透視地王背後資本推手：上市房企打通地市股市

透視地王背後資本推手：上市房企打通地市股市

點評：。

 2009年08月21日

　　近段時間來，上市房企頻頻成為“地王”買家，且拿地之後，即通過增發、資產注入等方式進行融資，這反過來又保證企業有足夠的資金去競拍土地、乃至成為“地王”。

　　一些業內人士分析，上述循環的背後，“土地運作資本化”的現象十分明顯，地市與股市形成了“互推互漲”。這一過程，促進了樓市、股市的繁榮，但也蘊含重重風險。

　　上市房企打通地市和股市

　　不難發現，二季度以來，諸多上市房企在地市和股市之間玩起了“左右互搏”的資本遊戲。

　　一方麵，上市房企積極出手爭奪“地王”。比如，5月21日，富力地產以超出起始價近4倍的10.22億元奪得北京廣渠門外10號地塊，“地王”自此重回2009年的樓市；5月22日，萬科擊敗保利，以13.86億元的價格摘下佛山市佛南(掛)2009-015商住用地，一舉創造了當地的“地王”；6月8日，世茂地產擊敗萬科等，出價30.2億元拿下廈門湖邊水庫金邊路以東地塊這一廈門“地王”；6月25日，保利在與萬科的對決中勝出，以38.1億元攬獲重慶鴻恩寺地塊這一“地王”；7月23日，金地一口報價30.48億元，吃下上海郊區趙巷10號地塊，刷新上海“地王”紀錄；8月5日，保利以19.9億元的總價競得蘇州一塊住宅用地，創造今年以來蘇州土地成交價格新紀錄……在各地愈演愈烈的“地王”爭奪戰中，上市房企可說是最大的“玩家”。

　　另一方麵，他們在資本市場上頻頻融資。比如，世茂在5月完成了69224萬股的定向增發，融資總額約83億元；7月16日，保利公告稱，非公開發行股票申請獲得證監會核準，將公司非公開發行不超過63760萬股新股，募集資金不超過80億元；7月23日，金地拿下上海“地王”的當天，便發布公告稱收到證監會有關核準公司非公開發行不超過40000萬股新股的批複文件；7月29日，富力地產發行不超過60億元境內公司債獲批。剛剛發布2009年中報的萬科也稱，考慮在時機成熟時進行一次股權融資。據記者不完全統計，7月有9家上市房企發布再融資增發方案，計劃募集資金總計約188億元。

　　房地產分析專家蔡為民觀察到，“地價”與“股價”存在明顯的互推關係。比如，5月至6月間，萬科共競拍得到8塊土地，支付土地價款達47.03億元，創下自2008年2月以來單月拿地的投資最高紀錄。但萬科的股價也大幅飆升，7月6日創下了14.94元的新高，與去年年底收盤價6.45元相比，漲幅高達121.6%。

　　上海一大型樓盤的銷售負責人說，與前兩年明顯不同的是，今年二季度以來，上市房企一拿地，往往就在股市進行增發，股市為房企提供更多的“資本動力”。

　　市場遊戲規則暗變：土地市場資本化

　　上述樓盤的銷售負責人說，上半年樓盤銷售回籠資金巨量，加上銀行授信，公司目前可以動用的資金超過100億元。但今年六七月，該公司在上海土地市場上先後兩次出手均失意而歸。而正是這兩次土地出讓，先後產生了長寧區周家橋街道91街坊地塊和青浦區趙巷10號地塊兩大“地王”，樓麵價分別為21983元／平方米和14495元／平方米。

　　該負責人表示：“我們認為，地價高到這個程度，開發以後是否有利可圖已經很難說；但照樣有公司出手，也許他們的盈利點不在於將來的住宅銷售，而在於眼下的資本市場。”

　　蔡為民認為，樓市、地市與股市的彼此互推，是這樣一個過程：房價上漲—上市房企預期收益增加，推高股價，擴大融資空間—上市房企融資—出手搶地—地價上漲—房價上漲，形成循環，而上市房企在這一循環中，利用土地市場和資本市場的互搏，實現了在股市、樓市的雙豐收。

　　今典投資集團董事長張寶全認為，在“地王”的爭奪戰中，房地產市場的遊戲規則已經改變：對於非上市公司而言，土地仍然是開發商的生產資料，開發商買地時首先要考慮的是地價的高低所帶來的風險，“如果拿地建房後掙不到利潤，那絕對不能拿，否則就等於把自己害了”；而對於上市公司而言，土地已變成資本運作的工具，其價格高低已不是公司重點考慮的問題，“為了保護公司的股價，保持在資本市場價值的提升，公司要這樣不停拿地”。蔡為民進一步指出，越是“地王”，就越易變成上市房企融資的“題材”，公司儲備有大量土地，便會更加吸引股民購買股票，“有了寬鬆的流動性的支撐，上市房地產企業不怕創造‘地王’，因為拿地本身就是利好”。

　　股市、地市互推互漲背後有風險

　　在宏觀經濟基本麵尚未全麵轉好、貨幣政策保持寬鬆的背景下，股市、地市“左右互搏”的情況將繼續演繹，這將有利於提升市場信心，但也可能積累多重風險。

　　首先，可能形成土地過於集中的局麵，房地產市場的“定價權”越來越掌握於少數幾家大型房企之手。不難發現，上市房企玩轉“地王”的過程，也是土地市場集中度逐漸提高的過程。業內人士認為，土地資源如果越來越集中於上市房地產公司手中，將不利於市場競爭。

　　其次，可能吹大泡沫，增加金融風險。蔡為民說，地市、股市的互推加速了房價上漲。但房價每一次上漲，都會有一批需求者被驅逐出樓市；隨著不斷有人被驅逐，房價早晚會掉頭向下，資本早晚會退出，地市、股市“循環互推”的過程就會中斷，“樓市泡沫破裂以後，套牢的除了開發商，還有銀行和股民”。正如SOHO中國董事長潘石屹所說：“如果開發商損失了一億元，股東承擔5000萬元，剩下的5000萬元是銀行承擔。”

　　在台灣地區有過多年房地產從業經曆的蔡為民介紹了台灣樓市的教訓。1989年前後，在美元的壓迫之下，台幣呈現階梯式升值，一兩年內升值50%，吸引大量熱錢進入，並催生了兩大熱門“行當”：一是一些公司以買地作誘餌進行非法融資，且故意誇大地價；實際上很多地根本不能蓋房子，但這些公司聲稱自己有了很高的總資產；二是不少上市房地產公司接連買地、囤地，做高股價。1992年全球經濟衰退、股市暴跌，台灣地區樓市也由此崩盤，價格下跌超過40%，很多上市房企倒閉，導致台灣地區樓市持續低迷10多年。這一深刻的教訓值得吸取。