北京最賺錢的商場，要被賣了

在北京大望路的十字路口，SKP商場的玻璃幕牆如同巨型水晶陣，折射著CBD的財富光芒。

民間流傳著關於這座商場的故事：其建築為鼓形結構，北倚長安街“龍脈”，南接通惠河“水財”，SKP三字也被人賦予“商客頻至”的諧音。

這種神秘主義的敘事，與它連續13年蟬聯“中國店王”的傳奇互為注腳。2023年，SKP以日均進賬7260萬元、全年銷售額265億元的驚人數據，成為全球奢侈品零售界的“實體印鈔機”。

然而，這個“實體印鈔機”在2025年4月初，被多家媒體曝出賣身的消息：私募巨頭博裕資本擬以40億~50億美元（約合292億~365億元）收購SKP管理運營權，以及實體資產。

博裕資本背後站著淡馬錫、李嘉誠基金會等國內外資本巨頭，擅長以金融工具實現能量裂變，這場交易濺起的火花，灼燒了行業的神經。

01、“實體印鈔機”要被賣了

《財經天下》從多方人士處了解到，SKP商管公司的股權，被背後的老板擺上了貨架。

SKP的前身是新光天地，由北京華聯集團和台灣新光三越合資，後由北京華聯集團全麵接手並更名為SKP。SKP的商管公司是北京華聯SKP百貨有限公司，新加坡公司光輝投資控股間接持有其50%的股份，直接持有10%的股份，北京華聯集團持有40%的股份。

天眼查顯示，北京華聯集團持有的股份，因涉及民事訴訟，已自2025年3月28日起，被法院凍結至2028年3月27日。這增加了SKP被賣的複雜性。

“雖然說出售的是商管公司的股權，但正在談的是部分業務部門。”知情人士宋深告訴《財經天下》，具體有SKP的品牌和運營、北京SKP的租約，以及SKP持有的西安、杭州、武漢、成都店的股份。

SKP北京大望路門店所在的物業，租約到期時間目前尚未公開，北京商業辦公租賃合同示範文本顯示，租賃期限最長不超過20年。若按2007年首簽租約計算，預計將於2027年到期。

股權方麵，《財經天下》梳理發現，SKP全資控股西安SKP、杭州SKP。至於武漢SKP、成都SKP，SKP分別持有42%、60%的股權。

北京華聯集團從民生零售起步，直到吉小安2000年接任董事長後，才通過資本運作與戰略卡位，打造出SKP這一主賣奢侈品的高端商場。

近些年來，北京華聯集團的日子不大好過。多元化業務，如文旅、化工等並未形成協同效應，其投資還失誤了。有媒體算了一筆賬，在樂視汽車、OFO共享單車等投資上，北京華聯集團累計損失近百億元。

屋漏偏逢連夜雨。2024年，吉小安一手打造的SKP，業績遭遇有史以來的滑鐵盧：最能打的北京SKP銷售額從2023年的265億元，下降至2024年的約220億元，同比減少17%，“中國店王”的名號被南京的德基廣場奪走。

這意味著，北京SKP日賺10億元的神話破滅了。要知道，北京SKP在2019年的店慶日，單日銷售額達到了10.1億元。SKP更深的危機，還潛伏在擴張版圖中。

▲圖源/SKP官方微博

西安SKP的銷售額，從2022年的95億元，跌至2024年的80億元；武漢SKP開業首日破億元後，客流量持續下滑。盡管成都SKP過去一年的銷售額，增長至68.75億元，但今年以來也遇到了一些麻煩。

住在成都SKP附近的王楓就發現，不知道從什麽時候開始，這個奢侈品商場拆櫃的鋪麵，變得越來越多。新進鋪麵的速度，跟不上撤櫃的速度。就在前些天，“南館的BHG超市也關了，商場就搞活動時人多一些”。

囊中羞澀的王楓經常在成都SKP“窮逛”，對她來說，SKP的價格有些高，不舍得出手。

2024年，中國個人奢侈品消費出現結構性裂變。一些高淨值人群轉向定製工坊和抗衰中心後，SKP的“中間層”客群也正在蒸發。比如將奢侈品當作自我證明的中產，已經不再輕易出手。即便出手，他們也會從多個渠道貨比三家，有的湧入海南免稅店，有的從海外購買，有的轉向線下二手奢侈品店，以及線上奢侈品電商平台紅布林等。

