房產投資的大拇指法則

N 年前，我有個朋友，進入了某海外買房投資群。

每周，群主會推出幾套房源，讓群友買來做出租屋。 

每當房子推出來的時候，大家就一哄而上，就像搶白菜一樣，瘋搶著付定金， 房子幾乎被秒殺搶走。 

我問：買房者會看群主給的投資數據嗎？

朋友說： 大部分人，跟我一樣，是閉著眼睛瞎買，不懂房產投資的。看數據？那些複雜的數據，我們也看不懂啊！

我聽了，很是震驚。

不看數據，閉著眼睛買房，你可能就像我碰到的一些朋友一樣，買進負現金流的房子。結果，租金不抵各種開支。

如果預期的增值，不能如約而至，這個房子，可能就會成為你的負債。

賣掉房子要虧錢；不賣吧，每個月，你都要從自己口袋裏，往外掏錢。

如果生活中有個閃失，比如說離婚、生一場大病不能工作、工作被雷，或者再加上房子需要大修，這個房子，可能就會成為你的大負擔，為你帶來無盡的煩惱。

可是，群主放出來的數據很多，看的時間很短。

怎麽能夠快速確定， 一個房子，是否值得購買呢？

買房投資，主要是看一個房子是否能增值，以及是否能帶來正現金流。

有一些富人，買房主要是期望增值。

就像前幾年在國內買房一樣，在深圳買套房，房價呼呼往上漲，根本就不管房子每月能有多少現金流。 

他們買的是預期，期待著將來房產增值後，能賣個好價錢。

判斷一個房子是否能有升值潛力，將來是否會有大幅增值，要考慮的因素很多，比如地段、商圈、學區、犯罪率、購買人群、工作機會、人口增長、城市規劃等等。

這些，很難在短時間研究完畢。

判斷一個房產作為出租屋，是否能有正現金流；在持有期間，會不會往口袋外掏錢，這個比較簡單。

正現金流，就像蛋糕，買來就可食用。而所謂的升值，就像蛋糕上的點綴，賣出的時候，能極大地提高蛋糕的價值。沒有它，蛋糕照樣能吃。

投資房地產有兩大法則，大家一定要像讀聖經一樣對待。這兩個法則，就是 1%法則和 50%法則。

1%法則，是房產投資行業內公認的，用來判斷一個房子，是否會有正現金流的標準。

1%法則，就是說：

如果是10萬美元的房子，那麽一個月的租金，應該是在10 萬美元的 1% ，1000美元以上。

如果是20萬美元的房子，那麽一個月的租金，應該在2000美元以上。

以此類推。一個房子如果能夠滿足1%的規定，基本上，在支付了地稅、保險，以及房屋貸款(mortgage）外，一般會有正的現金流, 但是這並非金科玉律，正如https://youtu.be/gZ7PoJUuxEQ 裏提到的， 比如維修，出租率，房屋所在區域等因素，如果買到了war zone 的房子，不但出租成問題，弄不好小命都有危險哈。所以投資房地產，並不是隻看房租房價比就可以萬事大吉的。

第二， 50%法則

買了出租屋後，如何快速計算出每個月，可能有多少的現金流呢？

如果這個房子需要貸款，如何能夠確定，最後到手的錢，足以支付貸款？

這時候，我就會用50%法則。

在美國買房子用於出租，會產生各種費用，比如說保險費、地產稅、管理費、修理費、水電費、運營費等等。50%法則是指， 你的房租收入大約50%會用於以上的各種開銷。

根據50%法則，我們初步計算，如果現金買房，屋主會有50%的純租金收入。

比如說10萬美元的房子，每個月的租金是1000美元。那麽，刨去各種開支後，你預計每個月到手的現金是500美元。現金回報率是500*12 /100,000=6%.

如果有貸款，那麽，你的現金流就是租金的一半，減去貸款。

這個50%是一個長期的平均數，是一個比較保守的數據。

當然了，營運費用也因房子的新舊程度，當地勞工和原料成本、保險費、地產稅等而不同。

新房維修費用少，越舊的房子維修費用越高。

但如果你的空房、地稅、保險和各種維修費用長期大於你房租的50%，你就需要查查，你的房子或者你的房屋管理公司是否有問題了。

 

下麵給各位看官叨叨兩個實例，或許更可以例服人吧。

一棟1955年建造的3臥2廁1,204 sqft 的獨立屋。給你的數據如下：

買價：222,000美元

出租：1,250美元每月

稅務：2,664美元每年

保險：500美元每年

維修和維護：100美元每月

貸款：137,400美元（60%的貸款）

利率：4.5%

年限：25

每月支付：764美元

 

看到這一大堆數據，不妨問自己：這個房子，滿足 1%法則嗎？

顯然，這個房子，是不符合1%法則的。

買價$222,000，按照 1%法則，你期待的每個月的租金就是$2,200，而不僅僅是$1,250每個月。

然後，計算是否會有正現金流。

按照50%法則，刨去各種費用（保險費、地產稅、管理費、修理費、水電費、運營費），到手的每個月租金，預計會是$1,250的50%，也就是$625。而這 $625，是不足以支付$764 的貸款的。

而且100 美元每月的維修和維護費，顯然是低估了。

一般來說，光房產管理的費用，一般都在租金的 8%-10%左右，也就是 100 美元左右了。更何況這是1955 年的房子，免不了要修修補補的。一次大修，可能就會把一個月的租金吃掉。

所以，買房子，一定要看數據。數據，能幫你打開上帝之眼，告訴你房產推薦者沒有說出來的信息。

作為一個房產投資者，必備的技能之一，就是要能辨別出一個房子，究竟是好的deal，還是不是好的deal。就像一個淘金者，必須要有辨別金子和石頭的能力。沒有這份能力，如何能淘金？

1%和50%法則，是你判斷一個房子是否會有好的現金流的尺子。

 

1%法則，能幫你快速判斷出，一個房子在貸款的情況下，是否還能有正現金流。

50%法則能幫你快速判斷，每個月，能有多少錢入賬。

做房產研究的時候，了解這些法則，能幫你快速地過濾掉大量不值得分析的房產，從而專注於分析值得去看的房子。所以這兩個法則，是用來確定一個房子究竟是不是好deal的標準之一。