不到一萬美元買的房子： 我們掉進去過的坑

今天是周末，我常規付各種賬單的時間。看到LP 房子最後的水電氣等賬單時，我給合夥人打了個電話。兩個人感慨萬千。

是該回顧一下這個房子的曆程。寫下我們曾經入過的坑。同行的你，感謝你閱讀該文，希望我們的經驗讓你少入坑，投資的路上走得順利一點。

這是我們做的第一個subject to 的房子。這兒說的subject to, 指得是我們直接借用了賣家的銀行貸款。隻用了非常少的錢（律師費和賣家欠銀行的錢， 不到1萬哦），就把這個房子從賣家那兒把房子買過來了。

用subject to, 好處顯而易見，用不到1萬美元，就可以買下投資房。投入資金少， 應該很容易，那我們至於如此感慨嘛。

下麵說說這個房子的經曆吧。

事情是這樣的。鑒於買房子的需要，而我的英語口音又很重，我開始跟一個新認識的的美國經紀人合作，一起開辟房源，從客戶那兒直接買房子。

去年3月份左右，我們接到消息，得知 J 女士在網站上填信息，說自己因為生病，沒錢還房貸，房子要被銀行拍賣了。她30歲不到，一旦房子被拍賣，這條信息就會進入她的信用記錄，對她將來找工作，買房買車都極為不利。所以急於出售她的房子。通過數據庫查詢，這個房子修完後大約值16萬美元左右，她欠著銀行大約11萬。

合夥人去看了房子，說狀況保持得不錯。有一個漂亮的室外遊泳池。花2000美元倒騰一下就能出租。3臥2衛1700多英尺 （~160平米），帶遊泳池的房子，每個月能租1400-1500美元。J 女士銀行的貸款是3.875%年利率， 30年固定利率。每個月的本金，利息，地產稅，加保險費是大約是850美元左右。所以做出租，肯定是正現金流啊。

我們跟J女士要了她的mortgage statement。 她有幾個月沒有付款了，欠著銀行幾千美元的錢。

跟負責銀行拍賣的律師溝通後，我們發現她的房子的拍賣還在準備階段，我們有足夠的時間去撤銷這個房子被拍賣的命運。

於是我們跟J女士簽訂了購房合同。合同表示，我們買J女士的房子，一分錢不付，subject to J 女士的貸款 （也就是說：貸款依然保留J女士的名字，我們每個月還J女士的貸款，房子過戶給給我們）。最後，我們隻是 付了律師 3000多美元，還請了J女士欠銀行的幾個月mortgage 和late fee. 終止了J女士的房子被拍賣的命運，買了J女士的房子。

這裏所謂的 subject to, 房子的貸款還是J女士，不是我們的名字。我們隻是每個月替J女士還貸款。但是房子已經過戶給了我們。

你們也許會說J女士會何會那麽放心地做subject to。如果我們不及時還按揭，還是J女士的責任啊。沒錯。但是J女士的房子已經到了被依法拍賣的境地了。如果真的拍賣了，對她將來的工作生活都會有不良影響。而我們替他還按揭，還能重新建立起她的信用。如果萬一我們不及時還款，那最糟糕的情況就是跟現在一樣而已。而且，萬一拍賣後的錢不足以還J女士的貸款，她還得負責還銀行差額的部分。所以，當我們過戶的時候， J女士是千恩萬謝的。就這樣，我們以很少的資金買下了價值約16萬的房子。

剛開始買這個房子的時候，我們是想著做lease for sale的。哪知道，不久有消息，有孩子在出租屋的遊泳池被淹死了，房東的責任大大的。我的新合夥人聽說後，死活不願意再做lease for sale了。說這個房子有遊泳池。她擔心租房的人家有孩子，或者鄰居的孩子掉到遊泳池裏。後果不堪設想。我以前一直喜歡她的謹慎，哪知道她謹慎成這樣。

租房子和賣房子的裝修是很不一樣的。既然決定賣了，我們就把要出租的房子上市了。後來發現不行，看得人多，買的人-徹底沒有。無奈又撤下來，重新找人裝修。 把所有的窗子換新的，把廚房的家電全換新的，把廚房的counter 換成了granite，把院子裏的柵欄全都油漆一遍，把各個房間的門把手，櫥櫃的門把手，廁所的水龍頭等該換的全換了，把該換的燈也換掉了。因為裝修，錯過了賣房子的最好的季節 。直到今年2月底才有offer, 4月初才賣掉。

從去年的3月份到今年的4月份，整整一年多的時間，終於把這個房子賣出去了，在這個房子的過程中，我們是掙了錢了，同時我們還學到了許多經驗， 尤其是學會了做subject to  的 Deal。

Subject to 是個很好的工具。買賣雙方是是互惠互利。對於賣家來說，她付不出錢，我們接過來，保住了她的credit. 我們賣掉了之後通知她，告訴她我們每個月都按時支付她的mortgage. 她對我們感激涕零。對於我們來說，中間雖然周折較多，時間跨度也大， 由於先期投入很少， 隻是裝修了一下，然後就賣出去。所以還是賺錢了。

但是，因為第一次做，我們犯了很多錯誤。

下麵列出我們掉進去過的坑。希望聰明的你，不要再陷進去。

1.  這個房子離家太遠，一個小時的車程，每次來回都很痛苦。強烈建議你不要買太遠路程的房子。

2. 這個房子有遊泳池。 合夥人不同意花錢找人清理遊泳池。每個禮拜去清理這遊泳池，對我來說很痛苦。基本都是合夥人再做。如果你買有遊泳池的房子，建議把每周清理遊泳池的費用算進去。

3. 這個房子在小區裏頭是屬於高檔的房子，也是比較貴的房子。因為定價高，所以也不太好賣。建議你以後不要買小區內的高檔房。真要買，對最後賣價的估計千萬要保守。

4. 買房子的時候就想好，這個房子是用來出租還是零售。不要像我們那樣來回倒騰。開始想著lease for sale. 後來又要零售。時間就是金錢呀。

5. 出租房和零售房的裝修要求是不一樣的。不要試圖把用於出租房裝修的房子，放到零售市場上去。

6. 如果你要找合夥人，還是建議找認識比較久的人。不然因為文化背景和價值觀的不同，很容易產生分歧。

 

 

 

 

更多我的博客文章>>>

 

 

• 在美國翻修房子投資 （fix-flip），從哪兒開始？
• 如何做到收益永不交稅？把更多的錢放入自己的口袋？
• 房產翻新投資的成功案例-我們的經驗和教訓
• 如何利用人性的自私，獲得投資的最大的收益？
• 如何快速完成執照renew 的考試