日本房地產泡沫15年大夢驚醒 擔心中國步其後塵

日本房地產泡沫15年大夢驚醒 擔心中國步其後塵

2007年11月15日

東鄰人擔憂中國：依稀看到當年熱錢魅影

徐靜波

東京灣海底的無名地塊，被人當作了向銀行貸款的擔保。東京最繁華的商業區銀座五丁目的警察崗亭，也被16人當作私產抵押，在銀行申請到了共計630億日元的貸款

日本八佰伴集團宣告破產時，和田一夫總裁留下了痛苦的淚。他用兩句話概括了日本這家最大的百貨超市集團失敗的原因：一是不該圈地建店，二是不該相信銀行。

和田一夫發出這一聲悲歎，是在1997年。這一年的9月18日，八佰伴破產。當時，日本泡沫經濟崩潰已過去整整8年。在這8年中，日本經濟始終在深淵裏徘徊，八佰伴終於未能挨過這一沉重打擊，在日本經濟舞台上黯然消失。

讓我們回過頭來，冷眼相看日本泡沫經濟產生的原因。

銀行盲目放貸熱錢大炒地產

從上世紀70年代後期開始，日本經濟進入了高速發展時期，日本人把它稱為“高度成長期”。經過戰後20多年的複興，日本經濟出現了強勁的發展勢頭，索尼、鬆下、豐田等一批民營企業在完成資本原始積累和技術創造後，由內向型企業轉變為外向型企業，並逐漸發展成跨國集團。

進入上世紀80年代，日本企業的出口大增，尤其是汽車、家電行業成了日本出口創匯的龍頭企業，並因此帶動了鋼鐵、機械製造業的發展。走私貨如“808”雙卡收錄機也在中國市場泛濫，甚至中國的城市家庭中，幾乎家家戶戶都有了日本的TDK錄音帶。

為了遏製日本的貿易順差，在美國的主導下，西方五國1985年製定了《廣場協議》，迫使日元兌美元匯率在一年間從240：1飆升至120：1。為減少出口損失，日本資本開始紛紛轉入國內市場。而日本政府為了支持企業維持高出口額，大幅降低利息，擴大對企業的貸款，結果造成國內市場流動性大量過剩。

已於2001年同住友銀行合並(成為三井住友銀行)的日本櫻花銀行前總裁橫田昭義在接受《第一財經日報》采訪時回憶道，當時由於日本的產品大量出口，企業掙得的外匯源源不斷地湧入日本的銀行。銀行收到這麽多存款後開始犯傻：該怎麽辦？於是，放貸成為日本各大銀行的當務之急。櫻花銀行從董事到各支店的員工，每人都有放貸指標。最多時，一個普通員工每個月的放貸指標高達2億日元。

結果，那些背負指標的銀行職員如同做傳銷一般，先從自己的親戚朋友下手。隻要你有工作(哪怕是臨時工)、有住址，都可以輕易地獲得貸款。如果你有房子或土地作擔保，那麽貸款的金額都可以超過百億日元。

於是，東京灣海底的無名地塊，也被人當作了向銀行貸款的擔保。更離奇的是，東京最繁華的商業區銀座五丁目的警察崗亭，也被16人當作私產抵押，在銀行申請到了共計630億日元的貸款。

以一曲《北國之春》唱紅日本列島的千昌夫，當時正是紅得發紫的歌手。第一家銀行找到他時，建議他投資夏威夷的五星級酒店：“日本人成群結隊地跑到夏威夷去舉行婚禮，在那裏建一座五星級酒店絕對有必要，而且一定能夠賺錢。”千昌夫困惑地說：“我沒有東西可以擔保。”銀行說：“你的名字就是最好的擔保。”結果，先後共有五家銀行向千昌夫放貸。他在夏威夷不僅投資了酒店，還投資了高爾夫球場，五家銀行貸給他的總金額達到2700億日元。

“那時候的日本人真的不知道什麽叫天高地厚。有人對日本最大的商業地產開發商三菱地所的社長開玩笑說：什麽時候把紐約的洛克菲勒大樓買下來吧，那可是美國最高的大樓呀。一年後，三菱地所果然宣布花2000億日元收購了洛克菲勒大樓，並在大樓的最高處插上了日本國旗。”采訪過這一收購案的日本《每日新聞》記者中村芳平想起當時的情景，依然感覺到困惑，“日本人真的發瘋了。”

來自銀行的大量貸款很快流入房地產市場，最有代表性的是銀座的地價，在1987年一年中漲了40%。同一年，東京的房價也漲了53%。那些埋頭上班的公司職員們生怕房價不斷漲上去，忙著向銀行貸款買房子。而房地產開發商更是組織一幫無業人員扮成購房者深夜排隊，由此煽起了浩浩蕩蕩的全民購房之勢。

4年後，日本經濟泡沫破裂。銀座地價暴跌六成，原先1億日元的房子跌至4500萬日元。高高興興搬入新家沒多少日子的白領們，一夜之間變成了“房奴”。美國人也最終從三菱地所手中買回了洛克菲勒大樓，並讓“日本小子”(美國人如此稱呼三菱地所)淨虧了近1000億日元。

圈地開店八佰伴破產

在泡沫沒有破裂時，幾乎所有人都堅信，東京作為世界經濟的一個中心，會有越來越多的外國企業和國際機構前來建立分支機構，因此其商業地產會越來越吃香。而在土地資源奇缺的東京，擁有土地就意味著擁有未來。和田一夫當時就是這樣認為的。

八佰伴集團創始於1928年，剛開始是伊豆半島熱海的一家蔬菜店。和田一夫從父親手中接過這家蔬菜店後，引進了美國的超市模式，從上世紀70年代起把八佰伴發展成為一家連鎖超市公司。到了上世紀80年代，八佰伴已經把超市開到了南美和新加坡。

