小地主婆的投資理財 (6)

網友的反饋，好聽的, 說天道酬勤；不好聽的, 說我太挑剔；行家說，我吃飽了撐的，把一件很簡單的事做得很辛苦。其實我們都知道，每個人做事的方式，取決於他的個性和經曆，而這些又決定了他做事的高度和廣度。我個性熱情，對感興趣的事懷著強大的激情。大多時候我不去計較我付出多少，得到的是不是跟付出成正比。因為我在做這件事的時候很快樂，你要擋著不讓我做我會很痛苦。所以我很多時候做事情比別人要累很多，養倆孩子也是養得非常辛苦。有的人，比如我先生，則正好相反。他冷靜，做決定之前都會計算得失，不會感情衝動。論經曆，我是工科生，沒有什麽金融和財務知識。我一個朋友，他開始做房地產比我還晚一年，但一旦開始，他進步非常快，比我快得多。究其原因，一方麵他膽大心細，有魄力，還有之前他是做金融行業的，很快他就能把房地產的門道裏外弄通。當然也因為這之前他就已經靠金融服務賺到了第一桶金。壇裏的Amy為什麽那麽牛，跟她以前在深圳的工作經曆分不開。

2009年我開始在德州買投資房時，幾乎所有市麵上的房都是短賣或破產房。我看過書，知道房子走到破產房需要經過幾個過程。 這之中有很多機會可以在它作為破產房正式上市前拿下。一般人認為，買到上市的房子是最容易的，幾乎誌在必得，其實不見得。我競價過無數的市麵上的房子，要真拿到手，運氣，機遇和出價技巧缺一不可。我最怕房子空置，所以我隻買地鐵附近， 離市中心近的房子。曾經有離市中心開車一小時的房子，4家庭，12萬，月租600/套，這是多誘人的現金流啊！我很動心，看了半天，還是沒要。所以我看上的房子，一般都會有無數的人和我競爭。2010年我看過South End一個四家庭，都是一室一廳，還帶3個車位，開價73萬。 我馬上去看，看的人那個多啊。我馬上下單。後來中介打電話來說，他們拿到73個單，現在要求最好最高報價，隻要免房檢免貸款的。我那時還是菜鳥地主婆，哪敢不做房檢買房。而且，我當時砸鍋賣鐵都湊不到10萬，怎麽去弄到這幾十萬？隻好放棄了。後來這房子賣了1.2米。所以每次我說看上了一個房子，想下單，我先生就會說，有沒有人和你搶？有的話就算了，別浪費時間。你搶不過的。即使在2009，2010年，好地段的房子也經常是要靠現金砸下去才能買到。而我沒有那麽多現金。比如我買下的東波士頓的房子，我願意多付，加多幾萬我都肯。中介也很想給我，但還是給了出價低，但付現金的買家。後來人家不要我才輪到我。我在Brighton 和 Allston看過無數房子，也下過無數單，隻拿到1個兩家庭的，63萬， 就這個還被我先生弄黃了。這個房沒人和我搶，我是唯一的願意買的人。屋主是80多歲的律師.  他自己在這個房子裏出生，養大三個孩子，現在想賣了房去暖和的地方。他對這個房子有濃得化不開的感情，作為律師又是最難對付的，所以房子賣了很久沒人要。我不要以後，他幹脆不賣了。

當時如果你熟悉房子破產過程，有可能在無人和你競爭的情況下拿到房子。所以那時我對於弄清這個過程有強烈的興趣。但不夠堅持，也缺乏人指點，沒學會。倆白人老頭隻教了我最開始的一部分。後來沒破產房了，我也就失去興趣了。

找賣了很久沒賣掉的房子也是一個免除和別人競爭的辦法。像我買到的城裏的三家庭，就是在它還沒上市前拿下的。如果上市了，別人甩出70萬現金，那就又沒我什麽事了。但找到這樣的房子是要花很多時間和力氣的。我的客人知道我買了這個房，讓我也給找一套。他們不知道為了找到這房，我花了兩年時間。之前我找到幾個市麵上的，包括那個80歲的律師的，我先生都不肯要，我隻好繼續找。最後老天爺憐憫我，讓我拿到這個房子。

另一個容易得多的辦法是找回流到市場上的房。有經驗的房地產人喜歡把房子比做魚，在市麵上呆得越久，越臭，越沒人要。一般買家隻關注剛上市的房子。賣房子的，上市兩周，無人問津，就得趕快降價，這樣才有人關注，否則時間越長越賣不掉。但房子賣不掉的原因是多方麵的。有時房子本身沒問題，可能是買家的問題。即使真是房子的問題，這問題對你也不一定是問題。2013年，朋友介紹一個國內的客人，有20萬現金，想買投資房。我試圖說服他用20萬做頭款，貸款，在Brighton / Allston 買個多家庭。他不願意有房貸壓力，堅持現金買房。那選擇就很少了，隻能買一室的公寓，還得找管理費低的。也是每次看到好的都被人家高價拿走。一天，我看到我們下了單沒拿到的一個房回流到市場。這房地段超好，在Allston鬧中取靜的地方，說是一臥室，但臥室和廳之間有一個小廳，所以實際可以當兩臥室用。我馬上打電話給中介，問原因。說是房檢報告出來，說公寓裏的暖氣管道是舊的，很可能出問題。這屋主拿出來賣時，把600多尺的公寓從屋頂到地麵全裝修了，就剩了暖氣管道是舊的。買家對此有顧慮決定放棄。我再去看了一次，這管道也沒長，全換了也沒幾個錢。就建議我的客人馬上再下單。賣家在買家退房時心理是最脆弱的時候，這時拿到一個還可以的報價就會想盡快出手。而別的買家，看到這房子回流，大部分會想，這房子一定有大毛病，所以人家不要。順利買下這房子一，兩年後，管道還真漏了，花了兩百多刀修好了。現在這房值40萬吧。租客搬進去就沒換過。每年我都給他漲一點租，他都會表示憤怒（因為憑良心說，他真的是最好的房客），但漲的幅度又不至於讓他憤怒得要搬走。