90年代日本房地產泡沫

90年代日本房地產泡沫

日本經濟為什麽會衰退？這個問題就如同日本為什麽會成功一樣是個吸引人的話題。在七嘴八舌的爭論後，人們幾乎一致認為，從80年代中期開始越吹越大的房地產泡沫，是把日本經濟推向深淵的罪魁禍首。

曆史上影響最大的一次房地產泡沫事件

　　20世紀50年代起的30多年是日本的黃金歲月，其高速的經濟增長甚至連美國都感到羨慕或者說嫉妒。全世界都在研究和學習日本，希望知道這個國土麵積如此狹小、自然資源如此匱乏的二戰戰敗國，如何能夠在短短幾十年時間內發展成為世界第二大經濟體，創造出一個“經濟神話”。然而，還沒有等研究有結果、學習出成績，日本的經濟增長就在1991年戛然而止，並從此陷入了一場前所未有的衰退，至今仍無起色。

　　日本經濟為什麽會衰退？這個問題就如同日本為什麽會成功一樣是個吸引人的話題。在七嘴八舌的爭論後，人們幾乎一致認為，從80年代中期開始越吹越大的房地產泡沫，是把日本經濟推向深淵的罪魁禍首。

從日本奇跡到衰退陷阱

　　在曆史上，從來沒有一個國家像日本在1953～1973年那樣迅速實現經濟的轉型。在短短20年裏，日本從一個大型的農業經濟國轉型為世界上最大的鋼鐵和汽車出口國，東京成為全球最大、最充滿活力的國際都會。1969年，未來學家赫爾曼·卡恩在《即將出現的超級強國》一書中預測，日本將在2000年成為世界第一經濟大國。

　　1973年末的石油危機使日本經濟受到強烈衝擊。然而，日本人卻借此機會大力開發節能技術，發展汽車、半導體、計算機等消耗石油較少的高新技術產業，不但緩解了石油價格暴漲帶來的打擊，而且恢複和強化了高速發展的基礎。此後十幾年，日本的經濟增長速度雖然從前二十年的9.25％下降到4％左右，但還是遠遠高於其他發達國家，比起美國更是高了整整一倍。

　　到20世紀80年代，日本經濟步入了令人眩目的鼎盛時期。日本製造的產品遍布全球，日本企業在全球範圍內大量投資和收購。1985年，日本取代美國成為世界上最大的債權國。一時間，日本成為全球注目的焦點。美國人驚訝地發現，那麽多他們所熟知的事物其實都為日本人擁有。它們要麽是由日本人製造的，比如眾多的工業產品——索尼、佳能、施樂、任天堂、豐田等等；要麽是原本屬於美國、但已經被日本人買下的，從銀行、超市和著名企業，一直到好萊塢的哥倫比亞電影公司和紐約的標誌性建築——洛克菲勒中心，都成了日本人的囊中之物。日本還擁有夏威夷80％以上的豪華酒店和洛杉磯市中心40％以上的商業地產。

　　當時的日本目空一切，它是如此的強大，而且似乎將越來越強大。許多人認為，一個“日本時代”即將來臨。

　　然而，從1991年起，日本似乎已經繁榮得疲倦了，瞬間便跌入了危機的深淵，從此一蹶不振，無法自拔。對日本來說，20世紀90年代是“失去的十年”，日本的經濟增長率在西方七個發達國家中是最低的，1997年和1998年甚至連續兩年為負數。令人不解的是，這種不景氣已經持續了十幾年，至今仍未看到複蘇的希望。

影響深遠的“廣場協議”

　　究竟是什麽原因導致了如此強烈的曆史大逆轉呢？在探討這一問題時，一個無法忽視的因素就是著名的“廣場協議”。

　　20世紀80年代初，美國財政赤字劇增，對外貿易逆差大幅增長。美國希望通過美元貶值來增加產品的出口競爭力，以改善美國國際收支不平衡狀況。1985年9月，美國、日本、聯邦德國、法國、英國等五個發達國家的財政部長及中央銀行行長，在紐約廣場飯店舉行會議，決定五國政府聯合幹預外匯市場，使美元對主要貨幣有序地下跌，以解決美國巨額的貿易赤字，史稱“廣場協議”。