在泡沫經濟的漩渦中，八佰伴做了一件一般人眼中的“正常事”：圈地開店。當時，八佰伴的經營業態已經從一般的超市，發展到了大型購物中心。在地價天天上漲的情況下，“圈地開店”不僅可以保證地價與房價的同步升值，而且可以在短期內提高公司的業績。八佰伴的雄心得到了銀行的大力支持，多家銀行跟著八佰伴一路投錢。和田一夫更是在1990年把八佰伴的總部從日本遷到香港，讓這家以蔬菜攤起家的日本公司一下子擁有了“國際巨頭”的良好感覺。在其最興旺的時期，八佰伴的海內外店鋪總數達到400家，在上海浦東也開出了中國第一家中外合資的百貨公司“上海第一八佰伴”。

當時頭腦發熱的不僅是八佰伴，還有“大榮”等超市集團。日本的商業企業，幾乎在這一時期采取了同樣的方式——大力發展商業地產。結果，泡沫經濟崩潰後，銀行頓時變臉逼債，八佰伴和大榮則陷入困境。

1998年，八佰伴在融資無門的情況下，把一部分店鋪賣給了大榮，好不容易籌集到了320億日元的資金，又給銀行盯上。當時，八佰伴的最大借貸銀行是東海銀行。東海銀行得知八佰伴籌集到這筆救命款後，立即趕到八佰伴總部，對和田一夫說：“你先把欠我們的錢還上，這樣消息一發布，公司的股票就會漲。過一段時間，我們再貸給你，你不就一舉兩得了嗎？”後來，和田一夫用“昏了頭”來形容自己當時的思維與情緒——他居然相信了銀行的話，結果這筆救命錢一去不返。

八佰伴在無錢償還貨款和支付員工工資的情況下，最後不得不宣布倒閉。當然，坑了八佰伴一把的東海銀行，幾年後也因為大量不良貸款而跟著破產，演繹出一出你死我活又同歸於盡的泡沫悲劇。

租房經營洋華堂成功

就在各大商業集團紛紛買地開店的同時，有一家商業企業卻采取了截然不同的做法：租房開店。這家公司就是“伊藤洋華堂”。當時，許多人對於伊藤洋華堂的做法大為不解：地價天天漲，房價日日高，伊藤洋華堂隻要圈一塊地造一家百貨公司，幾年後投資成本就收回來了。銀行也是如此勸說伊藤洋華堂。但是，公司總裁伊藤雅俊就是堅持租房開店，“有錢時我開店，沒錢時我退租，這樣公司經營自由自在，沒有還貸的壓力。”

在這場曆史性的泡沫慘劇中，日本這麽多商業企業，唯有伊藤洋華堂立於不敗之地，而且發展得越來越好，不僅在中國成功地開了6家百貨公司，還收購了美國的“7-11”連鎖便利店，成為世界最大的便利店集團。

伊藤洋華堂現任總裁鈴木敏文是公司創始人伊藤最得意的助手，也是把“7-11”便利店引進日本並最終實現“小魚吃大魚”的成功經營者。他在接受日本《財界》雜誌訪問時這樣總結自己麵對經濟泡沫的經驗：任何經濟發展模式都如波浪一般，有起有落。作為經營者，如果隻看到波浪高起時，而不知道波浪也有下落時，那麽紅極一時最後失敗是十分必然的事。企業發展中如何抓住商機居然重要，但如果一味地追求暴利、急功近利，而忽視了企業經營最基本的東西——量力而行、穩步發展，那麽，企業的經營風險就會變大，要造就一家百年企業會難上加難。

伊藤洋華堂於1997年進入中國內陸地區重鎮——成都開店，取得經驗後移師北京，如今成為外資商業企業在中國的成功典範。迄今，伊藤洋華堂在中國依然是租房開店，把企業經營的風險和投資成本降到最低。

銀根收緊泡沫破裂

對於日本泡沫經濟為何會崩潰，說法眾多。但有一個直接的因素不可否認，那就是日本銀行(日本央行)的政策幹預。

日本銀行前總裁三重野康有一個惡名，叫“平成惡鬼”(平成是當時日本的年號)。1989年，三重野出任日本銀行總裁。在這之前，他就警告日本社會：“日本經濟就像是一堆擱在火上的幹柴。”為了給日本火熱的經濟澆一盆冷水，在短短的4個月時間裏，三重野把央行向商業銀行放貸的利率(稱為“公定步合”)三次提升，一直提高到4.25%，一年後再次提高至6%。這一嚴格的金融緊縮政策迫使商業銀行采取了一個極端的做法：命令銀行全體職員收回貸款。由此，日本經濟就像一隻膨脹的氣球突然被紮了一針，蔫了。

1990年8月，伊拉克入侵科威特，原油價格暴漲，日本企業的經營利益受到巨大打擊，股市隨即暴落。日經平均指數從1989年12月的38915點跌至1990年10月的19980點。糟糕的是，日本經濟倒退導致日元貶值，國債遭到拋售。股市暴落、日元貶值、國債拋售，三重打擊使日本泡沫經濟全麵崩潰。這一崩潰，導致日本經濟停滯了整整15年。但也有人說，如果當時三重野不采取急刹車的措施，日本列島可能已經“沉沒”。

如果沒有中國經濟的拉動，日本經濟到現在還可能沒有從泡沫崩潰的低穀中完全走出來。也正因為經曆過如此沉痛的教訓，日本人也一直在為中國經濟的現狀擔憂，因為他們在中國經濟繁榮的背後，依稀看到了當年自己的影子。