SOHO中國《2007年北京房地產分析報告》的封麵
全國人民沉浸在奧運會的喜悅中還沒回過神，又迎來了中秋佳節，一個闔家團圓的日子。但這個時候，全國的住宅開發商都坐不住了，這些公司的負責人們這幾天很少在家裏和家人好好團聚賞月，市場的危險一步一步地正向他們逼近。
早在幾個月前，珠江三角洲住宅的成交量就顯著下降，深圳的房價也隨之下跌。當時，人們還認為這隻是中國房地產市場的局部問題，有可能很快恢複。大家都在等待、觀望：等待著國際資本市場的好轉，房地產商能在境外上市、發債、融到國際資金；等待著中國政府從緊的貨幣政策有一天能夠鬆動，能夠給房地產開發商貸款；等待著按揭開發貸款的條件早一天放鬆；最後，等待的是市場上交易量的恢複。
但大家等來的是中秋之前中國房地產的龍頭老大萬科在長江三角洲八個樓盤同時大幅度的降價，杭州在降價，南京在降價，上海在降價，無錫在降價……,萬科打響了長江三角洲住宅價格戰的第一槍。隻在杭州，有一百多名老業主要求退房，有一些過激的行動，並在萬科的辦公室砸毀了幾千元的東西，造成一些輕微損失。老業主的這些退房要求在萬科看來肯定是很幼稚可笑的，因為如果市場上房子能退的話，購買了萬科的股票也應該能退，如此推理，市場經濟規則的基石就發生了動搖。值得注意的是，這些城市的住宅開發商基本上沒有反應，不約而同地主動為萬科降價行動讓開了市場。杭州開發商的表現更甚，他們一致聲明“遠離降價，遠離萬科”，把市場份額拱手讓給了萬科，把可能爭取的市場份額徹底讓給了萬科。萬科在很短的時間之內，幾乎銷售了自己所有能銷售的房子。據傳言說，在杭州萬科沒有銷售出去的房子隻剩下四套，因老業主砸了售樓處，萬科幹脆借機關門大吉了。萬科在長江三角洲，包括杭州在內，短期之內取得了決定性的勝利。中秋節期間，反應過來的住宅開發商開始紛紛譴責萬科：“不像做行業老大的樣子，遇到困難自己就先跑了”、“降價的幅度也太大了，這樣讓全行業都虧本了。”
萬科在長江三角洲取得了勝利，沒有遇到任何開發商在市場上的任何抵抗，隻是口頭的譴責和抗議。而萬科拿走了市場份額、銷售額，把已經調低的市場房價的預期留給這些城市的住宅開發商自己去打架！
中秋之後，萬科很可能把戰火燒到京津塘地區，以北京為主。在長江三角洲，萬科的戰役沒有受到任何抵抗。北京、天津等地區的住宅開發商市場化程度比長江三角洲、珠江三角洲更低，對市場的反應更遲鈍。如果萬科在北京、天津這些城市果斷地采取降價措施，也一定會把這些城市的開發商打個措手不及，萬科最終也一定會勝利的。繼珠江三角洲、長江三角洲、北京、天津之後，萬科很可能再北上東北開始率先降價，尤其很可能從沈陽開始，因為沈陽過去兩年土地的供應量非常大……。至此,這次住宅價格戰中，唯一的勝利者隻有萬科。
萬科為什麽要做這樣虧本的生意？許多人百思不得其解，這樣做的結果是萬科股票跌了，萬科的老業主們對萬科也失去了信任，住宅開發商的同行們對萬科更是一片罵聲。難道真的像袁一泓在《21世紀經濟報道》上撰文所說的，王石爬了高山，大腦缺氧，腦子不好使嗎？這幾天，王石又上山了，秘書說這次上山要10月份以後才回來。看來王石把一切都安排好了，這個計劃應該是到10月份才結束。
萬科真正的目的是要贏得未來,我想萬科這麽做有以下幾條理由：
第一，從2006年下半年開始，全國各城市供應了大量的保障性住房（經濟適用房、雙限房、廉租屋）用地，這些用地都是少交出讓金或者不交出讓金的。這些土地變成房子的周期一般是一年半到兩年時間，也就是說，到今年第四季度，這些土地即將變成房子陸續上市銷售。而與那些靠“招拍掛”取得土地的開發商相比，“招拍掛”土地的出讓金是很高的，尤其是07年，土地的樓麵價甚至高過了當時的房價。因此，這批保障性住房的大量上市對這些住宅開發商將會構成致命的打擊,成本就不在同一起跑線上。
第二，“90/70”政策的實施，到了今年四季度也由當年紙上的政策變成了今天市場上供應的房子。萬科目前的180個項目都在“90/70”範圍之內。市場上麵永遠是物以稀為貴，當“90/70”這些小戶型的住宅在市場上麵大量上市時，對住宅開發商造成的影響不亞於第一條保障性住房大量上市的影響。
第三，當市場上第一套住房主要靠政府的保障性住房完成，那餘下的市場份額就已經不多了。就算第二套改善性住房也許還有一定的市場，但去年年末提高了第二套住宅按揭的政策，使第二套住房的需求銳減。對住宅開發商來說，又是一次很大的打擊。這一條的影響將在前兩條之後更突出地顯現。
第四，到了2008年，全中國的房地產開發商集體缺錢。在缺錢卻又沒有別的出路的情況下，隻能被逼無奈走到價格戰這一步了。萬科雖然錢不算寬裕，但手頭還有一百億元的現金，最近又增發了59億元的債，與其他開發商相比還是不錯的。但市場上永遠是先下手為強，萬科要趕在別人打亂戰之前，自己先開槍。這就是萬科“先發製人”的策略。
第五，國際、國內的大形勢也是萬科趕在大家之前行動的原因之一。這裏不細說了，媒體上說的比我說的清楚。
其他城市房價的具體情況暫且不說，我們先看北京的房價。大量的保障性住房、“90/70”房子也是集中在今年四季度以後開始上市銷售，奧運會的舉辦讓工期推了一個多季度。
今年初，我們公司對北京房地產市場分析後，我曾列出三個條件，符合這三個條件的住房將來降價的壓力會非常大的：一是五環之外的房子；二是每戶麵積低於90平方米的房子；三是房屋單價小於8000元/平方米的房子。從今年1-8月份市場銷售的情況來看，這種分析的結論並沒有變化。
有人常常把我們公司與其他住宅開發商一樣的看待，其實我們與他們很不一樣。我們在三年前就已經調整了戰略，不建住宅了,我們是集中在城市最成熟最繁華的區域開發商業和寫字樓。我們的市場與這些住宅開發商是完全不同的。
這場房地產的風雨過後，一些大房地產公司變小了，一些好房地產公司變得不好了，還有一些房地產公司更強大了。它們之間的區別在於有沒有對市場的遠見，能不能未雨綢繆，並把這種遠見不受任何幹擾地實施下去。
萬科目前做的就是在不受任何幹擾地實施他們的計劃。