將SKP視為“欲望大學”，曾“買不起奢侈品也要買”的年輕人，如今更在意產品的性價比，通常以“隻逛不買”的方式，體驗奢華氛圍。比如王楓。

哪怕成都SKP也有王楓咬咬牙能買得起的薩洛蒙，但她經常轉身去網上買。一位SKP裏的Gucci櫃員吐槽，“現在的年輕人隻拍照不買單，試衣間成了網紅打卡地”。

除了消費觀念的轉變外，“SKP業績的下滑，也是商業模式升級的結果。”要客研究院院長周婷告訴《財經天下》。

比如南京德基廣場以“千萬級網紅衛生間”“藝術化場景”和40多個華中首店，精準狙擊SKP依賴的“品牌堆砌”模式。

歸根結底，北京華聯集團要把SKP賣了，是資本周期、行業變局、戰略轉型三重壓力下的被動選擇。

對這起交易案的另一主角博裕資本來說，SKP是其構建消費商業版圖的絕佳跳板。畢竟，在吉小安這個掌門人的帶領下，SKP擁有不少“搞定”奢侈品巨頭的方法論。

02、中國店王“搞定”奢侈品巨頭

1957年出生的吉小安，青年時期經曆豐富，曾參軍、下鄉插隊，後進入天津財經學院（現天津財經大學）學習，並於1975年畢業。此後，他進入中國國務院發展研究中心，擔任副研究員，從事經濟政策研究。這段學術背景，為他日後商業決策中的戰略眼光，奠定了基礎。

20世紀90年代，吉小安轉向商界，出任海南民族實業發展股份有限公司董事長。這一階段被外界視為其從學者轉型為實業家的關鍵跳板，但具體經營細節鮮少公開。

2002年起，吉小安正式加入北京華聯集團，開啟職業生涯的黃金期。2006年，在吉小安的主導下，北京華聯集團與台灣新光三越聯手打造了北京SKP的前身新光天地。該項目成為亞洲首個匯集九大奢侈品牌的購物中心。

從這一年起，新光天地以65億元的銷售額，首次超越杭州大廈，成為中國百貨業單店銷售冠軍，這一突破標誌著其“中國店王”地位的起點。2012年，通過股權重組，北京華聯集團取得新光天地控股權並更名為SKP。

到2019年，北京SKP連續十年穩居全國第一。2020年，北京SKP以177億元的銷售額，超越英國高端百貨公司哈羅德百貨，成為全球銷量最高的單體商場。2023年，SKP銷售額進一步攀升至265億元，繼續蟬聯全球第一。

在周婷看來，北京SKP之所以成為中國店王，主要原因是市場和需求使然，其地處北京CBD，麵對中國最大的奢侈品消費群體，且有比其他商場更全的品牌，以及獨創品類的購物模式。

比如北京SKP的店慶，會通過“心理賬戶”設計，如滿返禮金、積分製度等刺激消費。那些年，不少消費者會因“錯過再等一年”的短缺心理瘋狂湊單，甚至有人為了搶限量款“坐輪椅也要到場”。

2024年7月，武漢SKP曾通過“mall+街區”模式，打破傳統高端商業格局，吸引日均10萬客流，並引發恒隆、武商等競品降價內卷。

吉小安也是SKP成為中國店王的關鍵人物。“能人、強人，但為人低調。”多名業內人士向《財經天下》如是評價吉小安。俞敏洪曾透露，吉小安不用手機，僅通過助理與外界溝通。

但這並不妨礙他擁有敏銳的商業嗅覺。畢竟，吉小安早在2006年，就押注了奢侈品消費的趨勢，創立了高端零售品牌SKP，且選址在了當時還是城鄉接合部的大望路，如今這裏是北京核心繁華地段。

在周婷看來，吉小安是一個強勢且果斷的管理者。正因為如此，“才造就出強勢的企業SKP”。這種帶有爭議的標簽，貫穿於吉小安重構百貨業底層邏輯的始終。

為了將傳統收租模式，變為“流量抽成+數據控製”的共生體係，吉小安在2014年組建200人的海外買手團隊，要求所有買手必須具備海外留學背景，“全球掃貨+獨家買斷”。

“歐洲首發即北京同步”，也成為SKP買手團隊的基本素養。在SKP，顧客常常聽到櫃姐說：“全世界的奢侈品，如果在SKP買不到，那全國哪裏都買不到。”

在吉小安的掌舵下，SKP以“首店經濟”和“獨家合作”吸引奢侈品巨頭。對無法買斷的品牌，SKP以特許經營名義要求“獨家合作”，品牌需在關鍵環節讓渡部分決策權。雖然這讓不少奢侈品巨頭抓狂，但他們要想在SKP站穩腳跟，遵守SKP的規定是必修課。

會員體係也是吉小安搞定奢侈品巨頭的武器之一。SKP通過分層會員製度（普通會員、金卡會員、黑卡會員），積累了200萬會員。其中，黑卡會員2024年年均消費達47萬元，貢獻總銷售額的62%。北京SKP會員購買欲爆棚，複購率超70%。

“200萬會員的全維度數據，如購買頻次、品牌偏好、消費力分級等，形成了對奢侈品牌的議價權。”資深業內人士張清告訴《財經天下》。

這對博裕資本來說，頗具吸引力。要知道，博裕資本擅長消費領域的投資，其曾通過投資物美商業、居然之家等，掌握了商超、家居賣場等消費場景的運營經驗。

博裕資本還布局了完美日記、鍾薛高、猿輔導等新消費品牌，覆蓋不同客群需求。與此同時，博裕資本還投資極兔速遞，完善物流履約能力。

“SKP擁有強大的品牌和供應鏈，博裕資本擅長資本運作和資源整合。”張清繼續分析道，博裕資本能借SKP打造消費生態鏈閉環。

03、“快資本”與“慢文化”的對撞

那麽，事情是否會朝著張清預測的那般發展？就相關問題，《財經天下》分別聯係了博裕資本、SKP。截至發稿前，博裕資本、SKP均沒有回複。對此，博裕資本相關人員曾對投中網表示不予置評。