　　廣場協議簽訂後，五國開始在外匯市場拋售美元，繼而形成市場投資者的拋售狂潮，導致美元持續大幅度貶值，世界主要貨幣對美元匯率均有不同程度的上升。1988年與1985年相比，德國馬克升值70．5％，法國法郎升值50．8％，意大利裏拉升值46．7％；英國英鎊升值37．2％，加拿大元升值近11％。

　　在主要貨幣中，日元升值幅度最大，3年間達到了86．1％。1985年9月，美元兌日元在1美元兌250日元上下波動。廣場協議簽訂後，在不到3個月的時間裏，這個比值快速下跌到200日元附近。此後，美元的走勢繼續疲軟，1986年底為1美元兌152日元，在1987年最低時甚至達到1美元兌120日元。

　　日元的大幅升值提高了日元在國際貨幣體係中的地位，促進日本對外投資大幅度增加，也促進了日本產業結構調整，為日本企業在海外進行大規模擴張提供了良機。但與此同時，它也成了日本泡沫經濟的起點。

　　由於擔心日元升值將提高日本產品的成本和價格，導致在海外市場的競爭力下降，日本政府提出了內需主導經濟增長的政策，開始放鬆國內的金融管製。日本中央銀行連續5次下調利率，利率水平由1985年的5％降至1987年3月以後的2．5％。
然而，原有產業結構下的日本經濟增長已趨飽和，迅速增大的貨幣供應無法被產業吸收，結果大量資金流向了股市和房地產。由於貸款利率是如此之低，與投資收益相比簡直可以忽略不計，人們紛紛從銀行借款投資到收益可觀的股票和不動產中。於是，股價扶搖直上，地價暴漲。在巨額虛擬資產的光環下，一個巨大的泡沫產生了。

銀行卷入土地投機

　　在日本，銀行與證券業務是嚴格分開的。在20世紀80年代，銀行最苦惱的事情就是有錢貸不出去。由於發行股票和債券融資的成本低於銀行貸款利率，各大企業和上市公司紛紛選擇證券直接融資方式，導致銀行的貸款業務量急劇下降。為此，日本各銀行想方設法，利用超低利率拚命發放貸款，以擴大營業份額。

　　在這一時期，日本的房地產業迅速增長，住宅開發、飯店、高爾夫球場、大型觀光設施、度假旅遊場所、娛樂場所、滑雪場等投資項目眾多，資金需求旺盛。於是，銀行像瘋子一般向房地產企業融資。

　　銀行還很熱心地勸告那些有存款的人進行土地投資：“地價在不斷上漲，而利息又接近於零。如果從銀行借入資金來購買土地的話，肯定會因土地升值而大賺一筆。”假如那個人買了土地，銀行又會以這塊土地為擔保，借給他相當於土地價格70％左右的資金，勸他再買別的土地，然後再以新的土地為擔保，去買別的土地，如此循環反複。由於隨著土地價格的上漲，擔保價格也會上升，所以貸款規模不斷擴大。當時，銀行在評估土地價值時審查寬鬆，所以還出現了許多用土地套取銀行資金的金融詐騙案。

　　就這樣，為進行土地投機而發放的銀行貸款數額急劇增大，到1992年3月末已達到150萬億日元，占當時銀行總貸款額的三分之一以上。土地投機者因為其所擁有的土地資產升值而變成了大富翁，銀行的金融資產也因此膨脹起來。

　　東京、大阪等大城市的許多銀行都卷入了房地產漩渦，為投機性土地買賣提供了大量資金。許多城市商業銀行成立了許多非金融公司，通過這些公司，銀行為各式各樣從事土地和股票投機的企業和個人提供了大量資金。

