非引戰貼，作為外行，純屬好奇：搞投資房和投指數基金相比，“最終”哪個回報更高？

現階段應該還是投資房更高。畢竟投資房有杠杆，而且要管理，多少有勞動付出，回報高是合理的。

我說的“最終”回報的意思是：

我認識的周圍投房的人以及網上看的一些提前退休的YouTube博主，或者是財富積累到位，又或者是要提前退休享受生活，總之都慢慢停止擴大規模了，即使不主動賣出一些房子的話，也都停止再買新的了。對回報率影響最大的杠杆率也慢慢的下來了。

更重要的是，IRS給了投資房很多延期交稅的優惠，但房屋折舊終究是有用完的一天。另外，1031也不能一直的用下去，退休了會想處理到一些房產，又或者子女不願意以後接手管哪些多，被迫幫著提前處理到一些。這時，當年延期交的稅或許都要補上。

所以，到未來，考慮到杠杆率下降，折舊用完了，又或者延期交的稅都補交以後，在更長時間的尺度上，總的長期回報率還能超過投資美股大盤嗎？

論壇上絕大多數地主應該是正值投資房事業的壯年，但還是好奇：論壇上網友有沒有數據點，算上投資房退出階段後，長期回報率能有多少？還是說，投資房也可以沒有退出階段？

畫圖的話，最後投放房的回報會因為放緩被股市投資趕上嗎？