2017總結，審視風險後重回住宅市場

大家覺得商業地產比普通住宅“高大上”一些，其實做起來要辛苦很多，第一是找Deal 難，評估價值難，第二是貸款難，利率高，固定利率的年限短，第三是找租客難，空置期長，地稅和空置期的保險費等負擔很大。普通投資者如果心理和經濟承受能力有限，還是不要碰了。老老實實在住宅市場精耕細作，平衡好現金流和增值的關係。

2017 我家的投資漸趨謹慎，寧可錯過，不可買錯，手裏的錢遲遲投不出去，直到12月才過戶兩個物業。忙忙碌碌而一無所獲的這段時間，花了十多個月考慮Air B And B ，下單了三個目標物業，最終臨門一腳的時候還是遲疑片刻不願稍稍加價拿下，事實證明不做airbnb也是有升值空間的。有一單規模比較大的修車鋪（7個）現金流很不錯，土地的未來開發價值也不小，人算不如天算，業主在同等條件下非要照顧他本地投資者，無語。最可惜的一單是商業pre-Foreclosure，我第一感覺有點too good to be true, lender根本不知道什麽是市場價，他們隻想收回貸款的數額。在我們due diligence 期間就有全國連鎖店看上這個地址，但是業主力挽狂瀾，在最後期限內和lender和解，不賣了，或是自己找到出價更高的人。

我和老公各負責一個項目，我負責的這個Flipper住宅項目，風險小，難度小，隻有一個不確定因素就是”趕租客”，在我們深藍州可是不易。房子狀況極差，幾乎都是長期租客，最長的一對夫妻租了39年。能不能處理好，讓他們都順順利利搬走，我心裏寒著呢。

照貓畫虎的項目，我的12 個湯耗子。這是高手翻新的4個，鏈接如下。等我跌跌撞撞裝修完了再獻醜貼圖，可能需要6-12個月。

http://blog.wenxuecity.com/myblog/60994/201710/21860.html

我老公負責的項目說出來好像是吹牛，就當我講故事好了-富貴險中求。物業位置很不錯，價錢低，就是有汙染，在loopnet上登了一年多，好多人都知道，聽說有能幹的大地主花了十幾萬雇了一幫人研究到底汙染到什麽程度，如何治理，最後還是不敢下手。我老公不僅把汙染問題弄清楚了，有了清汙方案，向賣方殺了價，還拿到了銀行貸款，外加物業改造工程需要的貸款，如果改造和招租成功，年收益率是50%， cash on cash 100%以上， 而波士頓的目前市場年收益率是5-6%。

明年我可能沒有什麽好總結了，做完湯耗子項目可能不再操盤了，直接當董事長去了。讓家裏那個愛折騰的人去折騰吧，他今年年中終於下定決心為自己幹了，人生的大轉折。

我是一個胸無大誌的人，也沒有美國的學位，有幸在2009年美國房地產最低潮的時候來到，2010從麻州劍橋起步投資，經曆了七年忙碌和幸福的時光（隻有漲沒有跌），實現了財務自由。

祝大小地主們節日快樂！