瘋狂的房地產熱潮

　　隨著大量資金湧入房地產行業，日本地價開始瘋狂飆升。自1985年起，東京、大阪、名古屋、京都、橫濱和神戶六大城市的土地價格每年以兩位數上升，1987年住宅用地價格竟上升了30．7％，商業用地則跳升了46．8％。1990年，六大城市中心的地價指數比1985年上漲了約90％。

　　在東京都市圈，從1986年開始，突然出現了幾乎是垂直式的地價上漲，高峰期1990年的地價大約是1983年的2．5倍。一個被廣為引用的例子是，東京帝國廣場下麵一平方英裏土地的價格，居然比整個加利福尼亞的土地價值還高。而東京銀座4丁目的地價，竟然暴漲到每坪（3．3平方米）1．2億日元！可見，買地的人並非出於實業投資，而是純粹的投機，希望有更傻的買主以更高的價格接手。

　　這股熱潮還進一步波及到一些旅遊度假地區和地方主要城市。地價飛漲使土地擁有者和土地投資者的財富直線增長。在80年代末，日本的土地財富已經占到國家財富總額的約70％，而同期美國僅占25％。

　　隨著地價暴漲，城市住宅價格也開始水漲船高。一般來說，勞動者僅靠工資收入所能購入住宅的價格限度應是年收入的5倍左右。20世紀80年代中期之前，在東京都市圈，離開市中心一定距離的住宅勉強屬於這個範圍。而在大阪和名古屋都市圈，住宅價格與年收入的比率穩定在4倍多一點。但是到1990年，東京都市圈的住宅價格與年收入之比已經超過了10倍，在核心地區更是達到了近20倍的水平。即使在大阪都市圈，這個比值也超過了7倍。

　　據日本國土廳公布的調查統計數據，1985年到1988年的短短的3年間，東京都的商業用地價格指數暴漲了近兩倍，東京都中央區的地價上漲了3倍。1990年，僅東京都的地價就相當於美國全國的土地價格，製造了世界上空前的房地產泡沫。日本經濟從此埋下了十多年還未能了結的禍根。

　　曾經有這麽一個小故事：在東京，有一位學校的看門人在傳達室幹了四十多年，一直收入微薄，過著艱苦的生活。他退休後，準備從東京返回鄉下老家安度晚年，於是托人把他在東京的一所小房子賣掉，不料這所房子竟以800萬美元的價格出手。看門老人轉眼成為富翁，財氣十足地以闊佬的氣派衣錦還鄉。東京房價之貴由此可見一斑。

　　過高的房地產價格使得城市住宅成為隻有少數人才能擁有的“奢侈品”。對於普通百姓而言，即使住宅款項中隻有一半靠銀行貸款，需要支付的利息也要占到年收入的50％。因此，在東京都市圈，即使是集體住宅也成了一般勞動者可望而不可即的“空中樓閣”。一般年輕夫婦對購買一套屬於自己的房子根本不抱希望，因而他們一般把錢用於購買高級轎車或經常到國外度假，過起了悠閑富有的生活。

泡沫的破滅

　　然而，就像全速行駛的汽車突然踩了急刹車會翻車一樣，一直在膨脹著的日本經濟泡沫一下子就破滅了。
泡沫破滅的導火索是銀行利率的提高。由於地價過度上漲，個人無法買房，住宅建築業前途暗淡。建築用地價格過高，則使許多工廠企業難以擴大規模。過高的地價還給中央和地方政府的城市再開發及道路建設設置了嚴重障礙。為了抑製這種狀況，日本政府不得不決定提高利率，進行宏觀調控。自1989年5月始，日本央行3次上調貼現率。1990年8月，為防止海灣戰爭帶來的油價上漲的衝擊，日本銀行將貼現率從4．25％一次性上調到6．0％。

