地主手冊之房租篇（征求意見稿）：如果房客晚交房租，暫行處理辦法如下

1. 如果是初犯，短信提醒。如果房客提供合理解釋並且補齊月租，視情況而定收取或免除late fee。對於首次違規，我會免除。

2. 如果房客確有收入方麵的問題，經過嚴格考察，慎重考慮，可以同意房客分兩次付清房租，比如月初一半月中一半等。此舉僅適用於靠譜的老房客（超過一年），不適應於新房客（簽約未滿一年），除非在簽約的時候就同意。

3. 如果房客提前通知不能及時支付房租，視情況而定來處理。對於老房客，我一般都會同意，除非房客以前有其他情況。另外首次通知也會被批準，也不會要求付late fee。除非出現以下情況發Eviction Notice。

4. 房客欠租，並且不能提供合理解釋並及時補齊。按照所在州的租賃法規，及時發送Eviction notice。在田州，14天notice。但對於累犯，7天notice。在Evicton notice 內列出所欠房租和late fee。用Priority mail或其他方式發出並且發郵件附上E-copy。現在很多法條認定郵件的法律效力，雙保險。在Eviction Notice期間（比如14天），租賃關係的存在與否由房東房客的行為決定。 

5. 如果房客收到Eviction notice 之後馬上采取行動補齊房租和late fee，給與鼓勵，希望以後保持正常的關係。Eviction Notice 結束。

6. 在Eviction notice 有效期間如果房客支付了部分房租，視情況而定采取行動。因為如果接受了部分房租，法庭會視為房東已經同意繼續維持租賃關係，Eviction Notice結束。房東如果決意要上庭，必須采取行動退還這部分房租。

7. 如果房客收到Eviction notice 之後沒有及時采取行動不交房租和late fee，租約變為無效。到期之後盡早去法庭遞交Eviction 申請/Detainer Warrant。注意填表的時候要問清楚。一般來說要求possession only最快最容易處理。如果寫上Possession + 欠費, 有可能把時間拖長（我所在的縣法院）。我這次就犯了錯誤，結果耽誤了三個星期，而且還要去法庭重新填表申請Eviction。受了二遍苦。

8. 遞交Eviction 申請後如果房客支付房租，不會影響法庭的決定。

9. 法院收到Eviction 申請之後，會安排警察上門貼通知（中田州要2-3個星期）。收到通知後房客如果暴跳如雷，實屬正常反應，不必理會。作為原告，需要按照州租賃法規準備上庭的材料，包括但不限於租賃合同，付款的記錄(ledger/走賬記錄，銀行賬單等），過往溝通記錄（郵件，txt message等）和其他（比如照片如果是房客有其他違規行為等）。

10. 如果已經獲得開庭日期，恭喜。如果沒有，房東需要跟進，直至獲得為止。

11. 開庭日，帶上材料，別遲到。法庭會點名，然後按點名次序詢問雙方主張然後判決。我所在的縣法庭會有調解員出席，法官會建議雙方考慮調解，雙方都必須同意才能調解。我作為房東會盡量同意調解。

12. 如果房客沒有出席，房東贏得案子。之後房客有10天申訴（我所在的縣法院規定）。申訴期過後，打電話給法庭確認，然後就可以去法庭申請收房/witt of posession。法庭收到之後會安排警察上門貼通知。內容應該是房客需要馬上搬出雲雲。到了這一步，大局已定，多數房客應該會理性對待。如果房客聯係房東發泄怒氣，實屬正常反應，不予理會。房東應該保持克製，不進一步激化矛盾。

13. 警察上門貼通知以後，警長辦公室會通知房東約時間執行。具體時間由經辦警察和房東共同決定，宜早不宜遲。警察會建議準備足夠的人手（我的縣法院要求有4個成人到場）和材料(大垃圾袋若幹等）。執行日期不必通知房客。我最近的案子由於法官詢問，房客知道了執行時間，提前安排搬家公司。但是警察感到意外，因為一般來說房客不應該知道（也許以前有房客會暴力抗法？）。

14. 警察到場後，先確認房東團隊人數符合要求，然後去敲門。房客應該在半小時之內離開房屋，之後房東團隊進去把東西搬出來放在前院。搬家過程痛苦而漫長。之後應該更換門鎖。

15. 執行完畢後，房客的物品按照法律要求保留一段時間（中田州是48小時），之後剩餘物品由房東處理。

16. Eviction 流程結束。