在美國翻修房子投資 （fix-flip），從哪兒開始？

來源: 於 2018-04-07 12:55:03 [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀：次

我以前的一個朋友，賣掉了餐館，搬去了一個新的城市。今天給我打電話，

說：我們都四五十歲了，不想再做餐館，太累了。看你們做房產翻新投資，買進一個破房子，找人修修補補，再賣出去，掙錢很輕鬆。現在我們手頭有十來萬美元的現金，也想跟你麽一樣做房產翻新，教教我們，從哪兒開始？我看我們這個小區30多萬的房子賣得好快啊，你看我們從這兒開始可以嗎？

我：你們現在有工作嗎？
答： 有。
我：這就好辦了。因為做房子翻新，你的錢一壓可能就是一年。如果你指著這個錢過日子，那你就不要做這個投資了。所以說，投資，一定要用閑錢投資。最好你可以給你的錢打上一個無期徒刑。這樣，第一，你不會因為還款而影響你的投資情緒。第二，你可以關注長期。越關注長期，你的正確判斷率越高。

朋友： 那我從哪兒開始呢？從我們小區附近的房子開始好嗎？這兒的學區很好。住的50% 是印度人和中國人。價格在30萬左右。
我：不建議從高端房開始。就像孩子學走路，剛開始的時候是有可能會跌跤的。所以，剛開始學走路的地方最好是鬆軟的地麵。邁出的步伐越小越好。第一年可能就做一個房子。通過做第一個房子，建立起隊伍，熟悉房產買賣。而且說我了，你的情緒可能會影響你的決策判斷。所以，第一個房子，最好是用你自己的閑錢進行翻修，而不是借來的錢。

朋友：如果不是我們的小區，那從哪兒開始？
我：我對你的城市不熟悉。這樣吧，我告訴你我們挑選投資區域的標準吧。做房產投資，位置最重要。你的第一個作業，是根據這些標準，去選定你們適合房產翻新投資的區域。等你的區域確定了，在下一次課中，我們再談選房子的標準。也就是什麽樣的房子可以買，什麽樣的房子不可以買？買房子出價的原則等等。

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下麵是我給我朋友的建議。希望你也能用我們試用了幾年的原則和方法，在你的城市，找到適合做翻新投資的目標區域 (farm area). 

1. 客戶定位：
翻新房子，最重要的是快進快出，所以你的客戶群要足夠大。我們會做85%的人可以買得起的房子。所買的房子的價位在該區的平均價位或以下。我們的買房客戶是第一次買房的人，也就是剛剛從出租屋搬出來的人。 確定在你們的城市，85%的人能買得起的房子的價位是多少。在我們這個城市，這個數字大約是100K-150K.

2.   距離：
以你的家為中心，以1個小時的車程為半徑，對你所確定的價位區（對我們來說，平均零售價在100K-150K）進行分析。太遠了就不要考慮了。我們曾經在離家1.5小時車程的地方買了破房子。每次去那兒看房都是極大的痛苦。

3.  房子之間價格的差異是否足夠大：
以3臥2廁的房產為例子，看那些精裝修（Excellent） 狀態和需翻修房子的爛房子（Fair 或者 Poor ）之間的價格差異和房價比值。如果你能看看到某個區域裏爛房子和精裝修房價之間差價也就2-3萬，那不是你要的區域。在你要的區域裏，精裝修的房價應該是爛房子房價的2倍左右。如果說爛房子的房價是7萬，那麽精裝修後的房價應該在14萬左右。在這樣的區域，你買房才有掙錢的可

4. 該地區有買房者嗎？
在這個地區，是否>60%掛出來賣的房子是否都賣掉了？還是他們最後因為房子賣不掉，不得以出租了？我的標準，是去MLS數據庫裏看看這個區過去一年withdraw 或者expire 的房子。以及賣掉的房子。做一個比較，是賣掉得多，還是withdraw 或者expire的房子多。如果是後者，這個區就不要考慮了。換個區做吧。

5. 這個地區的房屋庫存 量大嗎？
如果市麵上在賣的房子太多，那麽你給自己的壓力也太大了吧。我們的標準。庫存量必須小於12個月，最好是小於6個月。如何計算庫存量？

在數據庫裏:
a.  確定現在在市場上該區域在賣的房子數量，比如說40個。
b.  確定在過去的30天，在該區域賣掉的房子數量，比如說10個。
c. 用在賣房子的數量（40）除以30天賣掉房子的數量（10）， 得出庫存時間（4個月）

如果庫存時間小於6個月，那麽該區域可以考慮。如果大於12個月，你還是換個區做分析吧。

在考慮庫存的同時，看看那些精裝修的房子平均是多長時間賣掉的。這個數字最好是小於3個月。

總結：


1. 第一個投資房最好是用自己的閑錢進行投資，而不是借錢投資。相信我，情緒會影響你的判斷力。

2. 你買的房子應該是>85%的人都買得起的房子。你的買家是那些剛剛搬出出租房的first time home buyer.

3. 近距離投資，在1個小時車程內。

4. 根據價格差異，是否有買房人，庫存量尋找和確定你的目標區域。
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參考文獻：J Scott: The book on flipping houses




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