　　利率的大幅度提高刺破了日本泡沫經濟，股票市場和房地產市場的泡沫先後破滅。1989年末，日經平均股價高達38915.87日元，相當於1984年的3．68倍。1989年末最後一天更是創下接近4萬日元的曆史最高，得意忘形的人們認為“明年股價可望達到5萬日元”。然而以這一天為轉折點，1990年市場交易的第一天，股價就落入了地獄。自那時候開始，日本股票市場陷入長達十多年的熊市之中。

　　繼股市暴跌之後，1991年，日本不動產市場開始垮塌，巨大的地產泡沫自東京開始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本賣不出去，陸續竣工的樓房沒有住戶，空房到處都是。房地產價格狂跌，當年，六大城市的房地產價格就下降了15％～20％。

　　房地產價格的暴跌導致大量不動產企業及關聯企業破產。據統計，不動產破產企業的負債總額高達3萬億日元。緊接著，作為土地投機主角的非銀行金融機構因擁有大量不良債權而陸續破產。結果，給這些機構提供資金的銀行也因此擁有了巨額不良債權。

　　泡沫的破滅還將原來隱藏於繁榮外表下的醜陋都展現了出來。1991年7月，富士銀行的虛假儲蓄證明事件被曝光。緊接著，東海銀行、協和琦玉銀行也被揭露出來存在同樣的問題。大量銀行醜聞的不斷曝光，使日本銀行業產生了嚴重的信用危機。數年後，幾家大銀行相繼倒閉，給日本經濟留下了嚴重的後遺症。

　　據2005年日本國土交通省發表的地價統計數據，日本全國的平均地價連續14年呈下跌趨勢。與1991年相比，住宅地價已經下跌了46％，基本回到了地產泡沫產生前1985年的水平；商業用地下跌了約70％，為1974年以來的最低點。可見，即使經過了長達14年的艱難調整，日本的房地產市場依然疲軟。要擺脫這種低迷不振的局麵，恐怕還需要很長一段時間。

泡沫過後的思考

　　1991年日本房地產泡沫的破滅，結束了日本經濟高速發展的輝煌時日。日本經濟開始了漫長的經濟衰退期，企業破產、收入下降、消費萎縮、貧富差距拉大。盡管日本政府采用了包括“金融大爆炸”在內的各種手段試圖振興經濟，但毫無起色。由於經濟增長水平長期處於生產能力之下，日本經濟陷入了一種令人尷尬的境地——“增長型衰退”，即由於不能夠充分利用其生產能力，使越來越多的工人和機器設備被閑置。現在，長達十幾年的增長型衰退已經進一步演變為“增長型蕭條”。20世紀90年代末的亞洲金融危機，更是使日本經濟雪上加霜，即使其他亞洲國家從危機中逐漸複蘇之後，日本經濟仍然在衰退的泥潭中掙紮。可見經濟泡沫的破裂對日本經濟的打擊何其沉重。

　　回顧這次曆史上影響最大的房地產泡沫的前前後後，它帶給我們的是深深的啟示。當泡沫膨脹起來時，所有現實的事物在泡沫中都顯得無比碩大，人們帶著歡快的情緒享受著這種輕飄飄的碩大，甚至參與其中，將泡沫吹得更大，而無視其虛幻的本質。隻有當泡沫破滅時，被重重摔在地上的人們才會為自己當初瘋狂而愚蠢的行為後悔不迭。

　　正如法國文學家加繆在其小說《鼠疫》的結尾處所寫的那樣，“鼠疫病菌絕不會從此死亡或者消失，數十年間，它們可以在家具、衣服堆中沉睡，在房間、洞穴、衣櫃、皮箱、手帕中頑強地等待著”。追求不勞而獲的這種愚蠢念頭在許多人心中根深蒂固，泡沫崩潰的痛苦也許可以使這種貪欲暫時休眠，但是絕不會死亡。“不知道什麽時候，鼠疫病菌一定會與老鼠一起被再次喚醒，給人類再次帶來不幸與教訓