淺談疫情對商業地產的影響

看到樓下在討論商業地產在這次疫情中受到的影響。作為商業地產小地主，我談談我的看法。

此次疫情，也許對住宅的影響不會很大，對商業地產的影響肯定大大超過對住宅的影響。事實上，幾乎每次經濟衰退都是這個情況。所以我曾經發帖說過，商業地產的風險大大超過住宅，不適合大部分個人地產投資人。但是，風險和回報永遠成正比，一般情況下，商業地產的回報率也超過住宅。

商業地產有各種不同的類型，各個類型的地產受到的影響很不一樣。此次疫情，到目前為止，受到影響最大的是電影院，酒店，大型商場和老人公寓；而self storage和工業用房則基本還未受到影響，或者影響還很小。酒店和大型的shopping mall在疫情爆發之前就已經分別受到Airbnb和網購的衝擊，它們的估值本來就在下跌，而疫情隻是加速了產業轉型的趨勢。

至於疫情會怎樣改變人們的生活，怎樣改變各種房地產類型的走向，我認為現在下結論還為時過早。我們不知道疫情會持續多久，不知道疫苗什麽時候會研發成功，不知道病毒會不會再來第二波甚至第三波，不知道病毒會不會變異使得疫苗失效。在這麽多未知麵前，我們現在隻能讓子彈再飛一會兒。我個人的猜測是：

第一，住宅市場不會受到太大影響，也許疫情的持續會讓更多藍領買不起房子，會讓原本有roommate的人單獨租房，從而增加對租房的需求；

第二，網購的增加會更加刺激對倉庫的需求，但是，現在新建和在建的倉庫的supply也在增加，所以還要看供需的平衡；

第三，學生房受到的影響是暫時的，網課的效果遠不如在教室裏麵對麵授課，總有一天學生要回學校上課；

第四，電影院和大型購物中心的關門會繼續，這些空出來的地產會是一個大問題，會拖累其他的零售物業，例如strip mall；

第五，疫情期間，大多數員工在家工作，包括我自己，但是，在家工作會不會成為長期的趨勢還很難說，因此疫情對辦公樓的長遠影響也不好說。人總是合久必分，分久必合的。十年前我在一家大公司工作的時候，公司為了減低辦公費用，把cubicle變小，並且所有的cubicle都是mobile的，員工愛坐哪裏就坐哪裏，這樣等於默認在家工作。當時我所在的部門所有人都在家工作，大家從不見麵，部門員工來自四麵八方，有加州的，德州的，麻州的，甚至還有墨西哥的和歐洲的，每個人都每天在家工作。這樣雖然沒有影響工作量和工作效率，但是人和人之間沒有麵對麵的交流，雖然當時已經有Skype這樣的視頻會議軟件。後來，公司看到在家工作不利於良好的溝通交流，明文規定不能每天在家工作。

以上隻是我的個人想法，我不是專家，隻想說一下個人看法拋磚引玉。總之，如果此次疫情會帶來所謂的抄底的機會的話，這機會應該是在商業地產。機會都是跌出來的。

作為高風險的商業地產的小地主，謝天謝地，我四月和五月的租金都收到了。(Knock on wood!)。  疫情之中見人品，我真的感謝我的租客。今後的租金會不會準時到賬還不知道，我就過一個月算一個月吧。我順便提一下我對挑選商業地產租客的想法。商業地產的租客當然也有白玉和白菜之分。大部分人也許認為像星巴克之類的credit tenant就是白玉，而mom & pop就是白菜，還有介於兩者之間的私人小企業以及自雇業者。根據我個人的經驗，我不認為星巴克之類的credit tenant就是好的租客。租給credit tenant的地產cap rate很低，價格很高，不是小地主買得起的。除了財力以外，還有各種資源的匹配。大租客財大氣粗，他們有大律師幫他們出謀劃策，小地主沒有這樣的條件和資源，很難伺候這些大租客。我也不喜歡mom & pop這樣的租客，管理這些租客和管理住房的藍領租客本質上沒有太大差別，當然也有很好的mom & pop的租客。我比較喜歡介於兩者之間的租客。事實上，我看過我的租客的財務報表和信用記錄，他們的財務狀況不比credit tenant差，有良好的現金儲備，隻不過他們不是上市公司，財務狀況不公開，因此也稱不上是credit tenant。我剛才說過，疫情之中見人品，財力有白玉和白菜之分，租客的操守也有白玉和白菜之分，而兩者之間沒有必然的關係。在這次疫情中，有一些所謂的credit tenant為了彌補他們在revenue方麵的損失，趁機不付租金；同時，也有一些小租客，雖然他們的生意在苦苦掙紮，仍然在堅持履行租約，保持節操。在我看來，這樣的小租客才是白玉。以後在挑選租客的時候，一定把品格和財力放在同等重要的位置上。