“被博裕資本收購後，SKP的定位和布局計劃不變，依然是大區布局。吉小安為首的管理層為主，SKP的名稱也保留。博裕資本隻是財務投資。”宋深告訴《財經天下》，這是正在談的，未來可能還有變數。

無論如何，按照宋深所言，從正在談的內容來看，SKP未來可能還是“全球頂奢百貨標杆+高端生活方式生態構建者”的定位，且其核心戰略也仍然圍繞高端客群、首店經濟、業態創新與數字化融合展開。

SKP的“大區布局”，指的是其在全國範圍內，根據不同區域的經濟實力、消費特征和戰略定位，進行的差異化城市選址與業態配置策略。

SKP是2018年開啟全國化擴張步伐的，截至2025年，SKP已形成核心城市輻射大區、二線樞紐下沉滲透、國際化前沿試水的三級網絡結構。

開業的門店有北京SKP、西安SKP、成都SKP、武漢SKP。一直傳得沸沸揚揚的廣州SKP，“目前因拆遷問題懸而未決”。宋深透露道。在二線城市，位於長三角的杭州SKP，項目竣工驗收時間，從2025年調整至2027年年中。向西南延伸的昆明SKP、瞄準區域樞紐的呼和浩特SKP，雖然多次計劃啟動，但最終因消費力不足暫緩開發。

“SKP未來不會再加速向全國擴張，目前優先搞定一線城市，以及強二線城市，比如杭州SKP、廣州SKP等。”宋深告訴《財經天下》。

如若按照宋深所言，博裕資本入主SKP後，團隊依然是以吉小安管理層為主。那麽，除了吉小安，SKP的核心管理團隊，大概率依然是張坤、吉田、王新苗、王璐等人。

這四人為瑞得時尚（SKP控股）公司的核心成員，是SKP近年擴張的核心推動者，分管運營、品牌合作及區域拓展。他們具備奢侈品零售、跨國供應鏈管理經驗，比如張坤曾參與SKP與國際奢侈品牌的獨家合作談判。

以上是不變的層麵，那麽，將有什麽變化？畢竟，博裕資本是“快資本”，SKP為“慢文化”。在張清看來，被博裕資本收購後，SKP的輕資產模式如品牌管理輸出等，有望通過博裕資本的資金支持實現快速複製。

SKP也可以利用萬物雲的智慧商業管理係統優化SKP運營效率，例如通過AI客戶畫像提升會員複購率。“博裕資本的介入，或將推動SKP從傳統百貨向全球化高端消費生態平台轉型。”張清總結道。

至於博裕資本，若是純財務投資，SKP將成為其消費賽道的“現金奶牛”與證券化工具。畢竟單單北京SKP，每年就有200多億元的銷售額。資本化這條路，也有例在先。

北京SKP的物業資產，早在2020年就通過天風證券，發行了“天風-華貿SKP資產支持專項計劃”。該產品是國內首單以頂級購物中心為底層資產的CMBS，底層物業為北京SKP所在的華貿中心商業部分，由北京華貿水世界商城發展有限公司持有，國華置業參股40%。

如若博裕資本入駐，北京SKP的物業資產，可能進一步升級為公募REITs ，從而構建“輕重資產雙輪驅動”的資本模式。

“這一路徑既盤活了存量資產，又為SKP後續擴張提供資金杠杆。”張清說道，博裕資本也可將SKP的其他成熟項目，打包發行公募REITs。

博裕資本還可實現生態協同，將旗下投資標的小紅書、SHEIN、極兔速遞等，與SKP整合在一起，形成流量-消費-履約閉環。

“也可借助淡馬錫資源收購歐洲買手店，打通SKP與東南亞免稅市場。畢竟，極兔物流覆蓋19個國家。”張清分析稱。

這起交易雖有戰略價值，但背後也不乏多重隱憂，涉及品牌信任、運營整合、市場周期等多維度的風險。有知情人士曾向媒體透露，部分奢侈品牌與SKP合約中，包含“業主變更需重新談判”條款。若博裕接手後無法維持原有合作條件，可能導致品牌撤櫃，直接影響商場收入。

並且，SKP還有一個當務之急，即提高自身抗周期的能力。畢竟，2024年全球奢侈品市場規模同比收縮2%，LVMH、開雲集團等在中國市場銷售額跌幅達24%。北京SKP的銷售額也在2024年出現下滑。

王楓仍然記得2023年8月8日，成都SKP正式開業那一天。穿羊絨大衣的貴婦、拎著質感包包的年輕女孩，西裝革履的城市白領......他們像候鳥般默契地湧向成都SKP，隻為搶占那些奢侈品門店的第一批入場券。