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1. 這個公司在我們state 曾經dissolved， 還能operating business？如果不合法， 那麽她的fine 是否無效？

管理公司是否有合法營業的資格,確實很重要,但是最主要的問題是依據你所在的州的相關法律,對方"現在"是否有合法的營業資格,事實上在許多的情況,因為房屋管理這個行業有可能依據州法需要特定的執照,如果是這種情況,同時對方沒有合法的執照,你可以直接報告給當地主管的機構.

然而,你所欠的罰金是針對 HOA,而不是管理公司,管理公司隻是 acting as the agent..,所以你所欠的罰金,理論上是合法的....

 

2. bylaw 隻說可以罰款並無具體， 法律也沒有怎麽算罰法， 唯一查到的是關於finance公司的罰款隻能是一次性罰款。 small court tenant late fee 隻能最多收3 個月罰款

至於罰金的多少,如果 bylaws 中沒有規定,那麼你可以要求 HOA 給予你一個副本,證明對方曾經用書麵文件通知所有住戶,罰金的計算方式,如果對方拿不出這個文件或是無法提供這個比例設定的法律根據,你就有戲...

同時,你需要查當地相關法律針對 HOA 的管理規定, late fee 有許多種,你需要找到特定針對 HOA fee 的 late fee 的相關法律,因為是你提出訴訟,所以你必須找到相關法條,或是當地法院對於類似情況的判例.

 

3. HOA owes homeowner fiduciary,board 任由這個公司擺布， 知道公司不存在還用她？

HOA 的管理層,如果有任何瀆職的行為,你可以在開會員大會時提出臨時動議,要求更正,或是提出聯署,依據 bylaws 或是當地相關法律要求罷免這個管理層,重新召開會員大會改選新的理事, 所以這是兩個提案,一是要求改選,另外一個是選擇重新改選的時間...良心說,除非你真正有閒,有錢.有時間,親自拜訪小區中每一個住戶,爭取聯暑,同時在規定時間之內提出書麵提案,要求召開會員大會,如果您能夠聚集足夠法定人術召開大會, 同時能夠得到足夠票數能夠讓你的提案通過,你才能....

小額賠償庭不會管你這事,真正與 HOA 的任何法律訴訟一般是在普遍民事庭與當地行政法院進行,這是普遍的訴訟,一般你需要有律師代表你,當然你可以自己代表自己,但是你需要做足功課.....

 

4. 我是否有權看公司operating？ 尤其statement有過出錯的情況？

除非你是HOA 管理層的一員. (Members of HOA Boaed). 管理公司沒有必要對您公開任何金融資料,至於你自己 HOA　的操作使用經費的明細,你是有權要求一個 copy,但是一般有正式的申請程序 同時　bylaws　應該有相關告知你如何操作的資料..

至於管理公司對你收費的紀錄,一般你有權經過 HOA給予你一個報告.

 

最後您在下一個帖子中說道,你的租客是在新的 rate　開始執行之後一年才收到通知,現在的問題是這是第一次原始的通知或是這是一個附本如果這是第一次通知,同時你能夠證明對方從未用任何書麵方式通知您,那麼你有可能可以要求免責,然而除非對方真正與你有個人恩怨,隻針對你的機會是相當的小,所以真正的問題是如果所有的住戶都沒有收到第一個通知,那麼你就有戲...

 

所以真正的問題是你需要弄清楚,　ＨＯＡ 在費用的增加上是如何通知所有的住戶,同時如果這是在會員大會中不論是口頭或是書麵通知,同時事後有會議紀錄證明此事,那麼如果你是因為沒有參加會員大會而不知此事,那麼責任仍然在於您....