，房價有漲就有跌。但華爾街的精英們卻發明了讓房價
永遠漲的理論和產品，而且連續十幾年的大漲，幾乎讓人們相信房價永遠不跌。不
然不會有那麽多人湧入房市。但是最終華爾街不但坑了別人，也幾乎把自己給葬送
了。
自從2001年股市崩潰，我就覺得這個世界沒有什麽專家了。這次的金融風暴和房地
產泡沫，更加說明了這一點。投資專家的話隻能做參考，因為你信了他們，虧了錢，
還是你自己買單。當然他們虧了，也可能還是你買單。這次華爾街bailout, 不就是
我們納稅人出錢嗎？不管願不願意，你自己必須做自己的專家。專家們常常無意或
有意將計算搞得很複雜，結果大家都不懂，隻好聽他們的了。
我就常常自己估算，簡單，清楚，而且更加可靠的。
(以上僅供大家參考)
