全球房產市場的中國買家

作者：英國《金融時報》 理查德•沃倫 2010-12-10

 

今年秋季，有關中國人的謠傳可謂甚囂塵上。9月份，一位經濟學家在英國電視上聲稱，中國投資者正在東倫敦搶購住房。兩天後，一位聽錯了這個節目的房地產經紀人宣稱，在英國首都，三分之一的購房者都來自中華人民共和國。另一個房地產經紀人更是離譜，聲稱伊頓公學(Eton College)今年秋季入學的新生中，有三分之一是中國人。實際上，真實的比例還不到3%。

然而，撇開各方的誤讀不談，一個基本的真相依舊存在：富有的中國購房者的身影，正出現在世界各地的房地產市場。按照財富管理戰略谘詢公司Scorpio Partnership的統計，有47.5萬中國人擁有100萬美元或更多的資產。這意味著中國擁有全世界第四大規模的高淨值富人群體。對房地產經紀人而言，更是好消息的是，中國高淨值富人的資產中有五分之一為房產。

盡管這一新的資產擁有者群體規模龐大，但明麵上卻可能看不出來。中國政府對公民每年攜帶出境的資金限額為5萬美元，但是成千上萬的中國人悄無聲息的避開了這一資本管製。購房者的數量以及他們花費的金額很難判定，因為他們不願張揚，顯得很神秘。大多數資金都通過香港流往海外。香港是一個半自治的特別行政區，在那裏中國人可以自由投資。

不足為奇的是，中國內地投資者的身影在香港最為明顯：一年之內香港超豪華住宅的價格近乎翻了一番。房地產經紀公司第一太平戴維斯(Savills)的報告顯示，價值1億港元以上住宅的購房者中，有五分之二都是內地中國人。這些房產均坐落於香港島最好的區域，如太平山和淺水灣等地，其價格在過去12個月中已經上漲了88%，戴維斯香港的副總經理彼得•袁(Peter Yuen)說。他補充表示，在內地購房者所占比例較小的普通豪宅和大眾住宅市場，房價漲幅相對較小。

超豪華住宅的內地購房者中，既有所創公司在香港證交所上市的商人，也有想取得香港永久居留權的高淨值富人。內地居民在香港投資650萬港元或以上即可獲得永久居留權。對此一些香港政界人士希望收緊永久居留政策，因為他們聲稱，內地投資者的資金湧入將香港本地人擠出了樓市。目前內地中國人正搶在政策變化之前在香港買房。

彼得•袁預計，內地人士對超豪華住宅的需求將持續高漲。“尋求在香港首次公開發行的公司中，有87%來自內地，”他說，“對於企業高層人員來說，在香港有一套自己的住宅實屬正常。”

與此同時，在倫敦，地產經紀公司正在招募會講漢語的員工。據國際地產經紀公司Knight Frank的說法，在截至2010年6月的12個月間，倫敦頂級街區的國際購房者中，有2.3%都是中國人。該公司表示，中國購房者青睞騎士橋和貝爾戈維亞區的老房子，以及位於金絲雀碼頭和斯特拉德福德的新規劃區域的房產——他們希望借助2012年奧運會的重建“東風”來獲利。

許多人購房是為了讓在英國求學的孩子居住。按照中國大使館的統計，有10萬名中國學生在英國中學和高校讀書。在中國的學校，英語是必修課，這使得中國學生進入英國大學相對容易。入讀英國公立學校的中國學生日益增長。伊頓公學還專門為中國學生開設了一個教授英語及英國文化的暑期班。

數百萬英鎊的預算在中國購房者當中並不罕見。倫敦房地產代理公司Kay & Co的董事總經理馬丁•比克希提(Martin Bikhit)明白，中國投資者希望購買的是有10至50套公寓的黃金住宅區域樓宇，用於出租或作為酒店式公寓。購房者代理公司Prime Purchase的合夥人蓋伊•米考克(Guy Meacock)正在幫一對中國夫婦在騎士橋附近尋找房源。這對夫婦的預算是1500萬英鎊。他的女客戶是一位財務主管，其丈夫今年將其媒體公司在紐約證交所上市了。夫婦倆準備要一個孩子，並希望讓孩子在英國接受教育。他們不想在英國定居，而是在世界各地的住宅間徙居。

在紐約，DJK Residential的凱瑟琳•希金斯(Kathryn Higgins)表示，中國商人通常購買價值在150萬至250萬美元的房產，或用於投資，或作為第二居所。“我昨天和一位中國購房者在一起，他想買一個位於市中心的新建兩居室簡易公寓，要求生活設施便利，能夠高價租出去，”她說。“除了市中心以外，濱江道上的特朗普廣場也可以考慮。”

美國開發商奧尼爾地產集團(The O’Neill Properties Group)董事長帕特裏克•威廉•奧尼爾(Patrick William O’Neill)對《南華早報》表示，許多中國富人為了獲得永久居留權而在美國、加拿大和英國置業。但吸引投資商的不隻限於英語國家。駐巴黎的Knight Frank公司國際住宅顧問馬克•哈維(Mark Harvey)表示，在巴黎，中國買家的數量也呈上升趨勢。他們通常希望購買位於黃金地段的第七、第八和第十六區、可供居家使用的二手公寓，價格在300萬歐元至600萬歐元之間。

2009年，台灣的豪宅市場開始對中國大陸投資者開放。由於市場預計，在內地和台灣簽署貿易協議後，2010年將有大量大陸買家蜂擁至台灣，於是台灣人掀起了一股投資島上房地產的投機風潮。

得益於人民幣的升值，中國投資者也在日本大量置業並出租給在當地學習的中國同胞。（投資收益高達8%至10%，遠遠高於上海2%至3%的租金收益）。但在日本的中國人最希望購買的是度假別墅。Knight Frank住宅研究中心的總管利亞姆•貝利(Liam Bailey)表示：“中國的大城市和世界其它任何地方一樣充滿超現代色彩，”但中國貧困的農村鮮有為富人提供休閑的場所。“風貌保存完好的日本鄉村有著一流的交通和城市化的當地商店和餐館，這對中國富人來說乃是真正的新奇所在。”

中國投資者的到來對我們意味著什麽？在中國投資者看上的區域擁有住房的人會發現，隨著新買家的加入，他們的物業將不斷升值。貝利相信，一旦中國遭遇經濟問題，將會有更多的中國人在境外投資物業。“我認為中國有泡沫破滅的風險。有一種觀點認為，由於中國富人將在本國市場低迷時把目標對準境外，因此不管形勢如何演變，其結果對我們來說都將是積極的。”

尼克•布魯克(Nick Brooke)是英國皇家特許測量師協會前會長，現任香港公司Professional Property Services董事長，從事在中國跨境投資的顧問服務。他認為，中國的資本管製不會阻止中國人在未來十來年內成為世界上最大的房地產投資者。“我認為我們將看到外流資金大幅增長，這將對房產市場和物業價值產生持續影響，在亞洲尤其如此。”

中國人助推的香港超豪華住宅市場的繁榮很可能將在其它地方重演。布魯克說： “我認為未來的潛在目標是新加坡和吉隆坡，”他說。“這與他們的投資多元化有關，但也僅限於與他們相關並且他們鍾意的資產類別。中國人來勢洶洶。”

譯者/功文

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