2017 年總結： 賣了兩顆白菜房，買了兩個豪宅，驚心動魄，波巒起伏的一年，一夜白頭。

看了大家來一下年終總結，我也心癢難耐，雖然是小地主，從2013年春誤打誤撞進入地產投資，做起了小地主，後來因時間精力(在美國讀博），中間停止做兩年（2015，2016沒有出手，做其它的事情），導致總體收益沒有那麽高，規模沒有急劇擴大。

2017年的主要戰績是，出手了兩棟房，購入了兩個豪宅。

1. 出手房產一， SFH，2013.5 購入，3.4萬現金拿下，中間以$1000/month出租，收入大概$20k, 維修以及房產稅等支出大概$10k, 2016.12放在市場上賣，兩周後收到offer， 2017 一月底成交，7.5的價格賣掉，除掉各項費用經紀費，到手6.2，毛利潤3.8萬刀（兩年半時間），年均投資回報約50%

2. 出手房產二：Duplex， 2014.8 以5.5現金拿下，花1.5修好，出租收入 1500/month, 租一年半，租金收入3萬，自住一年多時間直到2017.11月份以17.5的價格賣掉，中間自住時租金收入兩萬，租金合計總收入5萬，賣掉除掉各項費用以及經紀費用等，拿到16萬，因此3年3個月，毛利潤是（16 +5 - 1.5 - 5.5） 14萬，年投資回報 約75%。這個房產其實還有很大的升值潛力，因為急需用錢，才以白菜價處理掉，心裏有點可惜，但是無可奈何。 

因為是學生，沒有工資收入，隻能以現金買房，導致回報率偏低，如果能夠貸款買，回報率會是目前投資回報的4倍。

3. 豪宅一： 4600sqt, short sale, 買價 26萬， 投入5萬修好，現在市場價值55萬，資產淨值 24萬。修好後，當做度假屋出租，曾經以 $1000/night租過好多晚上，最火的一個月租金收入1.1萬美金，不過其它月份平均4000/month租金收入。不過房產稅挺貴,  $10k/year, 打算再持有三五年，到房市非常火爆的時候出手，估計能夠賣到 65刀。

4. 豪宅二： 3800sqt, foreclosure, 麵湖頂級學區，最貴豪宅區（周圍對麵基本都是百萬以及幾百萬豪宅）， 買價42.7，修理7萬，現在市場價值 72萬，資產淨值約22萬。  這個區是全市最好的區，周邊都是頂級豪宅，房產特點是每8年左右增值50%，持有三五年，房產估值會到100萬（目前city 估值 73萬）。不過房產稅特別貴，$21K/year, 如果長租收入，5000/month, 短租收入約 $10k/month, 正在猶豫是否該持有三五年出手，還是目前立即出手，拿到目前的淨值20萬左右。（這個房產交易，自己沒有出首付等，基本借別人的錢，屬於空手套白狼，但是中間發生很多的事情，各種狗血不順利的事情出現，導致一夜之間白了好幾根頭發，但是最終得到解決）

其它房產收入，曾經以2.4萬在2013.5 買下來的一個duplex，今年租金收入5.2萬刀（去年是4.3萬，請不要質疑這個數據的可靠性，我是怎麽做到的，因為會有報稅，有記錄，有每月流水），我想租金回報率年達到 200%，倒是也是付出了大量時間和精力，感覺很不劃算，打算賣掉這顆大白菜。 

我知道本論壇很多老地主，投資大佬，收益頗豐，我的這點投資回報不會放在眼裏，沒有任何驚豔之處。此貼也不是炫耀貼。隻是對目前的兩套豪宅，怎麽處理以期實現最大化，猶豫不定。目前初步打算立即處理掉豪宅二，持有豪宅一三五年，到高點時再拋售。請問各位投資高手有何高見。在此表示感謝。

個人打算幾個月內離開目前所在城市（中西部），去加州矽穀等工作發展。目前所在地沒有很大發展前途，工作機會也不太多，也不是很喜歡目前周圍一片無極的莊稼地，開車幾個小時都是一個樣，雖然芝加哥就在附近。

個人經驗總結：

1. 買房產投資，要做好最壞的打算，很多不順利的事情發生，是因為你不知道你不知道，要留有預備金，否則你的利潤回報會大打折扣，被迫賤賣資產。其中我的第二個房產就是被賤賣，至少少賣5萬刀。

2. 不要借高利貸，寧願少賺或者不做。如果你有十足的把握，能夠盡快的刷掉這個包袱。

3. refinancing的時候，很多銀行不支持以公司名義LLC的重貸，房產需要轉到個人名下，才能做重貸。

4. 估價師很多是混蛋，很可能會搞砸你的重貸。如果估價結果不理想，要盡快重新找估價師重估，不要讓原來的估價師修改估價（appeal）

5. 很多contractor，handyman是渣子，美國社會的毒瘤，十個人中九個騙，跟他們打交道要非常小心。如果你想利潤最大化，最好有可靠的裝修團隊。簽訂合同要小心，規定好完工日期，如果完工不了，要有處罰條款，否則你會等著哭吧

6. 很多房產眾籌網站不靠譜，掛羊頭賣狗肉，本質是 Hard money lender披上了一層互聯網的外衣，從他們那裏拿錢，和傳統銀行沒有什麽區別。我在這上麵吃了大虧，浪費了我很多時間和機會。

7. 大家以後想暴富，成為地產大亨，要做房產投資鏈條的高端，不要做最低端。最低端的就是買房出租，賺租金和房產升值（如果這句話冒犯了大家，請原諒）。房地產投資的高端具體指哪些，我想這裏很多地產前輩會知道，請大家補充經驗交流。但是你想財務自由，老有所依，做投資房是不錯的選擇。 如果你有100萬現金，找到合適的點和房產投資項目，很容易實現月淨收入1-2萬的目標，實現初步的財務自由。

8. 房產投資最好走向傳統銀行低利息借貸的途徑購買房產，實現財富的逐步積累，假以時日，財富會非常可觀。經過今年的大風大浪，我以後會穩健些，不要追求100%以上的回報以冒很大的風險。比較好的地產投資模式是，有一份穩定的高薪工作，在業餘時間做房產投資，這樣融資成本比較低，風險也比較小。

9. 房產要合理配置：房產財富的增加，主要是靠房產淨值的增加，租金的收入積累還是比較慢的。一個好的投資標的，在很短的時間內（幾個月到一到兩年），可以實現利潤和財富的快速增加（比如20萬，50萬，幾百萬），但是如果要利用租金，積累出十萬，那需要多少時間以及房產啊。但是白菜有高的現金流，白玉房有高的淨值，如果合理搭配，有充沛的現金流，能夠充分實現白玉房的增值，降低風險，實現投資收益最大化。 

10. 地產投資起步階段，借貸最好和本地的小銀行，而不是大銀行打交道。因為本地小銀行貸款政策比較靈活，審核標準相對寬鬆。 我是非常憎恨和Wells Fargo打交道的，每次試圖跟它借錢，給的答案都是No，毫無預兆的關閉我的賬戶以及信用卡，雖然我的第一個銀行賬戶和第一張信用卡是從wells fargo辦理的，用了那麽多年。

總之，今年的目標（實現家庭財富增長50萬刀，包括收入和資產淨值）沒有全麵的實現，但是實現了及格目標 （30-40萬刀，近20萬刀的收入以及30萬左右的資產淨值增加）。 期待在接下來的5年左右時間，挖掘更好的投資項目，通過資產的再投資和合理分配，實現年穩定收入100萬的目標（年收入以及資產淨值）。