房地產雜談 四十二，探討回報率

來源: 於 2020-09-05 10:04:23 [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀：次

前兩天看到有跟貼，原話是這樣的:

"可是過去幾十年在美國投資房地產，年升值率才3%左右呢，似乎純租金收益率5%都不錯了（當然沒計杠杆)"

用一個實際例子，23xxx Orange Ave lake forest ca，兩房兩浴condo，38萬，現在可以買到，可租$2000，合理價位，區也不錯。 property tax $350/month，HOA$350，保險維修和其他就算$100好了，總共每月開銷$800，還沒有算空置率。每月淨收入$1200，一年$14400，年回報率3.8%，連百分之五都不到，跟貼裏說的一點沒錯。

但是，有別於定存和股票基金發紅利，一般是以百分比衡量。收到的租金不能這麽簡單算，租金是增長趨勢。今年的房子兩千，明年也許是漲到兩千一百，回報率就超過了3.8%。五年，十年，二十年後的回報率將遠遠超過股市基金，還沒有計算房價上漲。

還是以同一個地方為例，我自己的房，完全一樣的房。1998年$56000購入，22年時間漲到38萬，房價漲的是有點生孩子不能叫生孩子，叫下人！但是，做為職業地主，房價漲跌不是我最關心的，08年金融危機這個房還瞬間跌落十幾萬呢，總資產一下子跌掉我三百萬我找誰說理去。這又有什麽關係？有租金收照樣吃喝玩樂坐郵輪。那一年我記得挺清楚，山火燒到離我家隔幾條馬路，我還去看熱鬧，燒的到都是山上荒草，消防員不管。房子安然無恙，幾天後一家人飛去夏威夷度假加上一星期坐環繞四島的郵輪去了，浮雲朝露，如夢人生。

這個房1998年買時的租金是$725/month，HOA$180，地稅$50，其他費用算$50，當時的cost低。每月淨收入$445，年收入$5340，回報率9.5%，二十多年前的五年定存利息非常高，所以滿大街便宜的房子沒多少人理睬，有錢還不如放銀行吃利息呢，省心。

現在問題來了，房租從$725漲到$1950，2020年orange county housing authority 定出這個地區可以租$2100，我的房租永遠低於市場價。這樣第一有競爭性，第二低房價維持房客的穩定性。穩定壓倒一切，特別是擴張階段，騰出精力去努力擴張。

第一個問題是回報率怎麽算？

實際上我是用了杠杆的，初期階段急於擴張不得不用杠杆，而且用到極限。當然，沒有現金流的杠杆我不敢用，摳眼屎弄瞎了眼的事情我是不幹的。 頭款25%，$14000，貸款$42000。近百分之十的利率，每月還貸款$350，地稅$50，HOA$180，其他$50，收到房租$725減去開銷每月淨收入不到一百，年回報率和現金買差不多。 這還沒有計算空置率，如果空置一兩個月，全年顆粒無收，養個兒子不叫爹，白幹！

還好，沒有白幹。

問題二，今天的房租$1950，還貸款$350不變，HOA漲到$350，地稅$100(加州有一條霸王條款，地稅強壓在每年不得超過2%)，其他$100，總共開銷$900，每月淨收入$1050，一年是$12600。 投資進去的頭款是$12000，這個回報率怎麽算？

還有問題三，當利率下降，我就反複重新貸款refinance，在買來後第五年和另兩筆貸款合並為一個貸款，把18筆貸款裏的小額部分關掉，並cash out。所以，這個房實際上是沒有本錢的free run，這樣的回報率怎麽算？

回到文中的開始，今天38萬的房還值不值得買？先聲明，我沒有鼓吹去買，從目前看隻有3.8%回報率，比較股票基金可能回報率更多，不想指使瞎子去跳河。

不管怎樣，我們在美國混日子，不能和土生土長的比。尤其人到中年，倍感孫悟空的壓力，又長成豬八戒的身材，有的還弄個沙和尚的發型，更多的人像唐三僧一樣的絮絮叨叨.....關鍵是還特麽的離西天越來越近了！ 投資理財是我們每一個人都要去做和麵對的事情，就像你和你老婆不管白天如膠似漆還是打的天翻地覆，晚上上床睡覺都必須做一件同樣的事情---就是閉上眼睛。所以，你如果閉上眼睛去跳河，我也不攔著。

現在錢放銀行的利息幾乎沒有，被通貨膨脹一衝，實際上錢是這縮水。順便說一句，當年把錢放銀行坐吃百分之十利息的，隨著利率一路下降，可以說是王小二過年，一年不如一年，瓦罐裏的王八，越養越抽抽，到今天徹底傻逼了。

房價上漲到何時什麽價位沒有認真去想過，而房租的增長，南加州這裏在未來兩三年肯定超過房價上漲，供求關係緊張造成租房市場出現一房難求現象。過去的15年房租翻一倍，冰碳不言，冷暖自知。




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