"以價換量"賣樓,李嘉誠旗下的長實集團上半年利潤也跌了

近期拚命打折賣房的長實集團，雖然上半年的銷售額上漲了不少，但利潤表現卻反而下降。

李嘉誠旗下的長和與長實集團，在8月14日均發布了公告。其中，以地產開發、運營為主力業務的長實集團，上半年物業銷售收入雖然同比大漲58.92%，達到73.66億港元。然而，同期利潤表現卻反而出現下降，同比出現2.91%的跌幅，利潤收益降至17.68億港元。

長實在公告中表示，上半年物業銷售收入增加但利潤收益減少，主要由於在市場疲軟的狀況下，集團為促進各項目銷售而設立多項折扣優惠，收益率因而降低。

不過，長實在內地“打折賣樓”的舉措還在繼續。據悉，長實集團在大灣區惠州的瀧珀花園項目，近期就給出了6.6折的大幅折扣，成為繼北京、上海、東莞等項目之後，李嘉誠旗下地產開發又一給出“巨折”的項目。

港口交易作為長和係今年最受關注的交易，管理層在此次的中期業績分析師發布會上，出售港口業務的交易對於不同國家的監管機構而言，有不同的考量。在未獲得所有相關監管機構及部門批準前，不會進行任何交易，預計時間會比原計劃更長，2025年內不會完成。

與此同時，曆來參加長實業績會的長和係掌舵人李澤钜此次並未出現在業績會上，自他接班長和係以來尚屬首次。

“巨折甩賣”拖累利潤表現，香港市場利潤暴跌92%

長實公布的中期業績顯示，公司上半年投資物業重估前利潤為68.05億港幣，同比上升1.6%。但是，股東應占利潤則出現下降，同比降幅達到26.2%，僅為63.02億港元。

這也使得公司每股利潤也下降至1.8港元，但中期股息還是保持了0.39港元的分紅，和去年持平。

從銷售規模而言，物業銷售仍然是占了收入最大比例。從分布來看，長實雖然在香港、內地、新加坡等海外市場均有項目，但整體項目數量並不多。

財報顯示，內地項目的大舉出售，給上半年帶來了最大額度的現金流，銷售額達到38.27億港元，同比漲幅達到117.32%，銷售速度明顯比早前快得多。

今年上半年，長實集團在內地多個城市的住宅項目都大幅打折“甩賣清盤”。較為典型的，便是以7折價格出售在北京朝陽區的禦翠園。這是長實在北京的老牌高檔住宅項目，曾有不少明星、知名人士居住該小區，雖然長實多年來在內地的項目也不時打折，但北京項目降價，並且給出7折折扣仍然頗為少見。

除此之外，惠州、中山等大灣區項目更給出5折、6.6折的折扣力度，從財報數據上來看，銷售成果顯著。對此，長實表示是為了吸引港人北上購房，對粵港澳地區4個城市的項目都進行低價促銷。

海外市場的銷售額同比雖然也有169.6%的漲幅，但由於基數較小，也隻提供了7.36億港元的銷售額。

香港市場表現則相對穩定，帶來28.03億港元的收入，同比小幅上漲7.76%。然而，由於打折及項目交付結算節點等因素，香港地區項目的利潤則僅有0.74億港元，比去年同期暴跌92%，出現大幅下滑。

香港多年來持續房價走高，一直以來都曾是港資房企項目的利潤穩定器，但是近年來除了“撤辣”吸引到一波銷售熱潮之外，香港樓市與內地房價走勢“同此涼熱”，從2021年9月房價高峰期至今，香港樓市平均價格已經下跌近30%。

不過今年上半年，香港樓市終於呈現好轉趨勢，根據香港特區政府土地注冊處數據，2025年上半年私地買賣登記數量和金額，較2024年下半年分別上升15%和7%，呈現出一定好轉跡象。

加速現金流回收，主力土地儲備還在內地

打折的結果，就是利潤蠶食。收入超過73.66億港元的銷售額，僅帶來17.68億港元的利潤。與之對比的，還有同期的物業租賃收入。

財報顯示，上半年長實的物業租金收入為30.02億港元，較上年有3.72%的微跌，但是利潤額仍達到了23.15億港元，高於物業銷售帶來的利潤。

因此，受到物業銷售部分的拖累，長實集團今年上半年的股東應占利潤表現，降至過去10年同期最低。

不過，長實集團更看重還是現金流，並表示折扣還會繼續。在長實執行委員會及財務委員會委員兼企業業務發展部總經理馬勵誌在中期業績分析員會議中表示，長實業務每年提供可觀現金收入，開發商仍然專注於清理庫存，因此推出的定價應該會繼續很優惠，表達出物業銷售的折扣力度還將繼續。

長實在財報中提到，會緊隨市場發展步伐，堅持貨如輪轉的策略推售旗下的住宅項目，表示會快速輪轉手中的項目。並且繼續奉行審慎策略，物色優質土地儲備用作未來發展。

財報顯示，長實集團的主要土地儲備仍然位於內地。到今年6月末，公司持有的可開發土地儲備約6700萬平方呎（約合622.43萬平方米）。其中，香港有600萬平方呎（約合55.74萬平方米）、內地有5800萬平方呎（約合538.82萬平方米），海外有300萬平方呎（約合27.87萬平方米）。

馬勵誌表示，現金收入可以提供充裕資源從事新投資項目，如果回報和價格具有吸引力，有興趣在香港投資更多商業和零售地塊。

不過，對於物業銷售帶來的收益，長實集團管理層也表達出謹慎態度。集團會計部總經理文嘉強就表示，未來幾年公司的經常性收入業務預計可以保持強勁收益，物業發展業務的盈利貢獻預計不會很大。