房地產雜談，再談做地主

來源: 於 2018-09-02 11:55:08 [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀：次

先要澄清一下，不是大地主，去年底寫過一篇地主的層次，可能刪掉了。以我的主觀臆斷把南加州地主分為微弱小中大幾個級別，無關資產多少，資產可能是個死數。有沒有貸款無關緊要，貸款會有還清的一天。隻計算目前房子數量，而且是靜止不發展狀態，房產的靜止價值會在無聲無息中膨脹，其他的財產則有可能會在寂寞中萎縮。獨立和集合住宅共同計算，灣區，紐約減半，中部地區加倍。

微，一兩個房，初級階段，合抱之木生於微末，微末地主起碼在退休後不用擔心靠一點點退休金淒慘度日。
弱，三到五個房，步入佳境，衣帶漸寬終不悔，不用怕被炒魷魚。
小，五到十個房，進退自如，春風得意馬蹄疾，隨時可炒老板魷魚。
中，十個以上房，實現財務，人身，時間三個自由，不飲盜泉之水，不息惡木之蔭，雪盡馬蹄輕。
大，五十個以上房，隨心所欲，屬於命裏的事，我們一般的人努力一輩子也做不到，百歲思春，想也白想，隻能是高山仰止，景行行止。
 
有些人看不慣地主這個行業，沒辦法，Being is reasonable，存在即是合理。說什麽一人一房的主張是很荒謬的，全美國有近百分之四十的人租房子住，這些人裏有的連每月租金都捉襟見肘，寅吃卯糧，讓他們也加入買房隊伍根本就是不可能的事情，除非實行共產主義。
 
還有人認為多出自己的自住房就是炒房行為，是社會上的不良現象。其實你也就挖苦一下弱小地主，有本事你外出不要住酒店，睡大街上。經營希爾頓酒店和弄個破房子改造成B&B有區別嗎？隻不過他走陽關道，我走獨木橋。經營B&B需要付出艱辛，當然回報率也高。很多人圖省事，弄個破房子直接就長期租出去，包租公包租婆和希爾頓老板的賺錢方式有本質區別嗎？
 
當我看到土地屬於國家所有，嚇的我趕快把地契拿出來看看，明明白白，清清楚楚寫著"fee simple "，沒有人能剝奪我的所有權。老和尚打兒子，豈有此理！
 
我剛第一次聽說居住權是人權的基本表現這一論調，滿大街的流浪漢沒人去惹他們，也有人權，搭帳篷睡大街上是他們的權力，政府沒有義務蓋公寓樓給他們住。灣區是美國房價最高的地區之一，高房價逼的部分人遠走他鄉，沒辦法，大浪淘沙，適者生存。另一方麵，蓬勃發展的工作機會以及高薪水也吸引生力軍蜂擁而至，有些人一開始睡在車上，夙興夜寐，宵衣旰食，跛行千裏，發奮圖強。人往高處走，灣區是富豪最聚集的地方，努一把力，掙高薪加買房子一不小心就會成了百萬富翁，你不服氣不行。
 
不能光看見賊吃飯，要看到賊挨打。九層之台起於壘土，我的第一個投資出租房始於三萬八千的studio，房租$500減去開銷，每月淨收入$300，再把這個房抵押出去，現金流非常微薄，不能再卑微的地主。和房地產有關的勾當全幹過，打雜，賣房，裝修，管理，直到從業餘地主過度到職業，過程有重疊，前後十年時間。順便提一下，我不反對做經紀買賣房子賺取傭金，也不反對翻修房子賺取差價，我都做過，而且是有執照的做，做的不咋地，因為心思就不在那裏，一心想賺傭金的修理工不是個好地主。這種事情不能做上癮，不管你做的多成功，和做地主的初衷背道而馳，和打一份工沒有本質上的區別，到頭來除了賺點錢，仍然是兩手攥著空拳頭，手停口停，一無所有。地主的目的是被動賺錢，弄幾個破房子成為搖錢樹，輕輕地揮揮手帶來一片片錢財，不管是一開始蹲馬桶上摳屁股嗦手指頭數仨瓜倆棗銅板還是以後躺沙灘上飽食終日無所用心看看銀行賬單養逼曬蛋。
 
