日本房地產泡沫移師中國?

日本房地產泡沫移師中國?

    2007年1月12日，中國社會科學院發布了《2007年世界經濟形勢分析與預測》黃皮書。黃皮書用大量篇幅分析了在世界各地蔓延的房地產熱潮，並且提出，中國應該記取當年日本房地產泡沫的教訓，避免重蹈覆轍。
 
    二十世紀八十年代後期，日本經濟擺脫了石油危機的影響後，開始快速回升，日本經濟出現了曆史上少有的大繁榮。

    比較2007年的中國經濟與1985年的日本經濟，兩者之間有許多驚人的相似之處。如：

    1. 日本6大城市的商業地價狂漲3倍多，需求旺盛投機盛行，房價也不可遏製的持續走高。而2006年的中國，情況比這還嚴重。北京的住房痛苦指數己居全球之冠。在房地產市場居然流傳著再漲二十年的《神話》版謊言。

    2. 1985年9月，日本簽署了“廣場協議”，日元大幅升值， "廣場協議"簽訂後的10年間，日元匯率升值近3倍，日元幣值每年平均上升5%以上；而與此同時，日本國內的低利率政策，又在同時刺激股市和樓市價格的快速上漲。國際遊資此時投資日本股市和樓市，就可以獲得雙重收益--資產價格的升值和日元的升值。到2007年1月11日，中國人民幣升值跌破8 .80元大關，跌幅己超過了5％。而豪賭人民幣升值的國際遊資熱錢，又進一步推動了房地產市場狂熱，並帶動了股市的複蘇。而這一輪以金融超級大盤股領軍的中國股市的複蘇，其推動力十分讓人生疑。讓人擔心，會不會隨著國際遊資熱錢的撤出，進一步將投資人推入萬劫不複的深淵。

    3. 這個時期，日本出現了大量的剩餘資金。日本央行為了刺激經濟的持續發展，采取了非常寬鬆的金融政策，大量遊資熱錢不斷流入股市和房地產市場，出現房地產商、建築公司甚至一些中小企業，都利用土地擔保向銀行貸款，再購買土地進行房地產開發，致使股票和房地產價格暴漲。企業從銀行貸款非常容易。當時的情況是，借款方不考慮一旦利率升高，還不起本息怎麽辦，貸款方也忘記了升息的風險，隻是一味地貸款給房地產公司，並且天真地認為，如果這些企業暫時資金困難隻需將手中的房子出售，就可以解決問題。而2006年的中國，情況比這還嚴重。中國僅涉及到房地產的貸款便己高達2 .5萬億～3萬億元。占到中國銀行業貸款的1/4。風險之大，讓人夜不能寐。

     重溫日本房地產泡沫破滅的這段曆史，簡直就是一場惡夢。日本經濟從此埋下了十多年還未能了結的禍根。

     日本房地產泡沫來勢凶猛，破滅得也同樣凶猛而突然。似乎在驗證“以暴利始者必以暴利斃”的市場規律。由於日本經濟的高度開放和高度市場化，加之日元的大幅升值，如蠅逐臭的國際熱錢如潮水般地湧入，使得日本房地產泡沫的漲勢如印度洋的海嘯一般勢不可擋。

    這幾乎就是中國的2006年。

　　在這雙重收益的刺激下，國際遊資大舉進入日本的股市和樓市。國際遊資的流入，又促使日元進一步升值，股市和樓市泡沫的進一步膨脹，而這反過來又刺激國際遊資進入日本進行投機。周而複始，股市泡沫和樓市泡沫越吹越大。

    1991年，曆時6年的日本房地產泡沫從天堂步入地獄，日本股價和房地產價格同時開始暴跌。

    日本國土交通省2005年3月23日發表的一組數據表明，12年前日本房地產泡沫破裂所撕裂的傷口，至今還在流血。

    你可以想像，說到土地短缺，日本的人口密度是中國的300％。日本的土地比中國更加短缺，更加寸土寸金，卻也能一連12年狂跌不止。

    與1991年相比，住宅地價已經下跌了46％，基本回到了地產泡沫產生前的1985年的水平；商業用地下跌了約70％，為1974年以來的三十多年以來的最低水平，東京部分地區的商業和辦公用房及其地價，平均跌去75％，隻有房地產業鼎盛時期的1/4，住宅及其用地的價格也隻有1990年的40％。泡沫留下了嚴重的後遺症，導致日本經濟十多年來一蹶不振。至今未能恢複元氣。

    好好掂量掂量這兩個數字吧：12年間，住宅地價已經下跌了46％，商業用地地價下跌了約70％，地價跌到了自1974年三十多年以來的最低水平。

    作為房地產暴漲最大的受益人地方政府，也將會成為房地產暴跌最大的受害人。這是擁有土地買賣絕對壟斷權的地方政府，所願意看到的嗎?

    房地產價格的暴跌重創了日本金融業。房地產價格的暴跌導致許多房地產商和建築公司的投資血本無歸，紛紛倒閉破產。

    據統計，在十多年來日本的破產企業中，房地產商和建築公司的比例最大。僅2000年，日本包括房地產商在內的建築行業，就有6000多家公司破產，占當年全部破產企業的33.6％。

    看看這個現實，估計中國房地產泡沫的破滅，所導致的房地產商和建築公司的破產數量絕不會才這麽點兒。正處在房地產業全盛期的中國，現在每年倒閉的房地產企業都超過了3000家。

    除房地產商和建築公司之外，日本幾乎所有的大企業都不同程度地介入了房地產行業，一些涉足房地產業較深的大企業因此紛紛倒閉。2002年，日本有28家上市公司倒閉，創戰後上市企業倒閉的最高記錄，其中有1/3以上都涉足了房地產業。

    中國股市的規模小於日本股市，而中國涉足房地產業的上市公司，多於日本涉足房地產業的上市公司，其總數有一百多家。如果中國房地產泡沫的破滅，中國股市也難逃此劫。

    日本6年的房地產泡沫泛起，花了12年來償還這筆賭債，可至今都沒能還清，可謂創深痛巨。

    讓我們再來看看日本房地產泡沫的破滅，是如何在禍害著日本的金融業。

    房地產公司在向銀行貸款時，雖然基本上都有房地產實物作擔保，但隨著土地價格的不斷下跌，擔保的價值日益下降，致使日本金融機構的不良債權大幅增長。

    從1995年以來，日本全國的金融機構雖然已經利用營業利潤或者房地產、股票等資產處理了約50萬億日元的壞帳，但不良債權的餘額不僅沒有減少，反而越來越多。據日本金融廳發表的統計數據，截至2002年３月底，日本全國金融機構的不良債權餘額仍有52.4萬億日元，連續兩年還在增加。

    不良債權增加導致金融機構抗風險能力低下。

    目前，日本13家大型銀行的平均資本充足率已經降至8％，為國際清算銀行規定的下限。國際著名的企業信用評級機構不斷降低日本金融機構的信用等級，導致其在國際金融市場的籌資難度加大，成本提高。另一方麵。金融機構為了減少不良債權的發生，不得不提高貸款門檻，縮小了信貸規模，使得日本央行放鬆銀根的政策不能產生效果，許多企業因得不到生產所需資金被迫破產。

    讀到此處，你會不會體諒國家出台的一係列宏觀調控政策，重拳出擊中國房地產市場，是在避免中國房地產市場重蹈日本房地產泡沫破滅的覆轍，是在懸崖勒馬? 讀到此處，你會不會驚出一身冷汗?

    千萬修砌好中國經濟的堤壩，以抗禦日本房地產泡沫移師中國。