老瞎瞎說修房簡化版(續)

老瞎瞎說修房簡化版(續)

昨天說到一個自住房的例子，一個朋友1997年在一個好學區新開發區花27萬買了一個完成麵積大約6000平方尺的兩層新房，三車庫，五臥室，四衛生間，加州的朋友不要跳腳, 一個地方一個價錢。甜薯跳腳道“不是加州的也跳腳”。老瞎再看一眼發現筆誤，應該是大約4000 平方尺，裝修完地下室後全部完成麵積大約6000平方尺。不管怎麽樣，跟很多地方比也算是便宜的。問題是到了2004年左右，朋友突然想起了要把空著的地下室裝修起來，至於如何計劃裝修，朋友費了一番思量，他的本意不是自己家需要更多的空間，而是如何有效的增加自己房子的價值。當時房地產泡沫已經在越吹越大，周邊可比的鄰居的房子已經漲到了大約五六十萬。這位老兄不知道從哪位歪嘴和尚那裏聽說臥室數量跟衛生間數量越多，房子越值錢。於是決定把地下室裝修成兩臥室和一個full bath加一個family room。這個計劃從最開始就出了問題。第一，他沒考慮到自己的房子本來就有五臥室，四衛生間,在這個地區那個年代肯花六十萬玩一個好學區獨立屋的美國家庭很少有人需要七臥室，五衛生間的房子，肯花這麽多錢的家庭，不僅僅在乎學區，更在乎房子結構的功能性，舒適性，同時新的潮流不是把房子分隔成很多小的空間，而是盡量敞開，開放(Open)。這位朋友心理上有個誤區，覺得做到了open不就浪費了很多空間了嗎？可惜他沒有認識到，高檔奢侈在很大程度上就是能承受很多浪費。比如說高挑空（high ceiling）就是以犧牲有用空間（可能的在二層或三層的額外的房間來）來換取開放，敞亮的感覺。 這個話題要展開說的話還可以說很多。總之這位朋友花了好幾萬完成了地下室工程，這也就到了2005年，要準備要海歸了，打算賣房子。麵試了好幾個經紀人，挑選了一個為他房子估價最高的經紀人幫他買房子。這裏又犯了一個錯誤，任何時候請經紀人幫助買房子都必須自己做足功課，透徹地了解當時當地的市場真實情況，不論自己多麽渴望賣個好價錢，也必須設定一個相對合理的價格。有時候經紀人忽悠顧客你的房子可以賣多少多少錢的高價僅僅是為了爭取拿到listing。跟真能賣多少錢一點關係也沒有。本來在當時市場火爆的情況下，這個房子如果標價$590,000，也許一兩周就能賣掉，結果標了$649,000，不僅僅showing不多，offer更是沒有，一晃過去了幾個月，房地產市場出現泡沫破滅的征兆，不斷降價也賣不掉，搬家回國的時間也到了，最後不得不從市場上拿下來，被迫當了地主。時到今日仍沒有賣掉，現在的市場價值恐怕頂多隻有五十三萬左右了。這個失敗的例子說明了修自住房是有很大學問的，跟自己的主觀想象沒什麽關係。自住房upgrading除了讓自己住得更舒服更享受以外，還不得不考慮自己的投入是否合算。

通常upgrade廚房，衛生間的投入最可能回報大於投入，裝修地下室投入可能帶來收益，也可能並不能帶來收益。

說兩個相對成功的例子吧，老瞎在南方買的第一個一年新的自住房有一個walkout unfinished basement。那個年代，當地房地產市場非常平穩，通常要住到七、八年，增值才能抵消買賣房的傭金和其他費用。而當地很少有房子有地下室。老瞎利用當地一家類似於Home Depot的商店倒閉大甩賣的機會，買了所需要的全部材料和工具，把地下室裝修成了一個可以打乒乓球的空間加一個書房還有一個類似於walk-in closet的儲存空間。一共花了大約不到$4000。住了四年後，因為工作關係換城市必須賣房子。房子上市三天後賣出，事後了解到，那個DIY的地下室吸引了買主的眼球。賣價不僅僅覆蓋了裝修地下室的費用和交易傭金，居然還稍有盈餘。

