出租房的管理

在投資房產的各個部分或環節中，唯有管理出租房部分，最“無章可循”，看論壇裏的各種經驗即可知，眾說紛紜，莫衷一是。在尚未形成自我經驗前（通常換房客10次就會形成了），看論壇裏的討論或建議或經驗分享，就可能不得要領。想照搬成功的，想避免失敗的，仿照簡單可行的，在實際操作時，發現效果不佳甚至完全與初衷相反。

今天，我從更高更寬的視角來說說，希望能幫助初學者去理解。

一個人能管理多少出租房？十個，五十個，一百個，二百個。都對，職業管理人一人起碼要管理五十/一百個房才能掙得一份可養家糊口的打工收入。為何他們能管理這麽多房？因為他們是采用”製度化“管理。

製度化管理即照章辦事，照章辦事就是按合同辦，合同自然是符合聯邦與州市的出租法規。

大型公寓樓的PM，歸屬房地產brokers或為管理公司工作的PM，就是典型的按老板製定的條款工作。

有些壇友找到的管理公司要求簽”房主不得幹涉管理“協議， 其實不是無理要求，而是該管理公司要執行的就是”製度化管理“。有精（聰）明的壇友細讀條文，發現了其中的”不公平“：招租時的審核刻板，容易招到”壞“房客，後果（欠租/驅逐/房屋破壞）的所有損失依然由房主承擔。是這樣，這就是製度化管理的弊端。當然，並非是”不公平“協議，因為這些屬不可控因素，作為管理方，不能保證後果，也不應該承擔後果。不僅如此，在坦裏待得稍久的網友還會發現，有些地主們能輕易化解的小事，到了這些PM那裏，卻會小事化大，一發不可收拾，最終損失超過自己的想象（驅逐的時間和法律費用及房屋破壞的維修費用等等）。

因此，一些房主覺得還是靈活處理（因人因事不同而做不同處理）更佳---這就屬”人性化管理“的範疇。有些小管理公司或獨立PM會接受靈活處理的管理要求。

人性化管理是製度化管理的”進一步“，而非”退一步“。人性化管理有彈性，但彈性一定是建立在合同與合法的基礎之上。人性化管理的難度更高，除了完全懂出租法則，對事態也要有預判，預判建立在經驗和對人事物有足夠的了解之上。

有彈性的人性化管理能解決一切問題麽？非也。坦裏不時有網友來問，遇到了XXXX事，PM讓房主自己做決策。這就是這種管理方式的弊端，對後果依然無法掌控，房主依然要承擔全部後果。對這些問題的答複與建議，依然是百花齊放，諸子百家，有人說按製度化辦事最簡單，對彈性的理解也分多種且各自不同，成功的失敗的例子也一並出現。

我是用人性化管理，我自己在做任何決定時，也不能肯定後果一定朝最好的方向發展，也不能肯定是最好的抉擇。但一定是依據我對事態的了解，做出的對自己最有利的抉擇，並願意承擔其後果。坦誠地說，”對事態的了解“並不是一句簡單的可有可無的話，它包含著從招租伊始對房客積累起來的了解，包括他們的經濟狀況，說話做事風格和人品性格，加之自己對事態的判斷，最好和最壞後果的評估，自己應對的能力和經驗等等，綜合所有做出的抉擇。

也因為如此，通常我對用PM的網友，會建議由PM做決定，因為他們對事態更了解更清楚。但有一句話我從沒說出：告訴PM你相信TA的判斷和抉擇，並願意承擔後果（其實，這是在我用PM時期，對PM說的話，因為我知道他們來征求我的意見或要我做選擇，就表示可能出現不預後果）。這句話可能你會說得艱難甚至極不願意說，但它能讓PM吃下定心丸，不拖延處理或錯失機會。PM可能會把事情搞砸麽？可能。你自己會把事情搞砸麽？更可能，因為你的經驗和專業能力一定不及有牌照的PM。

有了上述的整體概念後，再去看壇子裏的各種經驗和建議，就比較容易找準具體討論的位置了。大多經驗分享是在人性化管理方麵的心得。你希望怎麽管理和覺得哪種管理更適合自己，就采取哪種方式。切記，彈性管理一定是建立在製度化管理的基礎上，隻是給出更大的彈性空間，而非是不作為的管理，當觸及紅線時，要明確知道如何應對。

我自己十幾年不短不長的出租房管理上，總體不算壞，收到租金和不破壞房屋是我的底線。租金幾乎都收到（總共有4個月的租金損失，一家給了一個月免租請他搬家以裝修房屋後賣，一家欠了3個月租金最終驅逐，早期也有幾家把押金當了最後一個月租金跑人）。空置控製上把握得不錯，損失很小。房屋遭破壞上也有幾列，早期幾百一兩千，這兩年損失會是好幾千，都不上萬，發生得也不多，我也因此寫過不少實例。有時，網友問我怎麽處理XXXX類型的房客，或要我寫些管理方麵的經驗，我覺得幾句話說不清楚，寫成適合具有普遍指導意義的文章很難，完全遵從或效仿也是刻舟求劍。

今天寫這些，就是希望先讓大家有個整體框架，以後我再具體寫一些，大家就知道該放在框架裏的某個具體部位了。