我來告訴你：什麽樣的投資房，絕對不能買

來源: 於 2018-04-27 21:25:41 [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀：次

問題

在我以前的文章 在美國翻修房子投資（fix-flip），從哪兒開始中 ，我告訴了同胞們，如何定位目標區域，開始房產投資。該文的閱讀量上萬了，問我的問題的人也不少。

 “我今天看了三個房子，可我不知道要怎麽看房子，我關注房子的什麽部分呀？”

 “看了幾個房子。究竟什麽樣的房子可以買，什麽樣的房子不能買呀？”

 “如果我要買，我出多少錢買呀？下單的價錢怎麽定呀？”

還有非常具體的問題：

 “今天我去看了一個房子，要價才7萬，經紀人說了，修好了能賣19萬呢。修的話差不多6萬吧。這個房子可以買嗎？”

雖然你我都在美國，可我不在你的城市呀。

得，還是寫篇文章，希望對正在買房的你有用。

讓我用四年來掉進的坑，流過的血，告訴你答案。

希望你能好好閱讀。不要再掉進我們的坑，讓你的自由夢想之旅，更順利。

要回答以上的問題，我們首先要理解這些問題的本質。

你問我究竟買哪個房子，不買哪個房子，如何出價，你究竟在糾結什麽？

是價錢，是房子本身嗎？

都不是。

你真正關心的是未來的收益。是你買了這個房子之後，未來能否掙錢。能掙多少錢。

至於如何掙錢，是通過出租掙錢? 還是翻新後零售 （fix-flip）掙錢? 你最清楚。不同的商業模式，對房子會有不同的要求。

比如說，同樣是7萬美元 flood zone 的房子，也許做出租能掙錢，而做fix-flip， 根本就掙不到錢。所以，不同的情況，不同分析。

鑒於我是做fix-flip的，我用我的經驗告訴你，什麽樣的投資房，可以買，什麽樣的投資房，你就不要碰了。

 

70% 法則：解決你出價的問題

既然你問的問題的本質，是未來能否掙錢。那就明擺著，無論什麽樣的房子，價錢低到一定的程度，都可以買，都可以掙錢。

那價錢要多低呢？給你一個公式，70%法則。

也就是說，你買一個房子，如果你用現金買，能出的最高的價錢，用以下公式計算：

    你能給出的最高報價= 房子翻新後的最後賣價*70% - 裝修價 

怎樣估算翻新後的最後賣價？

讓你的房產經紀人，到 MLS數據庫中，根據你的目標房，找出同一區域內，6個月內賣掉的同類型房子，房子麵積差異不超過 15%的， excellent condition的。拉一個單子出來，至少找到3個這樣的房子，給出一個平均價。你就按這個平均價算吧。

什麽？連三個房子都找不出來？那你就得考慮考慮，這個地方是否值得投資了。

如果你們那兒的市場一般般，用65%法則計算最後的最高報價。

如果成交價高於這個數字，直接略過，甭管這個房子是3臥，還是4臥，主臥的廁所如何高大上。外表如何地光鮮。跟你都沒有任何關係。我們是投資者。這個沒得商量。價錢是必要的考慮因素。

一句話：買房子，cash offer, 買價必須小於等於最後的零售賣價，乘以 0.7 （或者0.65），減去翻新費用。

一套房子，你的最低目標，得掙到最後賣價的20%。 如果是賣價15萬的房子，最後掙3萬； 賣價20萬的，淨掙4萬。

其他考慮事項：

除了價錢，對我們來說，還有其他考慮事項：

1. 房子類型： 至少是三房兩衛的單家庭住房（別墅， single family house）。必須是第一次買房者要買的房子，也就是85%的美國人買得起的房子。對我們來說，所賣出的價格在100K-150K。隨著經驗的增長，這個數字會有所波動。

  以上是適合我們的房子類型，對你們未必適用。問你們的經紀人，第一次買房者都買什麽樣的房子。

2. Flood zone：房子必須是好的flood zone， flood zone C 或者X。如果是flat slab,  AO, AE 還湊合吧。A1以上就統統不考慮了。如果房子是抬高的，符合標準，水險很低，可以考慮。水險超過2000美元一年的就免談了。

3. 房子大小必須在1200-2400 SQ 之間, 最好是在1500 SQ以上。大房子是現在的趨勢。

4. 主臥室要大，必須在12*12 sq foot 以上，能放一張king size的床。


堅決不能買的房子

位置：

1. 不安全的區域的房子(war zone)。在這種地方，空調，廚房的appliance裝上去, 也有可能被偷走。被偷走了，又得重新裝一遍，在賣房之前，還得去看著。真的很痛苦。

2. 麵臨主街的房子。美國人講究安靜和安全。車水馬龍，麵臨繁忙街道的房子，不容易賣掉。也許你低價買這樣的房子，來做出租， 那是可以的。但我們是做fix-flip, 快進快出的。買家也是人，誰也不願意自己的寶貝孩子，或者寵物，有被車子碾壓的風險。

3. 水淹區的房子。 比如，周圍的房子，都不是在flood zone, 唯獨你這個房子，是在水淹區，這樣的房子不能買。

4. 鄰居很糟糕的房子。比如說，緊挨著加油站的房子，高壓電站旁邊的房子，鐵路邊的房子。或者說，你的鄰居，均是被拋棄的小黑屋，雜草叢生。

房子本身:

1.  結構不合理的房子。比如說，前麵提到的要價7萬，能賣19萬的房子。從交談中我知道，這個房子的結構太糟糕了。賣主自己把車庫改成了臥室。樓上加了兩個臥室，居然連個廁所都沒有。

再比如，我曾經買過的一個房子。前任房主把周圍的停車庫，圈起來，做成了客廳。其中，有一個臥室的窗子，直接對著車庫改成的客廳。白天臥室裏黑咕隆咚的。

還有就是主臥太小的房子。主臥室的房子至少在12*12 Sq foot. 最好是在13*14 以上. 別的臥室也必須在10*10以上的大小。

2. 太矮的房子，比如說高度少於八英尺的。尤其是主臥室和客廳的高度，絕對不能太矮了。

3. 沒有車庫的房子。如果你的鄰居都有車庫，唯獨你的房子沒有車庫，那你的房子就不會太好賣。如果大家都沒有車庫，則可以考慮。

4. 太小的房子，比如說小於1200英尺的房子。這樣的房子，你不要買 。

5. 太貴的房子 。不要買小區中高於70%以上的價位的房子。你買的是85%的人都能買的起的房子，所以你的價位應該是低價位的房子，而不是高價位的房子，這一點一定要記住。

買對房子很重要

以上，我詳細列出了什麽樣的房子可以買，什麽樣的房子不能買。有一些是常識, 一些是我用血淚總結出來的。

做fix-flip最最重要的是買對房子。 

以終為始，買房子的時候你要考慮的是，我買了這個房子，裝修翻新後，能否賣掉，能否快速賣掉，然後回家數票子。

如果你的房子買錯了，神仙也幫不了你。後麵再怎麽做，也不會成功的。做翻新房子能否掙錢，在你買房子的時候就決定了。

所以，在買房子的時候，絕對要挑剔。不合適的房子絕對不能買。

總結：

1. 問某一個房子是否值得買，本質是：買這個房子能否掙錢。

2. 選擇房子的時候，房價是必要考慮條件。其他是次要條件。用70%法則，確定你能出的最高買價（你的offer）。

3. 在價錢合適的前提下，也得考慮房子所在的位置，房子的大小， 結構。

4. 買對的房子很重要。做翻新房子能否掙錢，在你買房子的時候就決定了。

 

 


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