換到新的城市，發現這裏房價比南方那個城市貴了很多，盡管工錢漲了不少，但是心理上很不能接受兩個地區的房子差價。花了三天看了26個房子，選了一個70年代的房子，盡管不很滿意，但是遞了offer。很滑稽的是，當經紀人電話通知我們offer被接受了的時候。我們居然想不起來那第四間臥房到底在房子的哪個地方了，短時間內看了太多的房子，都記混了。70年代的房子時興比較暗色的trim，衛生間都比較小。這都是我們不喜歡的，主衛生間比較局促，沒有whirlpool，布局也很不合理，洗臉水池後麵沒有常見的大鏡子，而是一個窗戶，小小的衛生間中間還有一道隔牆，讓空間顯得格外局促。最後老瞎自己動手把這個衛生間徹底拆掉，重新安排布局，上下水全部重新做，去掉了窗戶，加上了大鏡子，whirlpool,結果變得非常敞亮，基本功能齊全。另外，買這個房子的時候，注意到，大門外麵的水泥平台和台階因為地基沉降整個折斷了。問了幾個公司的報價，至少要$1,500拆掉重新做(LD更正是$5,000)。最後老瞎做的是自己動手修理加固了整個水泥平台和台階，還用青石板整個包了起來，不僅僅看不出曾經折斷過，看上去還覺得很漂亮,全部費用不到$300（後來別人評價台階像個Million dollar house的台階，進門一看房子還差了點兒, LOL）。這些改進不僅僅讓生活方便了很多，在賣房子的時候，都成了吸引買家的亮點。加上房地產泡沫的影響，這所舊房子後來賣了個很不錯的好價錢。

情況二：希望花一部分錢改善房子的賣相，縮短賣房的過程，爭取賣個好價錢

上麵的老瞎的例子說明了一部分。對很多潛在的買方而言，都希望所買的房子沒有什麽毛病，不需要自己做很多工作，另外大多數買方都會比較介意廚房，衛生間的情況，把廚房的countertop更新，換成花崗岩的，更換水龍頭，淋浴的噴頭，門窗櫥櫃的把手，甚至合頁，油漆粉刷通常很必要，顏色的選擇應該盡量中性；清洗地毯或更換地毯，買房子前更換地毯經常不是個好主意。因為人們對地毯的顏色的喜好非常不同，與其花錢換地毯，有時不如把錢留給買方，讓他們自行選擇。老瞎遇到過房子買主把嶄新的地毯立即換掉，僅僅是因為不喜歡顏色。

一般而言，待售房子上市之前很有必要請有經驗的朋友整體看一遍。因為房主自己整天住在這裏很久了，對很多細節已經視而不見了，這個檢查的目的在於發現任何顯而易見的缺陷。理想狀態是沒有任何第一眼就能看到的缺陷。

另一個要注意的問題是，不能過度花錢改進。特別是避免為很不顯眼的變化花很多錢。

情況三：修理投資出租房，通常有兩種情況，一種情況是原來自住房，升級買新房後不願意低價出售，打算出租度過這段房地產低穀。一種情況是買來出租的投資房。有朋友曾經問過準備出租的房子要不要升級改造。有的朋友自己的房子住過好多年了，有了一定的感情，盡管準備拿來出租了，在心理上還希望按自己住的標準來修理升級。其實，隻要是準備用來出租的，就要從生意的角度來看問題，不應該再加入自己的感情色彩。做生意的唯一目的就是盈利。而且是設法以最小的投入換取最大的回報。

投資房修理的最重要的原則就是保證安全（滿足building code）,保證幹淨，賣相要好。在滿足了這些的前提下花錢越少越好。並不是猛花錢就能找到好房客。選擇地毯不僅僅要便宜，最好深色，方便清理，樓梯台階如能避免地毯最好，因為清洗地毯樓梯台階都要每個台階額外收費。

對於比較舊的房子，往往會發現地毯下麵是很好的硬木地板，掀掉地毯翻新硬木地板是個不錯的主意，一是好看，二是換房客便於清理。不過有時候也有風險。有時候把地毯掀掉後會發現硬木地板狀況不適宜翻新，這時就不得不換新地毯了。這種情況老瞎自己就遇到過一次。

另外出租房使用複合地板也是個不錯的選擇，外觀好，不易變形，容易清理。要注意的是，鋪設複合地板前準備工作要做好。如果地麵不平整，勉強鋪設會出現各種問題。

對於特別冷或者特別熱的地區，如果買的投資房年頭比較長，很可能保溫不特別好，大概最容易最便宜的改善就是加厚頂層天花板上麵的保溫層了。特別是如果目標房客群如果是相對低收入人群，保溫情況直接影響房客的utility bill。影響到房客是否能長期住下去。

以上僅僅是老瞎有限個人經驗的要點，不可能涵蓋所有情況，也肯定存在很多不妥之處，各方麵展開了瞎說會很長很長。希望能對朋友們有幫助。在這個壇子裏，老瞎學到了很多東西，希望能有所回饋。

祝朋友們新的一年百尺竿頭更進一步，努力發財，身體健康，家庭和睦。