我的第一份工就是在房地產公司，一個文科生，手無縛雞之力，身無寸箭之功，學點謀生之技，食嗟來之食，有份薪水不錯了。因為地位低，平時破衣爛衫打雜，周六人模狗樣坐辦公室頂替白領聽電話，打嗝帶放屁，兩頭沒好氣，就像是屎殼郎掉進臘八粥裏，不知道自己算個蹦豆還是棗泥？看著同事們趾高氣揚，不可一世，在辦公室裏高談闊論，評點股市，激揚時政，開輛名車，逍遙自在，然後周末打高爾夫去。
 
自己的崔悲不是博得別人同情的資本，唯一能做的是艱辛付出得到更多回報讓別人來羨慕你。知恥近乎勇，瓦片也有翻身日，困龍也有上天時 ，好漢不掙有數的錢，等我哪天想打高爾夫球，想去就去，還專門在你上班的時候去。別看你今天鬧的歡，就怕將來拉清單，現如今這些當年的同事，還是那個屌樣子，不過是等下班等工資等退休的三等公民。
投資房地產賺錢是大概率事件大概不會有人異議，問題是房地產投資絕對不可以急功近利，賺錢可能是一個漫長的過程，而且是笨人的遊戲，沒有什麽捷徑可走，付出一份勞動獲得一份回報，經常是吃黃豆喝涼水，屁事不少，所以才叫掏糞，哪裏能象炒股那樣鼠標一點錢來的取如拾遺。投資回報速度越快的風險越大，賭場上賠錢賺錢隻是瞬間，一翻兩瞪眼。和房地產投資比較，股市來錢也快，也不是完全沒有規律可循，這就吸引非常多的人去和股市較量一番。我還是堅持自己的觀點，股市裏賺到錢是小概率，我是屬於大概率的那個群體。當然，我這裏指的賺錢是真正意義上的賺錢，跑贏通貨膨脹的股指基金不算。沒聽說過靠股指基金能實現三個自由不去上班，能補貼退休後的生活就不錯了，眼珠子都指望不上就別指望眼框子。通過炒股賺錢的不是沒有，幾率問題，更多的人是高堂明鏡悲白發，朝如青絲暮成雪，賺到了年齡。
 
人的一生是漫長的，但關鍵的隻有幾步。 別的東西都可以沒有，但你不能住大街上。溫飽溫飽，上至帝王將相，鍾鳴鼎食；下到販夫走卒，粗茶淡飯，都要棲身於一個可以避風寒的軀殼裏麵。對於普通人來說，大道至簡，學習工作生活穩定下來之後，湊足頭款，買一個屬於自己的避風港，挺簡單的一件事。而智商高的人往往會自以為是，喜歡去分析市場，等著抄底，結果等來的卻是房價步步高升。驚飛遠映碧山去，今宵酒醒何處，楊柳岸曉風殘月，酒醒了不見烤牛肉，悔之莫及。跟著就寢不安席，食不甘味，恨天恨地恨社會恨有房子的人，其實歸根結底是在恨自己錯過時機，如果你現在手裏拿著兩三個房則會是彈冠相慶，吃冰糖蘸麻油瞎得瑟，恨人有笑人無。
 
牢騷滿腹會斷腸，臨河羨魚不如回家結網。住房是剛需，南加州這裏，即使房價已經高起來了，五十萬仍然可以買一個相當不錯的康鬥。放些頭款，簡單的小學生算數就能得出每月的開銷和房租不相上下，最多高出一點。五年，十年買房和租房的差別則會顯山露水。
 
投資出租房也是同樣道理，千裏之行，始於足下，把握好現金流，從便宜的房子入手，人口增長和土地的不可再生性，是房地產的動力。雖然你可以掌控努力與投資，卻無法掌控結果，科學技術的進步會讓許多行業銷聲匿跡。但是，我怎麽也想象不出來高科技能讓人不住在房子裏。
 



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